Как взять ипотеку в Испании россиянину в 2024 году?

Если мечтаете о собственном жилье на Средиземноморье, а личных накоплений для покупки дома в ближайшие годы не хватает, самым оптимальным выходом из ситуации будет ипотека.

Испанские банки лояльно настроены к иностранным клиентам, не требуют поручительство (в отличие от заёмщиков-резидентов), гарантом выплат служит кредитуемый объект недвижимости, оформленный в залог. Это даёт возможность получить ипотеку под проценты ниже, чем по другим  типам кредитов: в среднем 3 % на 5-30 лет размером 70% стоимости объекта (80% – резидентам Европы).

Выгодна ли  ипотека в Испании для нерезидентов

Процесс приобретения недвижимости в стране особой сложностью не отличается. Банки к иностранным клиентам настроены лояльно, ведь половина  лотов  жилья на курортах покупают в кредит. По данным агентства недвижимости Estate Spain каждую вторую квартиру стоимостью от 100 тысяч евро граждане России и стран СНГ приобретают с помощью жилищного кредита.

Оценить свою выгоду можно по таким показателям:

1. Средний тариф  – 3% годовых;
2. Удорожание объектов (2016- 2018 гг.) – до 8%.

Если учесть, что доходы от сдачи недвижимости на курорте в аренду – до 5% в год, то эта прибыль покроет расходы по кредиту на все 100%.

Если подходить к вопросу с коммерческой точки зрения, то в руках заёмщика будет актив, у которого стоимость повышается на 5% в год, не говоря уже о возможности полноценного и бесплатного отдыха в Испании в любое удобное время (на остальной период жильё стоит сдавать).

Получить жилищный кредит непросто в любой стране. До кризиса претенденты на жильё в Испании могли  рассчитывать на кредит, покрывавший до 110%  цены квартиры. Банки оплачивали  и объект,  и налоги государству на  покупку  недвижимости.

Сегодня условия жилищного займа  более строгие, но шансы у граждан России получить ипотеку есть.

Какие же требования предъявляют испанские банкиры к нерезидентам?

Испанская ипотека для иностранных граждан

Ипотеку необходимо оформить для того, чтобы  выплатить стоимость приобретаемого жилья или хотя бы его части. Чаще всего кредитор выделяет средства в размере 60-80% стоимости недвижимости, иногда оплачивает покупку полностью.

Многие клиенты на этапе оформления кредита ограничиваются суммой в 20%, не учитывая, что 10-15% оценочной стоимости объекта уходит на дополнительные  затраты. Дают ли  здесь ипотеку иностранцам?  Сегодня банки стараются ликвидировать запас недвижимости, которая скопилась за время кризиса, поэтому они готовы оплачивать до 80% покупки. С 2017 года увеличен лимит по жилищным кредитам.

Если раньше для нерезидентов авансовый платёж составлял до 50% стоимости жилья, то сегодня платёжеспособные граждане России могут получить ипотеку на тех же условиях, что и граждане Испании. Лояльная политика в эпоху строительного бума  привела банкиров к массовому накоплению кредитной задолженности.

Сегодня испанские  финансовые компании (BBVA, La Caixa, Bankia, Sabadell) охотно сотрудничают с нерезидентами, но условия  получения ипотеки в Испании ужесточились.

Требования к иностранцам

В Испании жилищный кредит обычно оформляют на 20-30 лет: банку важно получить максимум прибыли, а заёмщику – снизить финансовую нагрузку. Но если клиент пожелает быстрее расплатиться с долгами, по досрочному погашению могут быть ограничения. Некоторые банки не приветствуют выплату всего тела кредита в первые годы, это условие и штрафные санкции прописываются в договоре.

