Как правильно рассчитать переплату по ипотеке?

Переплата за ипотечные кредиты колоссальна, но есть способы ее сократить. Это не только рефинансирование, реструктуризация и т.д., но и личные осознанные действия гражданина, который думает о будущем и просчитывает риски наперед.

Какая в среднем переплата за ипотеку?

В среднем переплату по кредиту посчитать сложно – параметр индивидуальный, разброс цен – максимальный. Если взять сумму в 1 млн. р. на 10 лет по ставке 10%, переплата составит почти 600 т.р., при тех же данных, но сумме в 2 млн. р. отдать придется почти 1.2 млн. р.

От чего зависит размер переплаты по ипотеке?

Переплата по ипотеке банку зависит от нескольких факторов. В дополнение к основным плюсуются комиссионные, страховочные  и прочие расходы. Основной характеристикой, на которую нужно обращать внимание является ПСК (полная стоимость кредита). Она указывается в ипотечном договоре.

Страхование жизни и здоровья, объекта кредитования – условия обязательные и включатся в нее. Сюда же входят переплаченные проценты и сумма, перечисленная в счет погашения основного долга.

В ПСК не входят платежи, которых не должно быть при стабильно неизменном возврате кредита: неустойка, госпошлины, деньги, поступившие на счет при досрочном погашении, налоговый вычет и т.д.

Срок займа

Время, в течение которого клиент производит возврат кредита, напрямую влияет на его стоимость. Изменение даже на 1 месяц в большую сторону при сумме займа в 1 млн. руб. на 5 лет без учета комиссий приводит к передаче банку лишних 4000 рублей из своего бюджета. Поэтому нужно стараться максимально сокращать срок, уплачивая большую сумму, если это возможно.

Стоимость недвижимости

Чем выше цена объекта недвижимого имущества, тем больше переплата. Это естественно. Условия: срок 10 лет, ставка 10%, тип платежа – аннуитет, прочие выплаты – отсутствуют, размер займа: 1 млн.р. и 1.2 млн.р. Переплата по ипотеке за 10 лет составляет в первом случае 585809 руб., во втором – 702971 руб.

Разница очевидна. А при тех же данных, но размере займа в 1.7 млн. р. переплата составит почти миллион рублей. Есть, над чем подумать.

Ставка

Здесь все ясно – чем ниже ставка, тем меньше переплата. Если хотите сократить расходы – ищите предложения с максимально низкими ставками. Банки предлагают выгодные условия зарплатным клиентам, льготным категориям граждан.

Внимательно изучите программы, посмотрите, за какие действия % увеличиваются, а за какие – уменьшаются.

Тип платежей

Есть 2 вида платежей – аннуитетный, когда долг гасится равными суммами и первое время тело кредита минимально и дифференцированный – при котором основной долг остается неизменным на протяжении всего времени, а проценты тают от месяца к месяцу.

Итоговая переплата при втором способе возврата долга ниже, но из сотен организаций возможность его выбора предлагают единицы: Газпромбанк, Россельхозбанк, СКБ-банк. Если хочется снизить долг и есть возможность взять ипотеку в этих банках – сделайте это. Для примера:

• Одалживаемая сумма – 2 млн.р.;
• Ставка – 10% годовых;
• Срок – 15 лет.

Расчет переплаты: аннуитет – 1 млн. 868 тыс. 578 руб., «дифференциал» – 1 млн. 508 тыс. 333 руб. Чтобы посчитать сумму процентов используйте любой ипотечный калькулятор или специализированную формулу.

Минус дифференцированного метода – повышенный ежемесячный платеж первое время и необходимость в получении более высокой заработной платы. Зато через год-другой нагрузка начнет постепенно снижаться и в конце станет минимальной.

Как посчитать переплату по ипотеке?

Узнать сколько нужно будет отдать банку за возможность пользоваться его деньгами можно 5-ю способами: через ипотечные онлайн-калькуляторы, с помощью специализированных формул, через банк, попросив у сотрудника озвучить данные, посмотреть в договоре уже после его заключения, воспользоваться программным обеспечением.

