Лучшие предложения по ставкам рефинансирования ипотеки от банков РФ

Рефинансирование, или перекредитование, ипотеки является банковской услугой, которой россияне пользуются часто. Однако многие из них не всегда хорошо представляют, в чем заключается ее суть, и путают ее с реструктуризацией долгов. На самом деле у рефинансирования совсем иные задачи.

О том, в каких случаях выгодно рефинансирование и какие российские банки предоставляют наилучшие его условия, включая невысокую процентную ставку, расскажет предлагаемый обзор.

Что такое перекредитование ипотеки в РФ

Суть рефинансирования проще всего объяснить на примере. Заемщик покупает квартиру в ипотеку. Он оформляет все документы, получает одобрение на кредит от банка, делает первичный взнос и начинает вносить ежемесячные платежи в счет погашения общей суммы долга. И в это время обнаруживает, что в другом банке ипотека выдается на меньший срок или с более низкой процентной ставкой.

Заемщик может продолжать действовать в рамках первичной программы кредитования, а может оформить перекредитование в другом банке. Он продолжает выплачивать сумму долга по ипотечному кредиту, но на более выгодных условиях:

1. С сокращением срока действия кредита;
2. С уменьшением процентной ставки и суммы ежемесячного платежа;
3. С переводом ипотеки в другую валюту.

Вторичный банк выплачивает первичному сумму кредита, а сам предлагает заемщику новые условия кредитования. Это и есть рефинансирование.

Какие кредиты можно рефинансировать

Рефинансированию поддаются разные кредиты. Среди них:

• Ипотека;
• Потребительский кредит;
• Задолженность по кредитной карте;
• Автокредит.

Ипотека – не обычный кредит, а заем под залог недвижимости. Залоговым часто выступает жилищный объект, покупаемый заемщиком на ипотечные средства. При рефинансировании ипотеки наличие залога также является обязательным.

Поскольку при рефинансировании права́ первичного банка по взиманию долга переходят к вторичной банковской организации, залог будет обеспечивать уже перекредитование ипотеки.

При условии выполнения заемщиком всех обязательств в рамках перекредитования залоговое жилье останется в его собственности. В процессе выплаты кредита оно выступает в роли гарантии добросовестности и благонадежности дебитора.

Когда выгодно перекредитование ипотечного кредита

Современные российские банки наперебой предлагают потенциальным клиентам различные программы перекредитования, которые кажутся заманчивыми. Однако заемщик не должен торопиться с решением.

Самое лучшее – изучить условия рефинансирования ипотеки в разных банках, включая процентную ставку, комиссии, страховки, и посчитать, насколько в реальности удобно каждое из них.

Рефинансирование ипотеки выгодно, если:

• Требуется объединить в один несколько кредитов (ипотечный + потребительский, ипотечный + автокредит и т.п.), рассредоточенных по разным банкам;
• Заемщик вступил в брак и теперь хочет сделать условия ипотеки более комфортными за счет финансовых возможностей супруга (супруги);
• Заемщик разводится, недвижимость по взаимному согласию остается у одного из супругов, а второй желает снять с себя все обязательства по выплате жилищного кредита;
• Банк, в котором была оформлена ипотека, предлагает новые условия жилищного кредитования с более удобной ставкой, в том числе льготной.

Требования банков к предмету залога при перекредитовании ипотеки

Банки предпочитают иметь дело с залоговым жильем, которое потенциально является беспроблемным конфискатом в случае невыплаты заемщиком ипотеки. Поэтому ряд жилищных объектов вряд ли будет одобрен банком как предмет залога при рефинансировании ипотеки. Это:

1. Комната;
2. Доля в квартире;
3. Дача;
4. Земельный участок.

Сегодня некоторые банки готовы рассматривать доли в квартире в качестве объекта залога. Так ДельтаКредит рефинансирует ипотеку, взятую для покупки последней доли в квартире. Согласно его требованиям доля должна быть изолированной комнатой. Однако это не является общепринятой практикой.

