Порядок раздела квартиры купленной по ипотеке в 2019 году

Далеко не все семьи способны приобретать жилье, используя скопленные деньги. Для многих единственным выходом становится оформление ипотеки. Независимо от того, кто из супругов бы не заключал сделку, по семейному законодательству этот долг равномерно распределен на двоих.

Одновременно и недвижимость, купленная в кредит, сразу переходит в совместную их собственность. Из-за этого приходят в недоумение многие пары, желающие развестись. По закону вроде все понятно: как квартира, так и долг по ней делятся пополам. Но как практически решают проблему супруги, разберем подробнее.

Правовое регулирование

Некоторые сложности, появляющиеся при разделе жилья, вызваны недостаточным юридическим регулированием вопроса. Суды учитывают статьи Семейного либо Гражданского кодекса, Закона общероссийского «Об ипотеке». Также рассматривают они ипотечное соглашение. Принцип раздела жилья, описанный этими документами, гласит такое:

  1. Жилое помещение, купленное в браке с привлечением заемных ресурсов — нажитая совместно недвижимость, поэтому она делится на правовых основаниях.
  2. Совместная собственность непременно делится поровну, когда иной исход не прописан конкретно брачным контрактом.
  3. Раздел имущества, которое приобретено на средства банка, происходит независимо от человека, на которого оформлен такой кредит.

Материальные банковские обязательства возлагаются равномерно на субъектов разведенной пары, даже если кто-то из них не являлся созаемщиком. По семейному праву, когда делится общая собственность, действует правило «пятьдесят на пятьдесят».

Но на практике выполнить раздел заемной квартиры достаточно проблематично поровну, поскольку жилье остается в банковском залоге и супруги не вправе совершать в его отношении никаких юридических процедур.

Оптимальные варианты раздела

Лучшее решение — продать жилье, рассчитаться с банком из вырученных средств, поделив остаток поровну. Это оптимальное решение, поскольку нет необходимости проживать совместно в одной квартире и вносить каждому свою часть ипотеки ежемесячно. Но такое действие осуществить не всегда получается:

  • Сначала требуется согласовать такую продажу с тем банком, который выдал кредит. Финансовые учреждения редко на это идут, поскольку они теряют существенную часть процентов. Но когда супруги платежеспособны, банк иногда одобряет продажу, предлагая после нее использовать остаток денег на взнос по новой ипотеке. Тогда у финансовой организации появятся сразу два новых договора займа.
  • Трудно найти покупателя, желающего приобрести жилье, поскольку оно в банковском залоге.
  • Продажей недвижимости приходится заниматься вместе, а такое мероприятие редко вызывает положительный настрой.

Кредитные платежи делятся поровну, каждый бывший супруг несет за них индивидуальную ответственность. Бывшие партнеры остаются равноправными собственниками жилья, они вместе платят деньги, каждый лишь свою часть. Такое действие неудобно. Нередки ситуации, когда кто-то перестает платить вовсе, поскольку:

  1. Не проживает в кредитной квартире;
  2. Не платит, чтобы вынудить банк принудительно реализовать недвижимость;
  3. Отсутствуют деньги.

Касаясь первых двух ситуаций, нужно понимать, что тому, кто исправно платит ипотеку, они неприятны. Если продолжать гасить обе части кредита, появится позже шанс претендовать на часть имущества, превышающую половину. Поэтому вносить полностью платежи требуется обязательно, поскольку иначе произойдет ситуация, которая описана во втором пункте.

Банк вынужден будет обратиться с иском в суд, который вынесет решение о необходимости принудительной продажи квартиры, остающейся в залоге. После реализации через аукцион недвижимости оба супруга способны остаться вовсе без денег, поскольку стоимость жилья при продаже будет существенно ниже рыночной. Но так получится избавиться навсегда от совместного невыносимого быта и расторгнутых уже семейных уз.

Здесь же стоит рассмотреть дополнительный вариант, когда кто-то из супругов сумеет досрочно погасить свою половину займа. В такой ситуации второй останется только единственным заемщиком, поэтому он будет нести персональную ответственность по возмещению займа. Но не слишком понятно, как правильно поделить квартиру, какова дальнейшая судьба заложенного жилья. Останется оно в общей собственности, но распорядиться выкупленной долей тот, кто досрочно выплатил кредит, не сумеет до момента полного снятия обременения с недвижимости.