Калькуляторы выбирайте те, которые предусматривают возможность добавления комиссий, штрафов и с досрочным погашением ипотеки. Среди популярных – fincalculator, «Банки.ру», calculator-ipoteka, ipotek.

Чтобы найти переплату с помощью формул, необходимо сначала вычислить сумму ежемесячного платежа. Сделать это можно по этой формуле:

Пл=S∗Пгодовая12∗1001−(1+Пгодовая12∗100)−T

где:

• Пл – сумма, которую необходимо будет платить заемщику каждый месяц;
• П год. – % ставка;
• S – общий размер кредита или его остаток;
• T – количество оставшихся периодов.

Полученное значение необходимо умножить на количество периодов за весь срок (за 1 год – 12 раз), а уже из него вычесть основной долг (взятую изначально в банку сумму). Если посредством формул не хочется считать, какая переплата по ипотеке – возьмите на вооружение онлайн-калькулятор.

Как снизить переплату по действующему кредиту?

Есть несколько способов снизить сумму переплаты кредита. Их нужно знать, чтобы облегчить свою жизнь на ближайшие несколько лет. Ипотечный кредит – опасная вещь, часто приводящая к разладам в семье и последующему ее распаду.

Как снизить переплату по ипотеке:

1. Рефинансирование;
2. Налоговый вычет;
3. Программа помощи ипотечным заемщикам;
4. Ипотека под 6% при рождении детей;
5. Материнский капитал.

Рефинансирование

Банки активно предлагают клиентам услугу по перекредитованию. Получить новый займ на погашение старого, но на иных условиях можно и в своей организации и в сторонней. Для внешних компаний – это возможность переманить заёмщика и получить очередной источник прибыли.

Особенности рефинансирования:

• Слияние до 5 кредитов в 1;
• Пониженный процент (часто чем больше сумма, тем меньше ставка);
• Уменьшение ежемесячно уплачиваемой суммы или итоговой переплаты.

Что нужно сделать: ознакомиться с предложениями организаций и условиями заключения сделки (удобно через сервис «Банки.ру»), придти в банк и подать заявку на рефинансирование кредита, дождаться решения, заключить новый договор после перевода денег новым кредитором на счета прежнего.

Из документов требуется паспорт, и информация по прежнему займу, которую можно будет взять  в личном кабинете. Если нужна дополнительная сумма приготовьте справку 2-НДФЛ (не нужна зарплатным клиентам) и копию трудовой.

Надо знать: недостатки рефинансирования – необходимость дополнительных издержек (узнавайте заранее) и зависимость от срока оформления: чем раньше это сделано, тем лучше.

Налоговый вычет

Каждый год заёмщик имеет право вернуть часть средств с кредита. Такое право  закреплено законодательно.

Налоговый вычет тем больше, чем выше у человека официальная заработная плата, так как представляет собой возврат уплаченных за него налогов в прошедшем году. Максимальная сумма возврата не может превышать 2 млн. руб. (260 т.р.), а за возврат налогов по выплаченным процентам – 3 млн. руб. (390 т.р.).

Для оформления необходимо:

1. Заполнить декларацию 3-НДФЛ и написать заявление с указанием реквизитов своего расчетного счета;
2. Получить в бухгалтерии справку по форме 2-НДФЛ;
3. Подготовить копии документов на жилье: договор, выписка из ЕГРН или свидетельство о госрегистрации права (до 15 июля 2016 года), «платежки»: квитанции, чеки, поручения, расписки и т.д.

Максимальный срок рассмотрения заявки – 90 д. + 30 д. на перечисление средств. Все можно сделать через сервис Сбербанка «Верните налоги» за 1499 рублей. Необходимо перейти на сайт, загрузить документы, дождаться подготовки декларации и сдать ее после через личный кабинет ФНС или путем прямой доставки в налоговую.

