Коммерческая ипотека для физических лиц: как купить коммерческую недвижимость в ипотеку в 2024 году?

Деньги, которые требуются для приобретения коммерческой недвижимости под ведение дела, руководители не смогут изъять из оборота. Причина в ущербе текущей деятельности и недостаточном ресурсе на начале работы. Ипотека на коммерческую недвижимость предлагается несколькими банками на собственные нужды или передачу помещения под аренду.

Преимущества коммерческой ипотеки

Предприниматели, пользующиеся арендованным имуществом для ведения предпринимательства, передают регулярные платежи в банковское учреждение, получив имущество во владения. Но владение не полное, а частичное с подготовкой к передаче на продажу банком помещения в случае просрочек. Для банков помещение под ведение прибыльного дела является ликвидным, которое сможет возместить затраты банка.

Для того чтобы фирма приобрела недвижимое имущество для бизнес сферы, должна быть доказана ликвидность оборотов денег, выступающих первым взносом. Если денежные поступления будут отсутствовать, в покупке на заемные средства откажут.

Коммерческая ипотека для граждан, не предполагающая дополнительное обеспечение во время оплаты первоначальных взносов, решит вопрос о возможности получения дополнительно квадратных метров. Банковские деньги понадобятся для расширения бизнеса, сдачи имущества в аренду и получения дополнительного дохода.

Кому предоставляется кредит

Банковские организации предлагают получение недвижимого имущества под ведение коммерческой деятельности не каждому физическому лицу. В момент обращения в банковское учреждение, сотрудники совершают проверку на соответствие требованиям. Приобрести в ипотеку коммерческие организации разрешено:

1. Индивидуальным предпринимателям;
2. Владельцам малого и среднего бизнеса;
3. Топ-менеджерам предприятий.

Для этих людей банковское учреждение оформляет ипотечный договор для приобретения недвижимого имущества коммерческого назначения. Данная сделка – альтернатива кредитования предприятия. Важен не только социальный статус обращающегося, но и такие требования как:

• Возрастные ограничения: с 23 до 65 на момент завершения договора;
• Гражданство Российской Федерации.

Также для совершения сделки требуются документы.

Физлица

Индивидуальный предприниматель, имеющий регистрацию, но не образовавший юридическое лицо, может подобрать ипотечную программу. Требования для получения ипотеки:

1. Работа на протяжении 6 месяцев;
2. Наличие финансовой отчетности;
3. Нет долгов по налогообложению;
4. Наличие активного дохода.

Банк обращает внимание на положительную кредитную историю без просрочек.

Для ИП и компаний

Ипотечный кредит для получения коммерческой недвижимости финансовое учреждение выдаст, если будут соблюдены следующие критерии:

• Предприятие – резидент России. Быть резидентом означает проводить свою профессиональную деятельность на территории Российской Федерации на протяжении хотя бы полугода за 12 месяцев. Также компания должна иметь государственную регистрацию согласно законам страны и иметь налоговый учет по одному из регионов государства.
• У предприятия должна иметься выручка, превышающая 400 миллионов руб. за год.
• Ведение деятельности ИП должно проводиться в течение полугода. Большей частью банков не будет предоставлена финансовая услуга, если предприятие не имеет документальной отчетности за 12 месяцев. Деятельность компании подтверждают бухгалтерские и управленческие отчеты с описью постоянных операций по личному счету.

В процессе оформления коммерческой ипотеки кредитор совершает проверку экономического состояния потенциальных клиентов с достаточным количеством средств для выплат. Для этого в банк предприятие предоставляет дополнительные документы:

1. Заявление с заполненной анкетой будущего плательщика займа. Анкета имеет обозначения по сумме, целям, желаемому сроку и процентной ставке. Анкетные данные имеют краткую характеристику бизнеса, работников и руководителей.
2. Учредительная документация, которая подтвердит право заключения сделки в банковском учреждении.
3. Финансовая отчетность с другими данными, требующимися банком.

Кредитор требует наличие бумаг для оценки рисков и принятия решения о возможной сумме для выдачи.

Необходимые документы

Требования по документам будут зависеть от статуса заявителя. В индивидуальном порядке запрашиваются разные данные.

Пакет документов от заёмщика

Во время передачи документов, нет разницы: есть ли у клиента индивидуальное предпринимательство или он находится в управленческом составе компании.

Требуются следующие бумаги:

• Паспортные данные в виде копии и оригинала.
• Личные документы супругов и детей при наличии.
• Оригинал и копия военного документа, если обращается за финансовой поддержкой военный.
• Идентификационный код в виде оригинала.
• Информация, касающаяся наличия счета в банке.
• Сведения о наличии во владениях другого стоящего имущества: квартир, машин, домов.
• Технический план рассматриваемого для коммерческих целей объекта.
• Подтвержденная специалистом оценка имущества.
• Договор страхования на помещение и на жизнь и здоровье заявителя.
• Подтверждение того, что недвижимость зарегистрирована на одно лицо и на нее нет обременения.

