Можно ли получить налоговый вычет после рефинансирования ипотеки? Порядок возврата НДФЛ 2024

Приобрести собственное жилье на накопленные средства добропорядочным россиянам сложно. Поэтому большая часть семей предпочитает брать ипотечные займы, позволяющие ежемесячно оплачивать уже свою квартиру, а не съемные квадратные метры.

В 2017-2018 ставка по подобным кредитам стала уменьшаться до 9-10% годовых. Эта тенденция заставила многих заемщиков задуматься о рефинансировании ипотеки, но в этом случае появляются вопросы о возврате налогового вычета. Не теряется ли он при рефинансировании? Сколько раз можно провести такую процедуру? В каких ситуациях потеря права на вычет неизбежна? Эти и многие другие вопросы будут подробно рассмотрены в статье.

Вычет – что это такое

Каждое, проживающее на территории РФ лицо, независимо от возраста и должности, обязано платить налог со всех своих доходов – заработной платы, сдачи авто или жилья в наем и не только. Налог установлен в размере 13%, что признано одной из самых низких ставок в мире. Европейцам приходится отдавать в казну до 70% от своих кровно заработанных и это далеко не предел.

В ст. 220 НК Российской Федерации указано, что граждане, добросовестно выплачивающие налог, имеют право получить вычет, связанный с приобретением квартиры или строительства дома. Помимо этого, вычет положен и по процентам, уплаченным по ипотечному займу.

По своей сути вычет представляет собой государственную помощь в виде компенсации по понесенным затратам с учетом выплаченной суммы налога. Все граждане имеют право на один и тот же размер вычета.

В зависимости от ежегодного дохода конкретного лица, претендующего на компенсацию, выплата вычета в максимальном размере может растянуться на год-два, а то и 5 лет. До момента получения максимальной выплаты заявки на налоговый возврат могут подаваться ежегодно при условии сделанных отчислений в установленном размере – 13%.

Откуда берется имущественный вычет

НДФЛ, который выплачивают все граждане, является для них гарантом получения выплаты при затратах на покупку или строительство собственного жилья. Компенсация доступна как тем семьям, которые приобрели квадратные метры без помощи банка, так и тем, которым пришлось совершить покупку через ипотечное кредитование. В последнюю группу включены обычные займы на жилье и сделанные в рамках государственных программ по льготной ипотеке.

Законом предусмотрено, что человек может получить вычет с покупки стоимостью не выше 2 млн рублей. Если жилье было куплено за большую сумму, то размер компенсации все равно останется прежним.

Затрагивая тему ипотеки, нужно указать, что выплата рассчитывается только с процентов. Максимальный порог затрат установлен в рамках 3 млн рублей. Семья, уплатившая по ипотеке проценты в большем размере, не сможет увеличить свой вычет соизмеримо с реальными затратами.

Исходя из всего сказанного выше, становится понятно, что максимальная выплата будет составлять:

• При покупке жилья – 260 000 рублей;
• При ипотечном кредитовании – 390 000 рублей.

Так как ежегодный размер выплаты зависит от суммы уплаченного НДФЛ, то напрашивается закономерный вывод, что имущественный вычет – это возврат налога в форме компенсации. Если гражданин мало заработал за 12 месяцев и заплатил невысокий НДФЛ, то и вычет будет небольшим.

Поэтому лица с низким и средним достатком могут получать свой законный возврат в течение нескольких лет (каждый год бумаги в налоговую нужно подавать заново). А вот работникам с высокими заработными платами повезло больше – они могут за один раз вернуть уплаченный НДФЛ.

Кто не имеет право на налоговый вычет

Как уже было сказано выше, только граждане, ежемесячно отчисляющие 13% от своих доходов в пользу государства, могут претендовать на вычет. А для этого необходимо быть официально трудоустроенным или подавать декларацию и самостоятельно платить налог (если доходы были получены иными способами).