Непременно банк при разделении ипотечной задолженности станет скрупулезно проверять платежеспособность каждого супруга. Только точно убедившись, что они оба способны гасить каждый свою долю, финансовое учреждение позволит разделить платежи.

Если кто-то из супругов выразит желание отказаться от законных прав на заложенное жилье в пользу бывшего супруга, он одновременно полностью освобождается от необходимости делать ежемесячные выплаты. Такой вариант удобен в ситуации, когда досрочно погасить кредит либо продать жилье не удается, а у того, кто отказывается от претензий, имеется иная жилплощадь. Банк принимает этот вариант только после признания оставшегося единственным заемщика полностью платежеспособным.

Здесь еще важен момент: за любую процедуру переоформления договора финансовое учреждение способно взимать комиссию. Она составляет 0,5–1% суммы незакрытого долга. Хотя обычно банки весьма неохотно соглашаются на изменение договорных условий.

Дети

Каждое судебное решение о разделе заложенной квартиры для семьи, имеющей детей, обычно отклоняется от того правила, когда совместно нажитое имущество делится строго пополам при разводе. Нередко суд оставляет более значительную долю жилья матери, когда дети остаются с ней. Но погашать кредит все равно бывшим супругам придется поровну.

Когда мать имеет особые обстоятельства (нетрудоспособность из-за состояния здоровья, декретный отпуск и иные), ее обязанность выплачивать ипотеку суд вправе уменьшить, возложив на отца увеличенную долю платежей. Но такое возможно лишь при согласии банка.

Нередко для частичного либо погашения займа используют материнский капитал. Тогда детям обязательно выделяют их доли в заложенном жилье, когда произойдет снятие обременения. Поэтому доля квартиры того родителя, воспитывающего детей в одиночку, обычно увеличивается.

Военная ипотека

Когда недвижимость была оформлена по военной ипотеке, после развода описанные ранее законы совершенно не действуют. Это связано с фактическим погашением кредита МО РФ. Поэтому семья военнослужащего к нему не имеет прямого отношения.

Три главных правила такого рода ипотеки:

  • Договор на приобретение жилья заключает непосредственно военнослужащий — супруга к нему не относится;
  • Предельная сумма займа по военной ипотеке составляет величину 2350000 рублей;
  • Только военнослужащий становится единоличным владельцем;
  • Он теряет право на переоформление соглашения при разделе своей недвижимости.

Когда оформляется развод, жены военнослужащих сталкиваются со многими проблемами при желании разделить подобную недвижимость. Суды выносят обоснованные решения, строго руководствуясь федеральным законодательством, из-за чего требуют справедливого раздела жилья пополам. Но на практике выполнение этого осуществить невозможно.

Нередко при оформлении военной ипотеки банки требуют от военнослужащего заключения брачного контракта, который гарантирует ему при разводе единоличное владение имуществом и персональное исполнение обязательств. Супруги часто соглашаются на составление этого документа, чтобы быстрее получить новое жилье, совершенно не предполагая возможных последствий. А ведь при разводе жены и дети военнослужащего останутся в такой ситуации совершенно без квартиры.

Смотрите на эту же тему:  Как оформить ипотеку без первоначального взноса в Россельхозбанке? Условия [y] года

Ипотека до брака

Иногда встречаются ситуации, когда один из супругов берет ипотеку еще перед официальным бракосочетанием. Но такие займы долговременны, поэтому платить кредит вынуждены уже в годы совместной жизни оба, расходуя общий семейный бюджет.

Если никак не сложилась дальнейшая совместная жизнь, второй супруг не связан с ипотечными выплатами, но вправе взыскать через суд с того, кто является заемщиком, определенную часть денег, внесенных на погашение за годы совместной жизни. Это справедливо, поскольку тот остается собственником жилья, которое приобретено до брака, поэтому второй член семьи претендовать не вправе на него.

Также нередки ситуации, когда жилье приобретается в браке, однако первоначальный взнос выполнен из средств одного супруга, которые он выручил от продажи собственной квартиры, полученной по наследству либо подаренной. Если доказать такой факт, то при разводе он имеет право на уменьшение оставшейся своей доли или ему присуждают преимущественное право в случае раздела имущества.