Требования к претенденту на ипотеку:

• Официальное трудоустройство и финансовая стабильность. Чтобы получить кредит в объёме 80-100%, зарплата у соискателя должна быть не менее двух с половиной тысяч евро.  Важен и постоянный  договор, солидный  рабочий стаж, финансовая репутация (отсутствие долгов и открытых кредитов). Жильё  приобретают у банков. Чтобы привлечь покупателя, условия они предлагают приемлемые.
• Посредники. Брокеры профессионально проведут переговоры, это увеличивает  вероятность успеха. Стандартные комиссионные – 1-5% от размера ипотеки.
• Ограничения по возрасту – 21-70 лет.
• Личные сбережения. Клиент должен иметь возможность  сделать первоначальный  взнос в размере 20% стоимости квартиры.

Если у заёмщика есть кредитная история в Испании, это существенно меняет дело:  когда финансовая репутация сомнений не вызывает, кредитор готов максимально облегчить условия: увеличить кредитный лимит, уменьшить авансовый платёж.

Эксперты по  недвижимости предупреждают, что особенности ипотеки в Испании касаются и денежных переводов.  Оформляя ипотеку, переводить  деньги надо со счёта, реквизиты которого указаны в документации, представленной кредитору. Ежемесячные платежи также должны поступать с личного счёта банка, выдавшего кредит.

Актуальна и практика безакцептного списания необходимых для выплаты средств. Контролировать сроки и переводить деньги лично у клиента нет необходимости. Чтобы платежи осуществлялись автоматически, важно следить, чтобы баланс счёта был положительным.

Продать ипотечную недвижимость клиент не имеет права до полной ликвидации задолженности. Обязательной страховки залоговой квартиры в Испании нет,  агентства предлагают комбинированные варианты услуг, облегчающих оформление кредита: открытие счёта, получение банковской карты, страхование жизни клиента, ипотечной недвижимости, полис от несчастного случая. От выбора предложения будет зависеть и процентная ставка.

Какие документы готовить

Документы придётся  собирать не один день.

В стандартном пакете должны быть:

• Загранпаспорт (уточняйте срок годности);
• Справка 2-НДФЛ или налоговая декларация, подтверждающие платёжеспособность претендента;
• Справка с места работы (указывается не только размер зарплаты, но и занимаемая должность, стаж, тип трудового договора) – гарантия надёжности клиента;
• Выписка из банковского счета (движение средств должно совпадать с информацией из 2-НДФЛ);
• Договор резерва  жилья (заключают  продавец с покупателем);
• Кредитная история из НБКИ (если претендент в Испании кредитов не брал);
• Свидетельство о собственности на  жильё в РФ или в Европе – еще одно подтверждение состоятельности и  надёжности соискателя;
• Документы о регистрации предприятия и выписка из ЕГРЮЛ (если у заёмщика свой бизнес);
• Идентификационный номер (NIE) нерезиденту выдадут  дома через консульство или уже в Испании с помощью полиции.

Испанские банкиры одобрят заявку, если расходы на выплату задолженности не превышают 40% размера семейного бюджета клиента. Дополнительно подготовьте резюме с  лаконичными комментариями к представленным документам. Вся документация должна быть на испанском языке и заверена нотариально.

Перечень документации для украинцев:

• Справка о зарплате с  данными о стаже, должности,  роде деятельности предприятия;
• Выписка  со  счёта о движении средств за 3-6 месяцев с указанным остатком на дату оформления документа;
• Справка 2-ПДФО за  2 года с печатью учреждения;
• Справка из НБКИ (ubki.ua) – кредиты должны быть погашены или их не должно быть совсем;
• Рекомендации банка: «Петров  Николай Михайлович открыл в банке личный счёт. За последние  6 месяцев оборот средств на нём составил__ евро. Клиент зарекомендовал себя с лучшей стороны»;
• Копия сертификата на владение собственностью (дом, гараж, участок);
• Справка о начисленной пенсии (если есть) с указанными выплатами за  год;
• Справка об отсутствии судимостей (по требованию).

Все  бумаги надо  подавать нотариально заверенными, на испанском языке через  присяжного переводчика или перевести  дома и апостилировать.

Это базовый список документации, подробности уточняйте в выбранном банке. Агентство недвижимости, посредник для покупателей жилья, с документами поможет.