Законодательно определен круг лиц, которые лишены права на имущественный вычет. В список входят:

1. Россияне, не имеющие официальных доходов в течение последних 3 лет;
2. Лица, купившие квартиру или дом у родственников (мать, отец, братья, сестры и не только);
3. ИП, уплачивающие ЕНВД;
4. Граждане, которые стали обладателями квадратных метров за счет работодателя;
5. Лица, оплатившие сделку по покупке квартиры/дома за счет госсубсидии в размере 100% от стоимости.

Перед приобретением жилья рекомендуется внимательно ознакомиться с этим списком, чтобы точно представлять, возникнет ли в будущем право претендовать на компенсацию затрат или нет.

Пример расчета выплаты

Для большинства граждан приблизительные расчеты суммы, выдающейся государством, представляются сложными. Но на самом деле все предварительные выкладки можно сделать самостоятельно. Пример приведен ниже.

Некто Сидоров приобрел квартиру в 2015 году за 3,5 млн рублей. Налоговому вычету, несмотря на затраты, подлежит только сумма в 2 млн рублей. Максимальный размер компенсации составит 13% от 2 млн, а точнее – 260 000 рублей.

Если в 2015 году Сидоров имел официальный доход, то декларация на возврат может быть подана сразу после оформления жилья в собственность. Но размер текущей, а не максимальной выплаты (что очень важно!) зависит от доходов за 2015 год. Подробные примерные расчеты представлены в таблице.

Таким образом, налоговый вычет Сидоров получал в течение 4 лет после приобретения жилья, каждый раз вновь собирая документы и подавая их в налоговую вместе с декларацией.

В каждом конкретном случае могут быть свои нюансы, но алгоритм начислений в 2018 и последующие года останется неизменным.

Возврат подоходного налога супругами

Чаще всего такая серьезная покупка как квартира или частный дом осуществляется в браке. По Семейному кодексу РФ все приобретенное в официальном браке делится между супругами поровну. Поэтому, независимо от того, на кого записана купленная недвижимость, муж и жена имеют на нее равные права.

Это правило распространяется и на налоговый вычет – каждый из пары может подать декларацию на возмещение в размере 2 млн рублей. В этом случае семья суммарно сможет вернуть не 260 000 рублей, а 520 000 рублей. Но такой максимум будет выплачен только, если жилье реально стоило больше 4 млн рублей.

На примере это будет выглядеть следующим образом: Супруги Ивановы, состоящие в официальном браке, приобрели в 2017 году квартиру стоимостью 5 млн рублей. Оба они официально трудоустроены и выплачивают НДФЛ. После оформления права собственности муж и жена подали декларации на возмещение, указав максимальную сумму в 2 млн рублей. В итоге им были выплачены положенные 520 000 рублей в равных частях, как и было указано в документах.

Но возможен и другой вариант развития событий. Один из супругов получает значительно большие доходы, чем другой. В этом случае они могут:

• Подать на выплату в равных долях – один получит сразу 260 000 рублей (если уплаченный налог это позволяет), а для второго выплаты растянутся на несколько лет.
• Подать на выплату в разных долях – у супруга с большим доходом получится вернуть деньги в большем размере, чем его супругу/супруге.

Если стоимость приобретенной для семьи недвижимости оказалась ниже 4 млн рублей, то государственная компенсация не будет максимальной. В декларации супруги укажут реальную стоимость квартиры и будут претендовать на возмещение, исходя из своих трат в равных или неравнозначных долях. Детальный пример приведен ниже.

Супруги Петровы после нескольких лет официального брака приобрели квартиру за 3 млн рублей. Муж и жена ежемесячно выплачивают НДФЛ со всех своих доходов, а потому имеют право на налоговый вычет. Они подают декларацию одного из следующих типов:

1. На возмещение с 1,5 млн рублей на каждого из супругов;
2. На возврат в соотношении 2 млн и 1 млн рублей.

Подать бумаги на возмещение супруги могут сразу после оформления недвижимости в собственность или спустя несколько лет на их усмотрение. Причем декларации от мужа и жены могут поступать в ФНС одновременно или с разницей в несколько лет.