Если предстоит развод, важно перед судебным заседанием выбрать оптимальный вариант раздела, подходящий каждому. Если присутствуют веские аргументы, получится договориться, чтобы найти устраивающий всех выход.

Гражданский брак

По отечественному законодательству при сожительстве в гражданском браке отсутствуют обязательства, касающиеся раздела имущества. Это отличает ситуацию от той, когда прекращаются отношения в официально зарегистрированной семье.

Жилье, приобретенное за годы сожительства, сохраниться за тем, кто юридически является владельцем, что подтверждает свидетельство на право собственности. При гражданских отношениях ипотеку делят между сожителями лишь в ситуации, когда квартира сразу регистрировалась на них двоих.

Ипотека при браке

Жилье, приобретенное в годы совместного проживания пары в браке — совместная собственность, даже когда официально указан лишь один владелец. При покупке жилья, которую оформил в кредит кто-то один, второй также становится созаемщиком. Оба несут общую ответственность перед банком при погашении задолженности.

После развода такое имущество непременно делится поровну. Но непростая история получается при разделении недвижимости. Что тогда предпринимать супругам:

  1. Если партнеры при расторжении семенных уз сохраняют хорошие отношения, то они договариваться о совместном погашении ипотеки. Но все равно придется уведомить банк.
  2. Многие супруги предпочитают сразу разделить квартиру одновременно с ежемесячными платежами поровну. Но банковское учреждение практически никогда не идет на переоформление соглашения, так как желает избежать риска в получении вместо одного сомнительного кредита целых два. Большинство учреждений требует тогда досрочно погасить долг.
  3. Можно погасить банку полностью заем, продать квартиру, чтобы поделить полученный доход пополам. Если задолженность от ипотеки незначительная, то полученных денег от продажи хватит. Такой подход станет наиболее приемлемым способом решения сложившейся проблемы.
  4. Любой из супругов способен отказаться от причитающейся доли. Тогда кредитор выводит его из предыдущего ипотечного соглашения, зато второго, когда изучены финансовые возможности, заставляет согласно графику выплат погашать задолженность.

Возможна ситуация, когда жилье куплено в период брака и первый взнос осуществлен посредством личных сбережений на собственном счете любого из супругов. Также деньги могут быть получены в наследство. Тогда, то при достаточных свидетельствах этого супруг, фактически лично купивший квартиру, остается ее единственным собственником.

После расторжения уз семьи кредит оставят ему, а второму супругу предложат компенсацию в сумме половины ежемесячных взносов. которые выплачивались за время совместного проживания.

Несколько иначе дело обстоит при покупке недвижимости по программе «Военная ипотека», поскольку ее собственником, а одновременно и заемщиком выступает лишь военнослужащий. Остальные члены его бывшей семьи не смогут выставить претензии на жилплощадь в таком жилище. Хотя это противоречит законодательству. Проблему практически все банки решают посредством внесения в заключаемое соглашение непременного пункта, гласящего о необходимости заключения между супругами брачного контракта, а нотариус его обязан удостоверить.

Брачный договор

Процедура расторжения семейных отношений при наличии кредитного обязательства провоцируют затяжку этого процесса. Супруги созаемщики могут ускорить его, уведомив в брачном контракте, как в ситуации с разрывом семейных уз делить квартиру, на кого воздолена обязанность выкупать ее. Об этом следует беспокоиться заранее.

Брачное соглашение можно составить до заключения союза, во время совместного проживания, а также при оформлении кредита. Все данные должны быть заверены нотариусом. Обязательно следует уведомить банковское учреждение о наличии такого документа.

Многие банки требуют такое соглашение еще до выдачи ипотеки. Обычно такая ситуация происходит, если кто-то из супругов не позволяет получить одобрение по займу. Основные причины:

  • Имеющиеся уже кредиты;
  • Отрицательная кредитная история;
  • Отсутствие официального заработка, что указывает на неплатежеспособность.

В брачном договоре также указываются все важные аспекты для банка:

  1. Один из супругов отказывается выставлять претензии;
  2. Раздела квартиры не будет, она достанется основному заемщику;
  3. Второй заемщик отказывается от любых прав, теряя и обязанности.