Если заявитель является владельцем бизнеса, и оформляет коммерческую ипотеку для предпринимательства, дополнительно подготавливаются следующие данные:

1. Документация, подтверждающая факт регистрации предпринимательства;
2. Доходы из налоговой службы с информацией по долгам и бюджетным платежам;
3. Данные из ЕГРИП о проводимой деятельности;
4. Лицензии с другими разрешениями на занятие той или иной деятельностью.

Руководители по совместительству с другими лицами, которые связаны с малым или средним бизнесом, должны предоставить следующие документы. Этими бумагами является: справка с рабочего места, наличие работы на руководящей должности на протяжении полугода, а также справка о доходах за последние полгода.

Документация организации

Если заявитель является ответственным лицом на коммерческом предприятии, он может представлять интересы юр. лица. Перед покупкой этого вида помещения на деньги банка, должно быть подтверждение платежеспособности. Для этого подается следующее:

• Подтвержденный товарно-денежный оборот за полгода.
• Отчетная документация, которую заверил главный бухгалтер по расходам и доходам.
• Выписка из банка, относящаяся к счетам предприятия и транзакциям, если ссуда выдается не в своем банковском учреждении.
• Сведения по имеющимся финансам предприятия.
• Бухгалтерская отчетность по текущим дебиторским и кредиторским задолженностям.

В зависимости от политики банка могут потребоваться другие документы.

Требования к объектам недвижимости

Процентная ставка, а также требования к покупаемому объекту будут подбираться, исходя из расположения коммерческой недвижимости. Требования в разных банковских учреждениях часто идентичны, предполагают следующее:

• Общие квадратные метры составляют от 150 единиц;
• Постройки (при наличии), где находится коммерческое недвижимое имущество, с капитальным характером;
• Помещение не должно находиться в обременении или иметь собственников, которые претендуют на него;
• По расположению рекомендуется выбирать банки, чьи филиалы находятся в районе регистрации имущества.

Недвижимость для коммерческих целей включает в себя: функционирующие офисы, склады, торговые точки. К этой категории относятся те объекты, которые могут выступать для совершения предпринимательской деятельности.

Сравнительный анализ условий банков

Как у всех банковских кредитных продуктов, коммерческое ипотечное предложение предоставляется по меньшей ставке. В России действует большое количество кредиторов, имеющих программу для бизнеса.

Банки и программы

Среди банков, предлагающих услугу: Сбербанк, ВТБ 24, Альфа Банк, Росслельхозбанк, Росбанк, Абсолют. Каждый банк имеет отдельную программу по передаче коммерческого жилья. Сбербанк – лидер, предоставляющий коммерческое имущество гражданам под проценты. В Сбербанке имеются отработанные продукты, один из которых имеет название «Бизнес-Недвижимость».

На официальном сайте банка есть калькулятор, который позволяет сравнить арендную плату с планируемыми платежами по кредиту. Но перед взятием ипотеки нужна уверенность в том, что имущество окупится и прослужит не менее срока оплаты кредита.

Сроки

Сроки банка зависят от условий программы, которую имеет российская финансовая организация. Требования следующие:

1. Минимальные сроки пять лет;
2. Максимально деньги можно взять на 12 лет.

В других банках показатель может быть меньшим.

Ставки

Ипотечный кредит на коммерческое имущество стало популярным только в 2015 году. До этого времени проценты превышали 25 пунктов. В 2019 году средняя ставка составляет 15%, а для льготников 10-12%.

Порядок приобретения коммерческой недвижимости в кредит

Данный вид ипотеки является долгосрочным. Кредитная сумма на имущество может достигнуть нескольких миллионов. При оформлении ипотеки юридическим лицам, кредитором совершается оценка собственных рисков с предполагаемой выручкой. Существует три схемы для получения ссуды на коммерческое помещение.

Первая схема предполагает. Оформление залога после того, как будет заключен договор купли-продажи:

• Заключаются предварительно договорные отношения между сторонами;
• Вносится первоначальный взнос;
• Регистрируются права на получение имущества в собственность;
• Составляется залоговый договор между банком и заявителем;
• Зачисляется оставшийся процент по сумме на личный счет бывшего хозяина.

По второй схеме проводится заключение договора с действующими владельцами помещения:

1. Вносится первоначальный взнос;
2. Составляется залоговый договор между банком и заявителем;
3. Заключается покупка имущества;
4. Регистрируется сделка и новый владелец;
5. Зачисляется оставшийся процент по сумме на личный счет бывшего хозяина.

По последней схеме, для того, чтобы оформить залог, регистрируется новое юридическое лицо:

• Регистрируется юридическое лицо;
• Передаются права собственности на новое помещение;
• Регистрируется купля-продажа прав собственности на юридическое лицо;
• Зачисляется оставшийся процент по сумме на личный счет бывшего хозяина;
• Переоформляется объект как собственность.

