Коммерческая ипотека для юридических лиц: плюсы и минусы в 2019 году

Большинству наших сограждан прекрасно известно о возможности оформить заем на приобретение недвижимости. Хотя не всем известно, что такая процедура доступна и юридическим лицам. Многие предприниматели не знают, как взять кредит на жилье в отечественных банках. Этот финансовый продукт существует, его разработали согласно программе, предусматривающей поддержку малого бизнеса.

Особенности рынка коммерческой недвижимости

Оформляя кредит для предпринимателей, банк серьезно рискует из-за таких обстоятельств:

  • Процедура оценки коммерческого жилья трудоемкая, она требует учитывать разные параметры.
  • Коммерческий объект переходит в банковский залог не после оформления ипотеки, а позже, когда покупатель станет его юридическим владельцем.

Чтобы увеличить шанс на получение банковского одобрения, требуется учитывать уровень ликвидности жилья. На этот параметр влияет:

  1. Локализация недвижимости (центр или окрестности);
  2. Наличие инфраструктуры около объекта, что влияет на его рентабельность;
  3. Доступность;
  4. Технические характеристики;
  5. Количество сделок предыдущих отчуждений недвижимости.

Более охотно банки одобряют заем на приобретение имущественного комплекса, в который входят объекты на общей территории, когда они способны использоваться совместно.

Особенности кредитования

Такой вариант кредитования прекрасно развит в передовых европейских государствах. Предприниматели там заключают сделки на приобретение такой недвижимости с целью ее последующей сдачи в аренду иным лицам. Они от этого получают дополнительный источник дохода. У нас коммерческая ипотека лишь постепенно начинает развиваться.

Тормозят процесс завышенные банковские требования:

  • Ограничения в виде коммерческой деятельности. Запрещен заем для дальнейшего производством алкогольной либо табачной продукции.
  • Ограничения по нарушениям экологии. Необходимо заключение комиссии, свидетельствующее о степени загрязнения.
  • Эффективность при максимальной прозрачности бизнеса.
  • Стабильность работы предпринимателя.

Достоинства с недостатками

Достоинствами коммерческого займа становятся:

  • Возможность сдавать в аренду коммерческое имущество, получая от этого дополнительную прибыль;
  • Получение инвестиций для развития;
  • Залогом способна становиться уже имеющаяся у предпринимателя собственность;
  • Длительный период кредитования — до 10 лет;
  • Невысокая ставка — до 14% годовых.

Недостатки такие:

  1. Высокий первоначальный взнос — четверть стоимости;
  2. Долгая процедура оформления;
  3. Множество требований по отношению недвижимости.

Условия предоставления

Основные условия для одобрения займа компаниям:

  1. Срок деятельности организации — от полугода до года при сезонном бизнесе;
  2. Резидент РФ;
  3. Годовые доходы не превышают 400000000 рублей.

Условия для кредитования предпринимателей:

  • Возрастная вилка — 21–70 лет;
  • Отсутствие упрощенного налогообложения;
  • Гражданство РФ.

Особенности кредита без первичного вложения

Хотя присутствуют большие риски из-за реального шанса не возврата одолженных средств, а также крупного займа, банки иногда предлагают заем без первого взноса. Такими становятся ситуации, когда заемщик обеспечивает следующие гарантии:

  • Предоставляет в качестве залога иной объект недвижимости, транспортные средства, оборудование либо ценные бумаги.
  • Соглашается на короткий срок кредитования.
  • Предмет кредита — высоколиквидный объект.
Смотрите на эту же тему:  Военная ипотека в банке ВТБ 24 - условия, максимальная сумма и процентная ставка в [y] году

Требования к заемщику

Основная причина слабой привлекательности ипотеки становятся высокие требования банка к заемщику:

  1. Минимум годичный срок работы;
  2. Постоянный доход;
  3. Выпуск продукции, не связанной со спиртным либо табаком;
  4. Отсутствие загрязнений природных ресурсов производственными выбросами.

Требования к недвижимости

Одновременно банки требовательны и к приобретаемой недвижимости. Рассмотрим стандартные условия, предъявляемые ими:

  • Ипотека оформляется лишь на приобретение капитального здания;
  • Оно территориально локализовано в одном с финансовым учреждением регионе;
  • Не находится в аварийном либо изношенном состоянии;
  • Имеет почтовый адрес;
  • Не подлежит дальнейшему сносу;
  • Планировка полностью совпадает с технической документацией;
  • Имеются все инженерные коммуникации;
  • Отсутствуют юридические обременения, объект не присутствует в судебных разбирательствах;
  • Недвижимость непременно должна иметь полис страхования до заключения сделки.