Материнский капитал

Для семей, привлекших материнский капитал в оплату жилья, вопрос раздела обязательств еще более острый. Ведь в покупке квартиры или дома задействована помощь государства. Некоторые нюансы дележки:

  • Доля ребенка, на которого выделен материнский капитал, присоединяется к жилой площади супруга, на попечительстве которого остается малыш. Причем ипотека обычно делится поровну (при отсутствии иных значимых факторов).
  • После расторжения брака один из супругов может закрыть свои обязательства по займу либо гасить их частями через материнский капитал. Но распоряжаться собственностью до погашения задолженности он не имеет права.
  • Если на момент расторжения брака ребенку еще не выделена доля, суд обязывает родителей выполнить такое действие после выплаты всего займа по ипотеке.
  • Продать недвижимость по частям и поделить сумму, при использовании материнского капитала, невозможно. Документ будет признан недействительным, поскольку несовершеннолетнего нельзя оставлять без жилой площади. Если же супругам удастся провернуть подобное дело, то их обяжут вернуть в бюджет сумму, равную материнскому капиталу. В 2019 г. она составляет 453 026 руб.

Алгоритм раздела кредита

Для понятия процесса разделения кредитного обязательства между супругами, можно использовать пошаговый алгоритм мероприятий:

  • Оформленная при браке ипотечная квартира после его расторжения требует заключения договора, делящего как недвижимость, так и остаток долга.
  • Когда оформлен развод и получено соглашение на раздел, необходимо отнести документы кредитному менеджеру банковского учреждения. Дополнительно нужно еще подать справки об официальном заработке каждого созаемщика за последние шесть месяцев.
  • При одобрении раздела ипотечных обязательств создаются 2 новых ипотечных соглашения на каждого из бывших супругов. В них указываются графики погашения задолженности. За переоформление подобных документов заемщикам придется дополнительно оплатить комиссионные средства — 1–2% от суммы кредита. Есть и иной вариант решения этого вопроса — это возложение обязательств только на одного заемщика и лишение второго созаемщика прав на жилую площадь.
Смотрите на эту же тему:  Все о продаже ипотечной квартиры, нахоядщейся в залоге у Сбербанка в [y] году

Одобрение подобного соглашения встречается редко. Чтобы обезопасить себя в будущем, нужно заранее обсудить, что делать в случае отрицательного решения банка на изменения условий существующего договора.

Отказ внесения платежей кем-то из супругов

В случае отсутствия договоренности между бывшими супругами о погашении ипотеки, может возникнуть ситуация нарастания просроченных взносов. Если собственник в течение четырех месяцев не погашает кредит, то банк вправе отобрать недвижимость, которая заложена, чтобы продать ее и возместить свои убытки. Причем отобранное жилье может быть реализовано по заниженной стоимости. Вырученными средствами погашается остаток займа, в том числе штраф и пеня.

При отказе одного из разведенных участвовать в программе погашения займа, второму придется самому заниматься этим вопросом либо ждать санкций со стороны банковского учреждения за просрочку возврата долга.

Какие еще имеются варианты

Некоторые бывшие пары решают продать ипотечное жилье. Однако для проведения подобной процедуры требуется согласие кредитора. Да и найти покупателя крайне сложно, сам процесс тоже займет много времени и сил. Все это негативно отразится на платежах, возникнут дополнительные проблемы по уплате займа.

Сейчас судьба ипотечного жилья вместе с задолженностью по нему решается обычно судами. Причем судебная практика, которая сформировалась за долгие годы, довольно неоднозначная. Нередко решения судов, расположенных в разных областях, диаметрально противоположные.

Итог часто зависит лишь от таланта адвоката и юридической грамотности супругов. Поэтому следует заранее все обдумать перед тем, как приобретать жилье с помощью банковского кредита.

Как предотвратить проблемы

Избежать спорных ситуаций, которые связаны с ипотечным жильем, вполне получится, если заранее заключить брачный договор. Но статистические данные показывают, что подобные контракты оформляют лишь около 5% россиян. Еще одна базовая правовая гарантия, используемая для защиты интересов супругов при оформлении ипотеки — это оформление специального договора.

Подобные ипотечные соглашения, которые оформляются банковскими учреждениями, способствуют максимальному снижению рисков кредитора при расторжении союза между супругами-заемщиками. Подавляющее большинство банковских структур пытается возложить платежные обязательства на мужа и жену по кредиту совместно. Отчасти это выгодное мероприятие не только для кредитора, но и самой семейной пары, так как можно объединить заработки и приобрести кредит на большую сумму.