Владельцам  бизнеса (учредителям)

Если у вас свой бизнес, готовьте свидетельство о регистрации компании и  выписку из ЕГРЮЛ  с указанием вашего статуса (владелец или совладелец) и баланса фирмы за последние 24 месяца. Еще одним аргументом для кредитора будут сведения о дивидендах  от этого бизнеса.

Индивидуальным предпринимателям

Если потенциальный клиент – предприниматель, ему надо приготовить выписку из ЕРГИП (для россиян) или аналогичный документ, свидетельствующий о регистрации ЧП плюс декларация 3-НДФЛ за  24 месяца.

Дополнительный доход

Если у клиента есть своя недвижимость,  желательно  подготовить представление свидетельства о регистрации прав на объект, где указана его площадь и отсутствие обременения. Стоит указать и движимое имущество (авто, яхту и т.п.), а также накопительный банковский счёт с точной суммой.

В список  документов, способных косвенно повлиять на одобрение заявки, входит и справка об отсутствии судимости или данных о постоянной пенсии (клиентам, имеющим статус пенсионера).

Условия ипотеки в Испании

После одобрения заявки на ипотеку кредитор оценивает выбранную недвижимость. От этих выводов будет зависеть и кредитный лимит. Обычно его сумма не превышает 70% стоимости квартиры, но если банк оценил недвижимость как объект с низкой ликвидностью, то лимит могут сократить до 50%. На конечный результат влияет  рыночная стоимость жилья, и платежеспособность клиента.

Оставшуюся часть стоимости жилья заёмщик погашает собственными накоплениями. Финансовые компании в Испании строго контролируют вопросы отмывания денег путём приобретения жилья, поэтому все операции по жилищному займу проходят исключительно в рамках одного счёта, открытого в испанском банке.

Ипотечные тарифы

Если россиянин планирует купить недорогое жильё, он также сможет найти свой банк, готовый его кредитовать. При покупке торгового центра или отеля каждый случай рассматривают индивидуально.

Размер ставки зависит от среднего тарифа Euribor, на неё ориентируются банки, одалживая деньги друг другу. Нерезиденты могут рассчитывать на ипотеку под 1,7-3%. На рассмотрение заявки уходит разное время: в одном банке – несколько дней, в другом – несколько месяцев.

В испанских банках разработано несколько типов ставок по жилищным кредитам:

1. Фиксированная  процентная ставка по ипотеке в Испании подойдет клиентам, которые ценят стабильность. Размер у нее постоянный (3-3,4%), неподверженный экономическим кризисам. Главная проблема в том, что на сегодня она может превышать размер плавающего тарифа.
2. Плавающий тариф может быть рискованным: процентная ставка сегодня может быть сниженной, а завтра – повышенной. Каждые полгода или год банки проводят рекалькуляцию с ориентиром на макроэкономические мировые показатели (индекс Euribor). Этот тип понравится заёмщикам, получающим стабильный доход в евро.
3. Смешанный вид объединяет в себе возможности плавающей и фиксированной ставок. Суть ее в том, что на первое время (до 10 лет) оформляют кредит по фиксированному тарифу, а потом переходят на переменный (плавающий). Этот вариант стоит выбирать клиентам, планирующим расплатиться за ипотеку досрочно, так как доля риска в такой ставке есть.

На  сайтах банков Испании указываются ставки TIE и TAE. Первая аббревиатура – это рыночный тариф, без учёта инфляции, вторая – размер кредита, проценты по ипотеке и дополнительные расходы клиента.

Срок погашения ипотеки (по согласованию с банком) можно выбрать любой: 10,15 или 20 лет. Если возрастных ограничений нет, можно продлить выплаты и до 30 лет.

Досрочное погашение

При досрочном погашении банки теряют прибыль, поэтому за такие процедуры  предусмотрен штраф.

Снижение размеров штрафных санкций возможно при определённых условиях:

• При дифференцированной ставке  предусмотрена комиссия в размере 0,5% суммы, которую планируют вернуть раньше срока, если срок погашения задолженности не превысил 3 года. Если выплачивать с 3-х до 5-ти лет, комиссия будет 0,25%, без комиссии можно вернуть долг через 5 лет после подписания договора.
• При фиксированной ставке размер штрафа будет 4% в течение первых 10 лет. В дальнейшем придется заплатить дополнительно всего 3%.