Решающий 2014 год

С января 2014 года в регулировании налоговых вычетов произошли серьезные изменения. До этого момента граждане подавали прошение на выплату только 1 раз на сумму в 2 млн рублей. Вычет делился на всех собственников, то есть муж и жена не могли отдельно друг от друга вернуть затраты. Это существенно ограничивало права собственников. Особенно в случае, если стоимость купленного жилья существенно ниже озвученных 2 млн рублей. На практике закон работал следующим образом.

Семья приобрела недвижимость на сумму в 1 млн рублей. Оба супруга официально трудоустроены и ежемесячно отчисляют 13% от своих доходов. Подать декларацию на возмещение расходов они могут только 1 раз на уплаченную сумму, то есть на 1 млн рублей. В итоге семья получала на руки 130 000 руб.. Если в дальнейшем супруги приобретали новую более дорогостоящую недвижимость, то реализовать свое право на оставшийся миллион из полагающихся двух они уже не смогут.

В 2014 году законодательство претерпело изменения и правила осуществления выплат изменились. Согласно нововведению, семья, оформившая в собственность купленное жилье после 1 января 2014 года, имеет право подавать на налоговую компенсацию на него и купленные в последствии квартиры до получения максимальной выплаты. Пример ситуации приведен ниже.

Семья приобрела после 01.01.2014 недвижимость на сумму 1 млн рублей. Оба супруга реализовали свое право на налоговый вычет, подав документы на компенсацию в равных долях. Каждый получил возмещение, начисленное на сумму в 500 000 рублей – 65 000 рублей. Через 3 года семья улучшила свои жилищные условия и приобрела новую квартиру стоимостью 3 млн рублей. Муж и жена вновь подали декларацию в равных долях на оставшийся миллион и получили по 65 000 рублей каждый.

Изменение законодательства были восприняты гражданами положительно, так как реальный размер выплаты существенно увеличился.

Налоговый вычет на уплаченные проценты

Не всем россиянам выпадает возможность купить жилье без помощи банков. Поэтому заемщиков в первую очередь интересует налоговый вычет по ипотечному кредитованию. Государство предусмотрело этот вариант, но с некоторыми особенностями:

1. Компенсация положена только за уплаченные проценты (ежемесячный платеж складывается из суммы основного долга и процентов по нему);
2. Подать на возмещение можно только по одной квартире;
3. Максимальная сумма процентов установлена в размере 3 млн рублей.
4. Если ссылаться на закон, то максимум по возмещению составит 390 000 руб.

Немногие знают, что изменения 2014 года затронули и эту часть закона. В прошлой редакции размер процентов, по которому рассчитывается вычет, не имел ограничений. Если семья приобрела в ипотеку квартиру и за годы действия кредитного договора заплатила процентами 5 млн, то и возмещение она получит в размере 750 000 рублей.

Тем, кто заключал ипотечный договор после 1 января 2014 повезло меньше, независимо от процентов им будет возвращено не более 390 000 рублей. Прочтение закона кажется довольно простым. Но на самом деле реализация своего права вызывает у заемщиков много вопросов, поэтому необходимо привести возможные ситуации.

Если по графику платежей титульный заемщик ежегодно выплачивает банку сумму в 900 000 рублей, из которых 500 000 – основной долг и 400 000 – проценты, то подать декларацию можно будет только на 400 000 руб.. В итоге в год будет выплачено 52 000 рублей.

Чем выше сумма процентов, выплаченная банку за год, тем большее возмещение предусмотрено государством, но превысить 390 000 руб. оно не может.

Заемщикам, которые по ипотечному займу выплатили проценты более 3 млн руб., такое положение вещей невыгодно. Остальным существующая система выплат удобна.