Многие банки в момент оформления соглашения на кредит включают в него пункт: «Расторжение семейных уз условий ипотеки совершенно не меняет». Если супруги, подписавшие это условие договора, разведутся, а жена или муж откажутся выплачивать долг, то все обязательства за уплату ипотеки перейдут к противоположной стороне. Подобная правовая гарантия направлена на защиту исключительно интересов кредитора, а бывшей семье придется, как и раньше, отстаивать самостоятельно свои интересы.

Практические рекомендации

У разводящейся пары есть лишь три варианта:

  1. Продолжать совместно погашать долг по ипотеке;
  2. Найти деньги и погасить задолженность в полном объеме, после продать жилье по выгодной цене и вырученный доход поделить между собой;
  3. Продать ипотечную недвижимость с разрешения банка.

Для обеспечения раздела кредитной квартиры следует обратиться непосредственно в банк, оформивший ипотеку. Там нужно попросить, чтобы организация одобрила возможность продажу совместно приобретенной супружеской квартиры. Сложно заранее предугадать реакцию на подобное предложение.

Кредитная организация может согласиться дать добро на реализацию квартиры либо потребовать от супругов досрочно погасить свои обязательства. Отказ обычно обосновывают нарушением условий договора. Также банк способен обязать супругов продолжать выплачивать ипотеку, не занимаясь продажей квартиры.

Хотя нередко учреждение соглашается обеспечить продажу жилья, поскольку такое мероприятие снижает риск дальнейшей невыплаты долга со стороны разведенных супругов. Когда получено одобрение банка, супругам предстоит найти покупателя на свою недвижимость, который бы согласился купить квартиру, имеющею обременение.

Для такой ситуации покупателю, желающему стать собственником, предстоит сначала компенсировать банку полную сумму долга, а затем дождаться завершения процесса устранения обременения. Мало кто соглашается терпеть такие неудобства, поскольку время затягивается.

Из-за этого супругам, которые желают продать квартиру в залоге, нередко приходится снижать ее стоимость, чтобы заинтересовать покупателей. Каково бы ни было развитие ситуации, связанной с продажей, разводящимся супругам требуется не прекращать ежемесячные выплаты по договору.

Иначе положение лишь ухудшится, поскольку банк, который не получит платежей, продаст квартиру через аукцион по существенно заниженной стоимости. Из вырученных денег кредитная организация возместит основной долг, все невыплаченные проценты, штрафы, расходы по торгам. Только остаток средств поделят между заемщиками. Они лишатся как жилья, так и достойной финансовой компенсации своих затрат.

Еще одним принципиальным правилом является уведомление кредитного учреждения о разводе. По договору заемщики обязуются сразу оповещать кредитора о любых изменениях в их семейной жизни, особенно о расторжении союза. Если стороны не смогут договориться сами по ипотеке, им придется обращаться в суд. Тот может обязать выполнить банковские процедуры с залоговой недвижимостью, принудить переоформить ипотечное соглашение на кого-то из супругов, обязать бывшую пару выплачивать кредит.

Существуют и иные варианты решения. Когда пара решила погашать кредит с целью дальнейшей продажи жилья, то лучше этот вопрос решить еще до развода. Это можно сделать, разделив ипотечное жилье на доли. С этой целью можно обратиться к кредитору с заявлением. Но необходимо быть готовым к худшему сценарию:

  • Банк может не пойти на такие уступки, поскольку его не устроит зарплата одного из супругов;
  • Когда заложена под ипотеку однокомнатная квартира, раздел которой в принципе невозможен (такое имущество не может стать самостоятельным объектом ипотеки).

Отказ кредитора можно обжаловать в суде, но это не всегда продуктивно. Рекомендуем воспользоваться еще одной подсказкой — один из супругов за определенную сумму либо безвозмездно отказывается от своих прав на общую недвижимость, которая находится в обременении, а противоположная сторона обязуется выплачивать долг по ипотеке. Если кредитора устраивает платежеспособность заемщика, то регистрируется переход собственности. За такое переоформление банком взимается дополнительная комиссия.


Оформляя квартиру по ипотеке, важно понимать, что супруги обладают равными правами. Однако они также вместе ответственны за взятый кредит. Жилье, приобретенное во время заключения брака, является общим. Каждый обладает на него правом, как и обязан отвечать за погашение кредита.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

Adblock
detector