Схемы оформления

Поскольку для коммерческого кредитования по недвижимости отсутствует законодательное регулирование, процедура имеет определенные риски в отношении финансовых учреждений. Чтобы их нивелировать, банки используют различные схемы, которые не всегда выгодны заемщикам. Разработано три таких основных варианта оформления займа:

Применяемая схема Порядок действий
№1 Наиболее длительная, хотя и максимально прозрачная процедура. Продавец с покупателем оформляют обычный договор передачи недвижимости. Покупатель выплачивает владельцу первоначальный взнос, а банк гарантирует перевод остатка суммы продавцу после юридического оформления залога. Оформляется право юридической собственности, затем залог. Финансовая структура переводит продавцу остаток суммы.
№2 Покупатель оплачивает первую сумму, банк гарантирует продавцу перевод остальных денег. Объект недвижимости оформляется, как залог. Далее регистрируется право нового собственника, оформляется передача имущества. Банк перечисляет оставшиеся деньги.
№3 Регистрируется предприниматель, ему передается юридически собственность. Покупатель затем выкупает на нее права владения, рассчитываясь кредитными деньгами. После погашения ипотеки покупатель переоформляет недвижимость на себя.

Прежде чем начать непосредственную процедуру оформления договора, банки скрупулезно проверяют у заемщика юридическую чистоту его бизнеса. Одновременно тщательно исследуется объект приобретения.

Сотрудники банка нередко предлагают предпринимателю представлять в регистрационных службах все его интересы. Сотрудник кредитной организации занимается всей бумажной волокитой, экономя время заемщику. Ему не приходиться посещать различные службы. Банку это выгодно, поскольку он контролирует каждый этап происходящего процесса.

Необходимые документы

Чтобы оформить коммерческую ипотеку, юридическое лицо обязано иметь такие документы:

  • Анкету либо заявление;
  • Гражданский паспорт индивидуальным предпринимателям;
  • Учредительный договор с уставом компании;
  • Все документы, которые удостоверяют личность учредителей вместе с руководителями организации;
  • Протокол собрания, на котором выбран исполнительный орган;
  • Сведения о тех, кто имеет право официальной подписи финансовых документов с образцами этих подписей;
  • Свидетельство об учетной записи в ФНС, государственной регистрации предприятия;
  • Приказ о назначении главного бухгалтера;
  • Оттиск печати;
  • Справка об отсутствии задолженности по налогам;
  • Свежая выписка из ЕГРИП либо ЕГРПЮЛ;
  • Финансовая отчетность;
  • Правоустанавливающие документы, касающиеся иного недвижимого имущества, если оно становится залогом;
  • Документы, касающиеся аренды либо лизинга;
  • Все разрешительные документы на проведение определенных работ;
  • Сведения о наличии счетов в разных банковских учреждениях;
  • Документы по иным кредитным соглашениям;
  • Полные сведения о поручителях;
  • Коммерческие договоры, связанные с сотрудничеством при наличии контрагентов;
  • Доверенность для лица, представляющего в банке интересы компании.
Смотрите на эту же тему:  Регистрация и вход в личный кабинет ДомКлик от Сбербанка - инструкция [y]

Предложения для юридических лиц

Сейчас коммерческую ипотеку доступно оформить лишь в отдельных финансовых учреждениях.

Сбербанк

Необходимо предоставить весьма объемный пакет бумаг, хотя условия ипотеки наиболее привлекательны:

  1. Срок кредитования — 10 лет;
  2. Первоначальный взнос — 25%;
  3. Размер кредита — 500000–600000000 рублей;
  4. Процентная ставка за год — 11,8%.

Росбанк

  • Срок кредитования — 7 лет;
  • Требуется дополнительный залог;
  • Размер кредита — 1000000–100000000 рублей;
  • Процентная ставка за год — 13,34%.

Райффайзенбанк

  1. Срок кредитования — 10 лет;
  2. Требуется дополнительный залог либо поручительство;
  3. Процентная ставка не фиксирована — определяется индивидуально.

ВТБ

  • Срок кредитования — 10 лет;
  • Первоначальный взнос — 15%;
  • Размер кредита — от 4000000 рублей;
  • Процентная ставка за год — 13,55%.

Помимо описанных финансовых учреждений такой вариант ипотеки предлагают Россельхозбанк, Уралсиб, Абсолют, Интеза, Юникредит, МТС и некоторых иные организации.

Что практичнее: ипотека, аренда либо лизинг

В качестве альтернативы ипотеке выступают аренда либо лизинг. Эти варианты приобретения имущества отличаются определенными особенностями. При аренде юридически собственность на недвижимость сохраняется у ее владельца. А вот лизинг предполагает одновременно с оплатой погашение некоторой части стоимости объекта. Когда срок договора завершается, юридически недвижимость становится собственностью предпринимателя, заплатившего за нее.

Каждый такой вариант имеет определенные достоинства, хотя не лишен и недостатков. Если рассматривать лишь финансовый аспект проблемы, то наиболее выгодна коммерческая ипотека.


Коммерческая ипотека выдается после соблюдения жестких требований в отношении организации-заемщика. Банк скрупулезно оценивает ее платежеспособность, прозрачность деятельности, кредитную историю и масштабы производства. Выполняя оценку предмета ипотеки, финансовое учреждение основывается на изучении принципа ликвидности. На такой фактор влияют территориальные, эксплуатационные, технические и иные параметры. Кредитная организация охотнее оформляет ипотеку при желании приобрести имущественный комплекс, поскольку его проще реализовать, как отдельные строения при банкротстве заемщика либо его неплатежеспособности.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

Adblock
detector