Всё, что нужно знать об ипотеке в 2024 году

Не можете жить с родителями, надоело постоянно переезжать, чтобы опять выгоняли со съемных квартир или повышали аренду? Не хотите платить чужому дяде – хотите вкладывать в собственную недвижимость, чтобы дети росли в своем доме?

Потребность в жилье заложена в человеке на генном уровне и связана она с чувством безопасности. Подсознательно рано или поздно все хотят иметь собственную крышу над головой. Если зарплата копеечная, то оптимальный вариант на сегодня – ипотека.

Ипотечный кредит может принести немало радости, потенциально решить жилищный вопрос, но все это может обернуться большим разочарованием и даже трагедией. Как не наделать ошибок уже при оформлении ипотеки, правильно погашать долг, чтобы финансовая нагрузка была минимальной?

Банки на поиск недвижимости дают 2-3 месяца, а кредитный брокер подберет оптимальный кредит за несколько дней (это не тот случай, когда стоит экономить). Поэтому начинать надо не с выбора квартиры, а с выбора банка, готового финансировать покупку.

Оцениваем надёжность банка

Юридически квартиру покупает клиент, но оплачивает (услуги застройщика или вторичку) – банк. От его платёжеспособности и порядочности многое зависит. Если есть время мониторить ситуацию на рынке, займитесь поиском сами.

Ускорить процесс помогут сайты-агрегаторы, где можно посмотреть условия сразу по всем банкам. На сайте компании Росбизнесконсалтинг в разделе «личные финансы» есть 2 калькулятора – кредитный и ипотечный. Можно просчитать стоимость своей будущей ипотеки.

Нет времени на поиски – есть немало ресурсов (фриланс.ру , воркзилла.ру), готовых вам помочь. Размещаете там задания по условиям ипотечных кредитов в вашем регионе и через 2-3 часа за небольшую плату получаете полную информацию. Осталось выбрать сайт банка, работающего в вашем регионе, и его филиальную сеть. Всю работу можно проделать дома.

Оплата дополнительных услуг

При выборе банка кроме процентной ставки обращайте внимание на услуги, которые навязываются дополнительно. Они могут существенно увеличить стоимость ипотеки. Совсем отказаться от услуг юристов, оценщиков, риелторов при такой сделке не получится – процессуальные ошибки будут стоить дороже. Сумма может быть фиксированной или составлять процент от сделки.

Если настроение в предвкушении новоселья на подъеме, клиент часто не напрягается по поводу условий договора: глянули сумму, ставку и подписываем, не обращая внимания на множество нюансов.

Ставки страховщиков в договоре не указаны, только адреса партнеров, которые выдвигают неадекватные условия на несколько лет вперед, и кредит дорожает на 1-2%. Комиссии контролирует государство, но есть начисления, не имеющие прямого отношения к ипотеке.

Прежде чем оформить кабальную страховку, посоветуйтесь с юристом. Если банк включает страховку в сумму кредита (часто и без необходимости), то, конечно, вы можете отказаться от нее. Но не будьте наивными, что вам такой кредит легко одобрят. Чаще это зависит тупо от того, насколько выполнен план на текущий момент у специалиста подразделения банка.

Если отказаться от страховки нет возможности, то заплатите за полис наличными, из своего кармана. Не увеличивайте сумму долга!

Оценка стоимости квартиры – обязательные расходы. Но и тут есть возможность сэкономить. Берите недвижимость, которую можете себе позволить. Ремонт (и в новостройке, и во вторичке) – 200-300 долларов за кв. м. плюс покупка мебели – увеличат нагрузку на бюджет.

Консультируйтесь с риелторами: какие прогнозы на рынке недвижимости, как снизить стоимость жилья, какие в доме коммуникации и т.п. Даже если нет очевидной пользы, вы будете спокойны, что все моменты учли. Динамику рынка риэлторы отслеживают и подскажут лучшее время для такой серьёзной покупки. Экономить на этом не стоит – расходы на фоне ипотеки мизерные (примерно100 долларов).

Возможность изменения условий ипотеки

При обоюдном согласии договор можно изменить: сократить или продлить срок выплат, пересмотреть график платежей. Если прописана такая возможность в одностороннем порядке, стоит подумать, так как банк может корректировать условия на своё усмотрение.

Если возникла необходимость переезда или нашли более подходящее жильё, в договоре должна быть прописана и возможность его расторжения.

Тип процентной ставки

Различайте фиксированные и плавающие тарифы. Если срок небольшой, есть финансовая подушка, можно и переменную ставку. Для остальных, при нашей нестабильной экономике, – только фиксированная ставка.