Программа помощи ипотечным заемщикам

Программа помощи стартовала в апреле 2015 года. Продлилась до 31 мая 2017 года, но уже в августе была возобновлена. Рассчитывать на льготы могут лица, попавшие в трудное финансовое положение. Заёмщику необходимо подать заявление о реструктуризации. Новое соглашение содержит иные условия, которые должны соответствовать требованиям законодательства:

• Изменение валюты ипотеки (для займов, полученных в долларах, евро или йенах);
• Процент – не больше 11.5 для иностранных кредитов и не выше ставки, которая актуальна на момент заключения договорных отношений;
• Уменьшение суммы – в размере не менее 30% от остатка долга, но не более 1.5 млн. руб. По ДОМ.РФ может быть увеличена в 2 раза;
• Освобождение от дальнейшей уплаты неустойки.

За оформление нового соглашения комиссия не взимается. Срок кредитования не меняется. Получить помощь может только гражданин РФ. Кто попадает под условия:

1. Родители 1-го ли 2-х несовершеннолетних детей или опекуны/попечители;
2. Инвалиды/граждане, имеющие детей с инвалидностью;
3. Ветераны боевых действий;
4. Лица, у которых есть иждивенцы возрастом до 24 лет, обучающиеся по очной форме;
5. Семьи, чей суммарный доход за 3 месяца перед подачей заявления не превышает двукратной величины прожиточного минимума на каждого члена семьи после вычета планового платежа по ипотеке.

Запомните: площадь ипотечного имущества не может превышать 45 кв.м. для однокомнатной квартиры, 65 кв.м. – для двухкомнатной, 85 кв. м. – для трех- и более комнатной. Подать заявку можно спустя год после заключения ипотечного договора.

Ипотека под 6% при рождении детей

Есть у государства льготная программа, участники которой могут рассчитывать на одобрение займа по ставке 6 процентов. Условие – рождение второго, третьего и последующих детей в период с 1 января 2018 г. по последний день декабря 2022 г. Семьи, где дети появились с 1 июля 2022 г. по 31 декабря того же года могут обратиться за помощью до 31 марта 2023 г.

Время действия льготного периода:

• 3 года при рождении 2-го ребенка;
• 5 лет – третий ребенок и последующие;
• 8 лет – при единовременном рождении 2-х детей (второго, третьего и т.д.

Максимальный размер суммы ипотеки – 12 млн.р. для Москвы, Санкт-Петербурга и областей, 6 млн. р. – для регионов.

Льготную ипотеку можно покрывать материнским капиталом.

Материнский капитал

Материнский капитал в 2019 году составляет 453 т.р., основание – закон №459. В дополнение к нему может прилагаться региональный и прочие местные льготы для определенных граждан. Правом на дополнительные меры обладают женщины, родившие 2-го, 3-го и последующих детей, женщины и мужчины, усыновившие 2-го, 3-го и последующих детей в период с 2007 по 2021 год (крайний срок – 31 декабря).

Капитал можно направить на уплату первоначального взноса или погашение тела кредита и процентов: как будет удобнее. Разумнее использовать деньги в качестве ПВ. Отзывы об использовании программы поддержки в избытке есть на форумах, там же – распространенные проблемы и их решения. Рекомендуем обращаться на юридические порталы, где дают правовую оценку.

Чтобы направить средства на погашение, необходимо обратиться с заявлением о распоряжении в Пенсионный фонд РФ и пакетом необходимых документов. Решение выносится в месячный срок. Если оно положительное – деньги перечисляются в банк, отрицательное – нужно обжаловать в суд при несогласии.

Среди причин отказа: нарушение порядка подачи заявления, неправильно указанная сумма (больше возможной) прекращение права на меры поддержки от государства, несоответствие кредитной организации требованиям и т.д.

Ипотека – это ответственное решение. Сотрудники банков предупреждают: клиенты, запрашивающие деньги в долг уверены в стойкости своего положения и стабильности финансового состояния, но уже в ближайшие годы многие из них начинают испытывать трудности и не могут продолжать обслуживание взятых на себя обязательств в полной мере.

Особенно тщательно к принятию решения нужно подходить тем, кто не брал существенных кредитов ранее и не понимает каково это – ежемесячно относить весомую часть зарплатных средств в банк.