Если заёмщик не накопил сбережений

Если на счету у клиента нет личных накоплений, на ипотеку в Испании можно не рассчитывать. Даже в том случае, когда банк готов финансировать приобретение недвижимости, наличие достаточной для авансового платежа суммы – обязательное условие оформления ипотеки.

При стопроцентной оплате жилья все равно возникают расходы на оформление залога, которые покрываются за счет покупателя. В среднем финансовые компании  требуют сумму в размере 10-15% стоимости объекта.

Дополнительные расходы в 2019 году:

• Выдача кредита (комиссия) – 1,5% суммы;
• Оценка объекта – от 300 евро;
• Оплата  страховки – от 20 евро (ежемесячно);
• Налоговые отчисления – примерно 10%;
• Содержание жилья;
• Медицинская страховка (единоразово).

Все дополнительные затраты покрываются за счёт заёмщика.

Варианты недвижимости

Приобрести в кредит в Испании можно любое жильё – квартиру, таунхаус, виллу, дом, апартаменты. Ограничением может быть только неподъемная цена недвижимости, так как не все банки располагают неограниченным кредитным лимитом, да и платежеспособность заёмщика играет роль.

Особым спросом у иностранцев пользуется жильё по цене до 100 тысяч евро, таких предложений на рынке немало, в том числе и в пляжных районах. В более престижных местах цена квартиры доходит до 300 тысяч евро.

На такую ипотеку банки требуют подтверждение дохода,  значительно превышающего размер регулярного платежа. На объекты коммерческого назначения ипотеку одобряют реже, документов для нее потребуется больше.

Порядок оформления испанской ипотеки

Процедуру можно разбить на несколько шагов:

• Начинать надо с выбора недвижимости. Можно воспользоваться услугами агентств или искать жильё самому, на тематических сайтах.
• Подготовка документов. Параллельно заказывают выписки из банка, справки с работы, выписку о состоянии кредитной истории из НБКИ, перевод всей документации на испанский язык. Оформление некоторых документов может затянуться, поэтому начинать процесс надо как можно раньше.
• Оформление личного счёта в банке. Счёт в испанском банке можно открыть за полчаса-час. В некоторых банках могут потребовать и дополнительные бумаги.
• Получение NIE, номера нерезидента. Его оформляют уже в Испании, сразу после приезда. В загранпаспорте, который необходим для процедуры, срок действия должен быть от 6 месяцев плюс шенгенская виза с отметками о пересечении границы.
• Заключение договора резерва. В предварительном договоре о намерениях прописывают цену недвижимости, согласованный срок оформления сделки.
• Подача заявления в  банк. Обработка документации занимает в банке около недели. Если заявка будет одобрена, заёмщика проинформируют о размере кредита и авансового платежа.
• Нерезидент переводит на счет банка указанную сумму (первоначальный взнос плюс дополнительные расходы).
• Заключение договора с кредитором, регистрация сделки. Процедура проходит в Registro de Propiedad (испанский реестр собственности).
• Перечисление оставшейся части суммы. После регистрации обременения и права собственности банк переводит деньги продавцу (сумма указана в договоре).

Теперь банк ежедневно будет насчитывать и списывать со счёта задолженность. Подписывая  договора, проверяйте все нюансы и условия, просчитывайте их на ипотечном калькуляторе. В России есть агентства, помогающие россиянам купить недвижимость в Испании.

Требования испанских банков им хорошо известны, клиенты приезжают в Испанию с готовой документацией, вероятность отказа в таких случаях не превышает 5%.

Получение ипотеки и вступление в права

После окончания всех проверок и заключения предварительного договора банк одобряет заявку, и стороны подписывают договор купли-продажи. На этом этапе продавец должен передать покупателю ключи от недвижимости, а тот  обязан выплатить последнюю часть долга (банковскими чеками). Если покупку финансирует банк, то его представитель и производит окончательный расчёт. На всю процедуру покупки дома в Испании уходит от одного до трех месяцев.