Относительно валюты заимствования, то занимать надо в той валюте, в которой зарабатывайте. Курс сейчас крайне неустойчив, и кредит может стать неподъемным, ведь ко всему прочему на себе приходится нести еще и валютные риски.

Какую квартиру выбрать

Выбор квартиры – важный шаг, требующий грамотного подхода. Для начала определитесь, какая квартира вам нужна: в строящемся доме или с вторичного рынка. У каждого типа есть свои особенности.

«Вторичка» уже готова к новоселью. Можно увидеть все недочёты строителей, познакомиться с соседями. Оцените состояние коммуникаций и необходимость ремонта, так как затраты могут быть существенными.

Квартира от застройщика может быть с черновой или белой отделкой. «Голые стены» дешевле, можно сделать всё на своё усмотрение, в другом варианте можно сразу новоселье справлять. Коммуникации и планировка тут лучше, да и юридическая чистота гарантирована – бывших владельцев нет.

Пути погашения – какая схема лучше

Платежи по кредитам бывают дифференцированные и аннуитетные.

1. Первый тип: тело кредита делят на количество месяцев, а проценты насчитывают по факту.
2.  Второй вариант: проценты рассчитывают заранее, сумма вместе с телом кредита делится на количество периодов, и вы платите ежемесячно одну и ту же сумму.

Дифференцированный способ предпочтительнее, так как при нем переплата по процентам будет ниже, тело погашается быстрее. Если не сможете платить или соберетесь гасить досрочно, при аннуитентном платеже 10-15 лет (треть всего срока) вы платите в основном проценты, при продаже это невыгодно.

Банки неохотно меняют схему платежа, но есть вполне законный способ превратить аннуитетный платеж в дифференцированный. На сегодня ограничений по досрочному погашению в принципе нет. На любом этапе, предупредив кредитора, можно вносить деньги в любой сумме. Рассчитайте дома, сколько надо вносить, чтобы график выглядел как дифференцированный, и добавляйте эту сумму каждый месяц к обязательному платежу.

Специалисты советуют: чтобы отдать долг малой кровью, для начала точно определитесь, сколько вам действительно надо. А при расчете выбирайте дифференцированный платеж. При аннуитентных платежах переплата больше.

Постарайтесь найти общий язык с операционистом, ведь человеческий фактор тоже играет свою роль. Если клиент вежливый, адекватный, легко идет на диалог и не качает права, специалист и сам пойдёт навстречу, расскажет где, чего и как можно сделать.

Досрочное погашение – всегда ли выгодно

С 2012 года такую возможность узаконили. При подписании договора обращайте внимание – есть ли мораторий на сумму, сроки при досрочном погашении. Часто такое встречается при аннуитетных платежах. Если в договорах, которые заключали до этой даты, и прописан запрет на такую услугу, то он считается уже незаконным.

Без вашего благословения банк не имеет права взять с вашего счета ни копейки (кроме того, что установлено договором и графиком погашения). Деньги остаются на бесплатном депозите. Напишите заявление в 2-х экземплярах, чтобы кредитор сделал перерасчет графика платежей. Одну копию оставьте у себя с отметкой, что банк принял его к сведению. Особенно это важно при аннуитетных платежах.

По закону о досрочном платеже банк надо предупредить заранее. Это надо сделать за 30 дней, но кредитор часто устанавливает и другой срок.

Порядок действий при досрочном погашении:

1. Сделать письменное уведомление о намерениях.
2. Посмотреть ипотечный договор, чтобы точно сообщить банку, какой кредит намерены погашать досрочно.
3. Уточнить ближайшую дату возможного платежа.
4. Узнать точную сумму – попросите письменное подтверждение (особенно при полном погашении). Ни по телефону, ни через терминал закрывать ипотеку не стоит.
5. Сделать запрос на расчёт текущей задолженности, потребовать справку об отсутствии долга и претензий к вам.
6. Сохранить всю подтверждающую документацию.

Если есть возможность, делайте досрочку! При досрочном погашении, если сумма платежа комфортная, сокращайте срок. Вы платите % за срок пользования кредитом. Чем меньше срок, тем меньше процентов.

Если ставка по ипотеке плюс 1-2% к депозиту – гасить долг наперед не стоит. Можно куда-то в финансовую подушку инвестировать – если доходность в рублях 15-20% годовых, нет смысла отдавать такие инвестиции банку.