Помимо этого ипотечный залог должен отвечать таким требованиям, как:

• Наличие регистрации права собственности на него;
• Отсутствие прописанных в жилье третьих лиц (то есть кого-либо кроме дебитора и членов его семьи);
• Отсутствие обременений у объекта залога по кредитам (ипотека, которую требуется рефинансировать, в расчет не берется).

Банки не всегда берутся за рефинансирование ипотечного кредита, часть которого была выплачена из Материнского капитала. Перекредитование такой ипотеки усложняется обязательным обращением родителей в органы опеки после погашения первого кредита за счет нового. В это время жилье выводится из залога.

При рефинансировании родители опять должны заложить недвижимость, против чего органы опеки могут предоставить возражение. В общих чертах оно сводится к тому, что у несовершеннолетнего ребенка формально ухудшаются условия проживания.

В связи с этой сложностью Ассоциация российских банков внесла предложение об упрощении рефинансирования таких кредитов путем присвоения им статуса ипотеки в силу закона. Однако судьба этого предложения пока не решена.

С обоснованной настороженностью банки относятся и к таким объектам недвижимости, в которых прописаны несовершеннолетние дети заемщика или недееспособные граждане. Понятно, что изъять квартиру у недобросовестного заемщика в этой ситуации непросто.

Требования банков к физическим лицам при перекредитовании ипотечного кредита

Для банка, предлагающего перекредитование, соискатель – такой же заемщик, как и остальные. Хотя рефинансирование и осуществляется как перекредитация на более выгодных условиях, это не исключает платежеспособности заемщика и наличия у него недвижимости, подходящей для роли залога.

Поэтому любые обстоятельства, свидетельствующие – даже формально – об ухудшении платежеспособности заемщика (переход на новое место работы с меньшей зарплатой, рождение ребенка, получение заработка «в конверте», размеры которого невозможно доказать), будут восприняты банком как повод для отказа в перекредитовании.

Зная об этом, некоторые соискатели пытаются предоставить банку ложную информацию о своих доходах или характере залогового жилья. Однако обман быстро вскрывается, и отказ в рефинансировании кредита поступает от банка очень быстро.

Заемщик должен соответствовать и стандартным требованиям банка:

1. Укладываться в одобряемые банком возрастные рамки (18-21 год – 65-75 лет);
2. Иметь стаж не менее 6 месяцев на нынешнем месте работы и не менее 1 года общего стажа.

Рефинансирование часто ошибочно смешивают с реструктуризацией. На деле же перекредитование не предполагает списания части долгов, как реструктуризация. Хотя рефинансирование также связано со снижением процентной ставки, оно не распространяется, как реструктуризация, на должников, находящихся в состоянии дефолта и объективно не способных погасить кредит.

Требования банков к ипотеке при ее перекредитовании под меньшую процентную ставку

Банки РФ предъявляют не во всем идентичные требования к ипотеке как объекту перекредитования. В наиболее общем смысле они сводятся к:

• Отсутствию реструктуризации ипотеки или текущей задолженности по ней;
• Положительной кредитной истории (выплатам без проволочек);
• Невозможности рефинансировать ипотечный кредит, взятый менее полугода назад;
• Невозможности перекредитовать ипотеку, если до ее полного погашения осталось три месяца или меньше.

Подробную информацию о конкретном предложении по рефинансированию рекомендуется изучать на сайте банка, а также обращаться за консультацией к банковским сотрудникам.

Ипотечное перекредитование в разных банках

Условия рефинансирования различаются в банках России. Сравнить их можно с использованием следующих сведений.

Сбербанк

Банк рефинансирует ипотеку, взятую в стороннем банке, и кредиты, взятые в нем самом. В 2019 году минимальная ставка ипотечного рефинансирования составляет 10,9% годовых. Перекредитовать можно сумму от 3 млн р. (но не более 80% от стоимости жилья) сроком до 30 лет.

Дочерняя организация Сбербанка – Сбербанк CZ –занимается перекредитованием ипотеки на жилье, взятой за границей (в Чехии).