Важно запомнить, что при повторном оформлении ипотеки заемщик не сможет воспользоваться правом на возмещение, даже если и не сумел получить максимальный возврат по прошлому договору. Но здесь существует один интересный момент – гражданин в праве получить имущественное и ипотечное возмещение с разных квартир. Пример:

• В 2015 году семья Петровых приобрела недвижимость на сумму в 2 млн р. – супруги подали декларацию и в 2016 году получили 260 000 руб. возврата.
• В 2017 году те же Петровы решили улучшить свои условия и взяли ипотеку, предусматривающую выплату процентов в размере 3 млн руб. – супруги имеют право ежегодно подавать бумаги на компенсацию или сделать это после закрытия договора, чтобы сразу получить 390 000 рублей.

Естественно, что в приведенной схеме нужно учитывать и доходы супругов, так как расчеты проводились, исходя из возможного максимума.

Возврат налога при рефинансировании ипотечного кредита

Этот вопрос беспокоит заемщиков, которые хотели бы перейти в другой банк, чтобы платить за ипотеку по более низкой ставке, но боятся потерять право на налоговый вычет. Так соглашаться или нет на более низкий процент по ипотеке? Этот вопрос будет детально рассмотрен ниже.

Рефинансирование: что это такое

Ставки по жилищному кредитованию в России постоянно меняются. Особенно сильно колебания прослеживаются при сравнении процентов начала 2010 и конца 2018 годов. Поэтому закономерно, что периодически у заемщиков возникает желание рефинансировать свой кредит. Что же это такое?

Рефинансирование – это по факту перекредитование заемщика на более выгодных условиях в другом банке с целью закрытия имеющегося займа. В итоге:

1. Финансовое учреждение получает нового клиента;
2. Заемщик снижает кредитную загруженность;
3. Первоначальный кредитор получает полностью погашенную сумму займа.

Рефинансирование проводится обычно по следующим причинам:

• Снижение ставок по жилищным кредитам;
• Отзыв лицензии у банка-кредитора;
• Перепродажа кредитного договора (в последнее время это все более распространенная практика);
• Банкротство финансового учреждения.

В первом случае перекредитование будет добровольным. Сам заемщик выбирает подходящий банк, изучает условия по ипотеке и перезаключает договор.

В остальных ситуациях рефинансирование называется вынужденным, так как финансовые учреждения не ставят клиента в известность об изменившихся условиях. Он узнает о них уже по факту и должен соглашаться на предложение по перекредитованию.

Налоговый вычет и рефинансирование: что говорит закон

Закон не имеет двух мнений по этому вопросу – после рефинансирования, проведенного по всем правилам, заемщик сохраняет все права на государственную компенсацию. Смену банка можно проводить не единожды, законодательно ограничения не установлены.

На практике лицо может за время действия ипотечного кредита проводить рефинансирование в 5 или 10 учреждениях, каждый раз сохраняя право на возмещение.

Оно не исчезает, даже если декларация на вычет за год уже подавалась, и он был осуществлен в полном размере. За следующий отчетный период заемщик может вновь подать документы на выплату, указав уже другое финансовое учреждение.

Единственным минусом такой ситуации будет бумажная волокита. Соискателю на возмещение придется часто собирать документы на заключение нового договора по ипотеке и следить за тем, чтобы он оформлялся по всем правилам.

Возврат НДФЛ при рефинансировании

При добровольном перекредитовании банк запрашивает у заемщика стандартный пакет документов, после проверки которых предоставит к подписанию договор. В нем должны быть четко прописаны:

• Цель – ипотечное кредитование;
• Адрес купленной недвижимости.

В дальнейшем для налогового вычета нужно будет предоставить:

1. Старый договор;
2. Старый график платежей;
3. Выписку от первоначального кредитора о погашении задолженности на 100%;
4. Договор перекредитования;
5. Новый график платежей.

Если в новом договоре отсутствуют реквизиты прошлого, то понадобится еще и выписка с их указанием. Ее дает настоящий кредитор.

При выполнении всех условий право на компенсацию сохраняется и отказ не последует.