Если появились проблемы с выплатой долга

Квартира не ваша собственность, даже если юридически это так. Как и при аренде, после неуплаты банк выселит, как и арендатор. Игнорировать проблему просрочек нельзя – своевременная пролонгация или реструктуризация спасёт ситуацию. При форсмажоре не всегда стоит ждать поддержки от своего банка – можно перекредитоваться, провести рефинансирование в другом банке.

Некоторые ипотечники считают, что задержать перевод на 1-2 дня – не проблема, особенно если оплата приходится на выходные дни. Иногда банки действительно корректируют график (читайте условия договора). Но надежнее вносить за 1-2 дня, это поможет избежать пени и штрафов, не испортит кредитную историю.

Консервативные банки любят заёмщиков с кристально чистой финансовой репутацией. А более лояльные, которые готовы кредитовать клиентов с грешком, компенсируют свои риски повышенным процентом. Если забываете, поставьте в мобильник напоминалки: за неделю зарезервировать, за 2 дня кровь из носу заплатить.

Гасить ипотеку досрочно не всегда целесообразно – можно выдохнуться на полпути и без финансовой подушки попасть в просрочку со всеми вытекающими последствиями: накоплением задолженности, судебными разбирательствами, продажей квартиры.

Не бойтесь выселения – с момента просрочки до реального выселения проходит полтора-два года. Если за время неуплаты нашли деньги, чтобы погасить пропущенные взносы, можно вернуться в график.

При самостоятельной продаже жилья условия диктует не банк, поэтому возьмите инициативу в свои руки. Если накопили какую-то сумму, не спешите отдавать ее банку – она еще пригодится на аренду жилья. После реализации квартиры или когда банк ее забрал, долг считается отсутствующим.

Финансовая подушка безопасности

Не всегда выгодно все деньги нести в банк. Финансовая подушка – это возможность жить на том же уровне, что и раньше, оплачивая ипотеку еще 3-6 месяцев. Если уволят с работы, чтобы было время для устройства на новую. За 20-30 лет вероятность форсмажора велика – при снижении доходов из-за временной нетрудоспособности выручат деньги «на всякий случай».

Вложения делают не на фондовом рынке или Форексе, а на депозите в банке. Поможет и личная страховка. Если все в порядке, использовать эти деньги можно только на последние платежи.

Ещё несколько советов

Что ещё нужно знать, когда берёшь ипотеку? При выборе ипотеки «на полвека» первым делом обращайте внимание:

• Подлинность документов. При серых доходах, когда вся зарплата или ее часть – в конверте, некоторые покупают справки о доходах. Но банку легко проверить этот факт. И сразу отказ клиенту. Банки научились работать с неподтвержденными доходами. Если в БКИ доходы заемщика не подтвердились, это означает, что уже другие банки не примут заявку.
• Уточните, как должны выглядеть справки – бухгалтер тоже человек. Исправив ошибку, можно в тот же банк прийти только через 4-6 месяцев. А в другом ставка может быть выше. Вычитывайте все бумажки и только после этого подавайте в банк.
• Объем кредитной нагрузки: комфортный уровень – 30%, максимум – 50% среднемесячного дохода. При форсмажоре (потеря работы, зарплаты, должности) и 50% могут стать 100%-м долгом.
• Налоговый вычет на приобретение жилой недвижимости в размере 2 млн. руб. + %, которые выплачиваете банку, по российскому законодательству положен. Через год берете в банке нужные справки, сдаете декларацию и через 3 месяца после камеральной проверки пишете заявление и получаете вычет. Сумму, уплаченную за 3 года, если до этого компенсаций не было, можно получить. Если такой льготой уже пользовались, запишите услугу на супруга или другого родственника.

Ознакомьтесь с перечнем залогового имущества в банках, которое продается – список впечатляет. Люди неправильно рассчитали свои возможности.

Стоит ли брать ипотеку вообще? Ответ лежит на стыке математики и жизненной ситуации человека. Иногда за свое жилье мы платим слишком высокую цену, но душевный покой дороже. Если человек проиграл в казино, единственную квартиру у него отобрать не могут. Если он должен банку по ипотеке, ипотечную квартиру, даже единственную, забрать могут. Ипотека – это инструмент, улучшающий жизнь, но с помощью такого инструмента можно остаться и без денег и без квартиры. Трезво оценивайте свои возможности и живите по средствам.

Как можно сэкономить на ипотеке и покупке жилья? Это должен знать каждый!

Порядок раздела квартиры купленной по ипотеке в 2024 году

Можно ли досрочно и частично погасить ипотеку в Сбербанке? Условия досрочного погашения