Занимает процедура менее месяца, если вовремя собрать нужные документы.

Условия коммерческой ипотеки

Коммерческую ипотеку без первоначальной выплаты банк сможет предоставить, если будет соответствующее залоговое имущество. Залог перекрывает сумму за новое приобретение, а также процентную ставку за все время пользования займом. В качестве обеспечения выступают квартиры, дома, автомобили или ценные бумаги. У данного вида ипотечного продукта имеются следующие характеристики:

• Максимальный размер дифференцированной суммы будет зависеть от политики кредитной организации. Может достигнуть 200 миллионов рублей, что не превысит по условиям 80% от цены за помещение. Это правило работает при отсутствии залога.
• Сроки действия кредитного договора не должны быть ниже установленной банком границы. Проводится индивидуальный расчет при платежеспособности и обеспечении обязательств.
• Процент по ипотечной программе будет составлять от 11,5%, при рублевой валюте, и от 10%, если деньги даются в долларах или евро.
• Наличие первоначального взноса составляет не менее 20% от стоимости имущества.

Правила оформления займа зависят от банка и от заемщика.

Первоначальный взнос

Первоначальный взнос является обязательным при коммерческой ссуде. Имеет следующие данные:

1. От 20 до 30% при поручительстве;
2. От 30%, если поручитель отсутствует.

Как первоначальный взнос выступает имущество, находящееся у заемщика во владениях. По рыночной стоимости объект должен приравниваться или быть выше первой оплаты.

Ипотека в бухгалтерском учете

Согласно требованиям по законодательству бухгалтерского учета для организаций, операции должны отображаться таким образом:

• Кредитный долг показан на счете 67, имеющему название «Долгосрочных займов».
• Сведения по выданному залогу для кредитования на счете 009 по обеспечению обязательств и платежей выданных.
• Начисленный процент относится к расходам предприятия и уменьшению налогооблагаемой прибыли.
• Получение и гашение кредита показан на счете 51 по расчетному счету.
• Действия по договору покупки-продажи недвижимого объекта показаны на стене 60 по расчетам с поставщиком и подрядчиком. Также отображение происходит и на счет 76. Это будет зависеть от определения в учетной политике компании.
• На то, чтобы купить здание или помещение, начисляется амортизация согласно методикам, обозначенным в учетной политике юридического лица. Эти сведения отображаются на счете 02 по амортизации основных финансов.
• Сами квадратные метры, которые покупаются заемщиком по остаточной цене, будут учтены на счете 01 по основным средствам.

В процессе отображения финансовых банковских услуг в учете бухгалтерии, внимание уделяется документации. Ипотечное кредитование должно быть документально подтверждено, иначе руководство будет привлечено к ответственности.

Особенности получения кредита на строительство коммерческой недвижимости

Если на недвижимом рынке подходящего объекта не будет, предприниматели могут начать строительство собственного помещения. Начало строительных работ для совершения коммерческих действий требует большого вложения. Для того, чтобы начать строительство нежилой недвижимости, банки имеют специальные программы.

Кредитные средства могут быть получены от следующих категорий:

1. Застройщиков;
2. Дольщиков.

Какие объекты допустимы:

• Гостиничный комплекс;
• Офис;
• Для торговли и развлечений;
• Складские помещения.

Требования, которые предъявляются к нежилому имуществу:

1. Опыт в строительстве компании или людей, для этого должно быть от трех реализованных проектов;
2. Заемщики вкладывают собственные средства в количестве не менее пятой части.

Экономически обосновать проект можно следующим образом:

• При положительных финансовых потоках;
• С коэффициентом покрытия, не превышающим двух;
• Сроки строительства не превышают трех лет;
• Окупаемость за 10 лет максимум.

Займ будет передан по таким условиям:

• Сроки от десяти лет;
• Активы предприятия или залоговое имущество;
• Аванс для покупки строительных материалов;
• Отсрочка по основной задолженности до момента завершения строительных работ;
• Целевое применение средств;
• Управление строительством со стороны банка;
• Строительные расчеты касаются счетов заемщика в банковском учреждении, которое выдает кредитные средства;
• Завершение начала отстройки с проведением коммуникации.

Требования жесткие, так как строящийся объект имеет низкую ликвидность. Его нельзя будет продать при просрочках.

Коммерческая ипотека как инвестиция

Коммерческая ипотека имеет особенность в виде появления права на владение сразу. Если приобретенное помещение будет передаваться в аренду, предприниматели смогут получать постоянный доход.

После того, как будет погашена кредитная задолженность, помещение будет готово к реализации по повышенной стоимости или выше. Заемщик сможет продать имущество, сдать в аренду или начать свою деятельность. Для этого потребуется зарегистрировать имущество как филиал или представительство, чтобы не было проблем с налоговой.

Основные условия для получения ипотечного кредита в 2024 году

Отличие лизинга от кредита простыми словами

Коммерческая ипотека для юридических лиц: плюсы и минусы в 2024 году