Налоговый вычет при банкротстве банка

Банкротство кредитного учреждения серьезно беспокоит заемщиков из-за того, что налоговый вычет при рефинансировании ипотеки, по их мнению, может не сохраниться. На самом деле такая ситуация невозможна, ведь права клиентов банка защищены государством, а все документальные вопросы решаются практически без участия граждан.

Особенностью ситуации является отсутствие нового договора о кредитовании – его перезаключение не требуется при банкротстве. Новый владелец долга направляет в адрес заемщика:

• Документ о переуступке прав требования от первоначального кредитора;
• Обновленный график платежей.

Если процедура банкротства завершена, а нужные документы так и не были направлены почтой, то заемщику нужно действовать по одному из следующих сценариев:

Обратиться за разъяснением к конкурсному управляющему (он указывается на официальном ресурсе банка-банкрота, на сайте ЦБ или на портале АСВ).

Непосредственно в учреждение-кредитор.

Как только вопрос решится, можно будет оформлять налоговый вычет при рефинансировании ипотеки. Для этого понадобятся полученные документы – о переуступке и график платежей, а так же старый договор. Так как условия ипотеки не изменились, то документ относится к действующим и налоговая инспекция примет его к рассмотрению.

Потеря права на вычет

Такие ситуации все же случаются. Их причины – это:

1. Ошибки и неточности в документах;
2. Получение большей суммы, чем было в первоначальном варианте кредитного договора;
3. Само кредитное учреждение.

Более подробно перечисленные ситуации будут разобраны в этом разделе статьи.

Главное – формулировки в договоре

Для того, чтобы сохранить свое право на налоговый вычет при рефинансировании ипотеки, необходимо соблюсти целевое назначение кредитного договора. В новой версии должно быть в обязательном порядке указано, что деньги даются на погашение процентов и основного долга по ипотечному займу.

Финансовые учреждения осведомлены об этом моменте и составляют договора с его учетом. Но проблемы все же могут возникнуть, если в документе не указан номер предыдущего договора. А заставить банк внести такой пункт заемщик не может.

Выходом из ситуации могут стать копии всех предыдущих договоров и платежек. Их можно откопировать самостоятельно или заказать выписку с данными через банк. Обычно при предоставлении полного пакета документов налоговая инспекция не отказывает заявителям в выплате.

Увеличенная сумма: «за» и «против»

Финансовым учреждениям выгодно не просто проводить перекредитование клиентов, но и предлагать им увеличенную сумму. Большая часть заемщиков соглашаются на подобные условия, ведь возможность получить деньги под низкий процент всегда привлекательна. Но именно в этом и кроется фатальная ошибка, которая приводит к отказу в оформлении налогового вычета.

Сотрудники ФНС ссылаются в таких случаях на строку закона, гласящую, что подобный кредит нельзя назвать целевым. Ведь по факту заемщик получает сумму, превышающую его старый долг по ипотеке и может потратить остаток на другие цели.

Поэтому перед подписанием нового договора стоит хорошо подумать, что будет выгоднее для самого заемщика – получить положенный возврат или свободные деньги по пониженной ставке.

Выбор банка

В последние годы участились случаи рефинансирования через созданное государством АИЖК. Агентство занимает государственными ипотечными программами и предоставляет льготные условия по ипотеке для определенных слоев населения.

Неприятным последствием рефинансирования в АИЖК является потеря права на возвращение НДФЛ. Проблема заключается в формулировке закона. Согласно ей, вычет положен только в случае оформления ипотечного кредитования в финансовом учреждении, имеющем лицензию Центробанка. АИЖК не имеет такой лицензии и по факту не является банком.

В ближайшее время планируется исправить ситуацию и внести поправки в закон. Но до этого момента заключение кредита через Агентство лишает заемщика права на налоговый вычет.

Условия получения «ипотечного» вычета

Возврат по процентам осуществляется только в случае соответствия титульного заемщика, договора и приобретенной недвижимости следующими условиям:

• Только целевой кредит (покупка или строительство жилья);
• Регистрация квартиры/дома на территории Российской Федерации;
• Кредитование в российском финансовом учреждении;
• Постановка заемщика на налоговый учет на территории РФ;
• Регулярная выплата заемщиком НДФЛ в размере 13%.