Открытие

Финансовая корпорация предлагает программу рефинансирования с одной из самых низких по РФ процентной ставкой – от 9,65%. Однако это возможно только при условии личного страхования заемщика и залогового объекта. При несоблюдении этих условий ставка будет существенно повышена.

Банк предлагает кредит на сумму до 30 млн р., однако она не должна превышать 90% оценочной стоимости жилья. Максимальный срок кредитования равен 30 годам.

ВТБ

Государственный банк ВТБ включает рефинансирование в комплекс своих услуг. Минимальная ставка составляет 10,1% годовых. Банк предоставляет кредит сроком до 30 лет и в сумме до 30 млн р., но не более 80% от оценочной стоимости залогового объекта недвижимости. Банк рассматривает вариант оформления рефинансирования с минимумом документов, но тогда процентная ставка будет увеличена.

Тинькофф

Особенностью банка является то, что непосредственно он рефинансированием не занимается. Однако он выполняет роль посредника между заемщиками и банками-партнерами, среди которых Газпромбанк, ДельтаКредит, Абсолют, Металлинвестбанк, Банк жилищного финансирования и др. После одобрения заявки Тинькофф предлагает заемщику несколько вариантов перекредитования на выбор.

Минимальная ставка рефинансирования составляет 9,7% годовых. Конкретные условия кредитования описать сложно, так как они зависят от выбранного соискателем предложения. Однако постоянные клиенты банка Тинькофф могут рассчитывать на скидки.

Газпромбанк

Это один из самых лояльных банков: процент отказов в рефинансировании в нем невысок. Минимальная ставка по перекредитованию ипотеки составляет по состоянию на 2019 год 9,5% годовых. Банк готов кредитовать на сумму до 60 млн р., но она не должна превышать 85% от оценочной стоимости залогового объекта.

Максимальный срок кредитования традиционно по банкам РФ составляет 30 лет.

Райффайзенбанк

Банк готов осуществить рефинансирование ипотеки на максимальную сумму 26 млн р. с процентной ставкой 9,99% годовых. Срок перекредитования не должен превышать 30 лет.

Процентная ставка банка в сравнении с другими не самая низкая, зато в случае отказа заемщика от страхования банк повышает ставку всего на 0,5%. Это существенно ниже, чем по предложениям многих других банков России.

Россельхозбанк

Предложение этого банка позиционируется как одно из наиболее удобных для клиентов. Максимальная сумма кредитования составляет 20 млн р. Возможно оформление рефинансирования ипотеки сроком до 30 лет. Заемщик может выбрать условия погашения кредита: аннуитетными или дифференцированными платежами. Минимальная процентная ставка по состоянию на текущий год составляет 10,1% годовых, но зато банк не перегружает кошелек клиента дополнительными комиссиями.

Рефинансирование ипотеки выгодно, если при сравнении процентных ставок первичного и вторичного банка заемщик выигрывает хотя бы 1,2-2,0% годовых. Поэтому перед принятием окончательного решения рекомендуется подробно изучить рынок ипотечного кредитования и выбрать действительно перспективное предложение.

Возможности, которые открывает рефинансирование

Помимо того, что рефинансирование способствует перекредитованию ипотечного займа под более удобные условия (в том числе с более низкой процентной ставкой), оно открывает перед дебитором и ряд дополнительных возможностей. Востребованность рефинансирования среди россиян доказывает этот факт.

Посредством перекредитования можно:

• Избавить себя от одновременных кредитных выплат в разных банковских организациях, объединив все кредиты в один;
• Снизить общую сумму переплаты по ипотеке за счет выбора более удобной процентной ставки;
• Получить дополнительные деньги на удовлетворение личных нужд;
• Выполнить все финансовые операции по ипотечному кредиту без согласия первичного кредитора.

Рефинансирование ипотеки по более удобной процентной ставке способно таким образом оптимизировать деятельность заемщика при погашении кредита и даже предоставить ему определенные бонусы.

Всё про рефинансирование ипотеки других банков в Россельхозбанке

Условия рефинансирования ипотеки в Райффайзенбанке в 2024 году

Рефинансирование ипотеки в банке Уралсиб в 2024 году – обзор программы