Когда оплату планируют в рассрочку, в договоре указаны сроки и суммы выплат. Здесь же содержится вся информация о покупателе и продавце, описание построек и земельного участка, список установленного оборудования. В контракте можно указывать не только данные владельца, но и других членов семьи.

Оригинал договора передают в Реестр собственности на проверку юридической чистоты сделки. На этот момент обе стороны уже должны оплатить все налоги.

На процедуру уходит 2-6 месяцев. По завершении новый владелец заказывает выписку о праве собственности, которая даёт право на мультивизу или вид на жительство на основании владения собственностью (если  покупка стоит более 500 тысяч евро).

Что влияет на  решение  кредитора

Рассматривая заявку на ипотеку, банк оценивает потенциал соискателя по следующим параметрам:

1. Трудоспособность. Обязательный минимум работы на одном предприятии – 6 месяцев, общий непрерывный стаж должен составлять хотя бы 2 года, но  чем больше, тем лучше.
2. Финансовые возможности. Это один из главных критериев. Если клиент попадает в группу риска как проблемный заёмщик, шансы на одобрение заявки невысоки. Уровень дохода влияет и на размер кредита, и на процентный тариф. Месячный доход клиента, по мнению кредитора, должен быть эквивалентным трем выплатам по ипотеке.
3. Возрастные ограничения. Оптимальный возраст для потенциального заёмщика в Испании – 25-55 лет.
4. Финансовая репутация. Независимо от других показателей состояние кредитной истории, отражающей выплаты по всем кредитам клиента (или их отсутствии), может повлиять на кредитный лимит ипотеки. Особым преимуществом пользуется положительная кредитная история испанских и европейских банков.

Какие банки предоставляют ипотеку

Жилищным кредитованием нерезидентов в Испании занимаются многие банки:  Sabadell,  BBVA,  Santander,  La Caixa,  Bankinter,  IngDirect,  Deutsche Bank,  Abanca,  Bankia.

Условия ипотеки для иностранцев и требования к соискателям стандартны, но у каждого банка есть свои предпочтения. Кто-то охотно кредитует россиян или украинцев, кто-то – пенсионеров. Риэлторы должны быть в курсе таких нюансов.

Для примера – расчёт ипотеки в  банке Sabadell. Покупают виллу по цене 200 тысяч евро. Объект вторичного рынка недвижимости находится в провинции Аликанте. Авансовый платёж составляет 80 тысяч евро (40%), кредит на сумму 120 тысяч евро. Тариф фиксированный – 3% годовых. Регулярные платежи  в зависимости от сроков действия договора могут выглядеть следующим образом.

Расходы на получение ипотеки в нашем примере – около € 1600, общие расходы на покупку – € 21 700, из которых € 20 тысяч – налог). Всего получается € 23 800 со всеми налогами, сборами и оформлением кредита.

Как  получить ипотеку в Испании быстро и без проблем? У обеспеченного россиянина с полным пакетом документов, как и у других нерезидентов Испании из стран СНГ, шансы купить в кредит жильё на Средиземноморском побережье есть.

Оформлять ипотеку лучше в государственных финансовых учреждениях – Caixa, Bankinter, BBVA, Sabadel, предлагающих программы с несколькими типами тарифов. Можно получить до 70% оценочной стоимости жилья на 5-30 лет.

Процентная ставка на ипотеку в Испании для россиян будет зависеть от индекса Euribor. Чем больше собственных средств готов вложить клиент, тем выше вероятность одобрения кредита для иностранцев. Оставляйте заявки сразу в нескольких банках и не теряйте веры в успех.

Как взять ипотеку в Германии россиянину в 2024 году? Сравнение процентных ставок по ипотеке для россиян и жителей Германии

Как взять ипотеку в Чехии россиянину в 2024 году: условия и проценты

Ипотека для пенсионеров в Сбербанке: дадут ли пенсионеру ипотечный кредит в Сбербанке в 2024 году?