Пенсионерам тоже доступна государственная компенсация, но только в том случае, если они продолжают вести рабочую деятельность или получают доходы из негосударственных фондов, с которых отчисляют налог.

Когда могут насчитать налог при рефинансировании ипотеки

Перекредитование, кроме выгоды, может принести и начисление налога. С точки зрения закона титульный заемщик, проведя рефинансирование, получил материальные блага, а потому должен заплатить с них налог. В качестве благ в этой ситуации может выступать обычная экономия на процентах по ипотеке.

Следующие ситуации станут вескими основаниями для начисления налога:

1. Рефинансирование долларового целевого займа под 9%;
2. Перекредитование с переводом валютного займа в рублевый с расчетом по льготному курсу и списанием части кредитной суммы;
3. Рефинансирование по ставке, которая на 2/3 ниже процента, определенного ЦБ;
4. Оформление рефинансирования параллельно с реструктуризацией, проводящейся с частичной или полной помощью государственных фондов;
5. 100% или частичное списание суммы.

Начисление налога происходит по ставке от 13% до 35% в зависимости от того, под какую категорию попадает материальная выгода.

Как решить проблему

Избежать оплаты неожиданного налога можно, но для этого необходимо быть крайне внимательным и изучить все банковские документы:

• Проверить код на платежной квитанции – если в бумагах стоит 2610, то избавиться от ненужного налогового бремени поможет предоставленная в ИФНС выписка о праве на вычет.
• Попросить в финансовом учреждении справку о том, какие сведения о рефинансировании были предоставлены в налоговую инспекцию.

Найти дату заключения договора – с 01.01.2016 действует поправка к НК, гласящая, что заемщик не должен платить налоги даже при списании большей части кредита.

Если самостоятельно справиться с документами сложно, то стоит обратиться к профессиональным юристам.

Где получить налоговый вычет

Налоговый возврат может быть получен в 2 видах:

• Реальной суммой;
• Правом некоторое время не отчислять 13% от доходов.

При выборе первого варианта деньги перечисляются на счет заемщика. Он открывается в любом финансовом учреждении на усмотрение заявителя.

Во втором случае нужно указать предпочтения в заявлении, а налоговая самостоятельно определит, какой период времени гражданин будет освобожден от НДФЛ.

Пакет документов

Для оформления возврата после рефинансирования в любой форме необходимо собрать внушительный пакет бумаг. В него входят:

• Декларация о доходах;
• Удостоверения личности (оригинал и копии);
• 2-НДФЛ;
• Заявление;
• Договор купли/продажи на квадратные метры;
• Подтверждение оплаты квартиры/дома;
• Выписка из ЕГРН;
• Акт передачи жилплощади;
• Закрытый и действующий ипотечный договор;
• Подтверждение погашение первоначального займа;
• Выписка о начисленных за отчетный период процентах;
• Текущие платежные квитанции.

Приведенный список может дополняться другими документами, запрошенными на усмотрение принимающей решение госструктуры.

Куда следует обращаться для оформления возврата налога

В 2018 и последующих годах оформление государственной компенсации будет происходить через ИФНС. Заявитель, желающий вернуть свои 13%, должен обратиться в отделение по месту регистрации или по местонахождению объекта недвижимости.

В текущем году налоговые вычеты начали оформлять за прошедший 2018 год. Заявление можно подавать как в начале года, так и к его концу. Но стоит учитывать, что процесс рассмотрения заявок занимает от 1 до 3 месяцев.

Налоговый вычет – это действенная мера, помогающая гражданам, добросовестно оплачивающим НДФЛ, частично компенсировать свои затраты на покупку жилья в ипотеку и не только.

Список документов, которые нужны для оформления налогового вычета по ипотеке

Как получить возврат уплаченных процентов по ипотечному кредиту? Перечень необходимых документов

Как получить налоговый вычет на проценты по ипотеке в 2024 году?