Как сделать перерасчет ипотеки при досрочном и частичном погашении?
Процедура оформления прав собственности окончена. Впереди – длительный процесс выплаты ипотечного кредита. Первое время положительные эмоции от приобретения своего жилья преобладают. Но постепенно настроения сменяются на менее радужные. Далее есть 2 пути – оставить все как есть, или найти способ уменьшить ежемесячные платежи/итоговую переплату.
Содержание
Программа государственного субсидирования ипотечной ставки в 2019 году
28 марта 2019 года в правила предоставления субсидий были внесены изменения. Основное – льготная ставка для семей с детьми продлена на весь срок кредитования. Это очень приятный и правильный бонус, так как программа не получила должной популярности в своем первозданном виде.
Деньги можно направить как на приобретение нового жилья, так и на рефинансирование ранее взятых займов по менее выгодным процентам. Субсидии предоставляются по договорам, заключенным с 1 января 2018 года.
Ставки:
- 5% годовых – для жителей дальневосточного округа, которые купили там недвижимость при условии рождения у них второго и последующих детей в период с 1 января 2019 г. по 31 декабря 2022 г.;
- 6% – для жителей остальных регионов, у которых родился второй ребенок и последующие в период с 1 января 2018 г. по последний день декабря 2022 г.
Если второй ребенок и следующие появились на свет в семье, начиная с июля 2022 г. по конец года, заключить выгодный договор можно будет до 1 марта 2023 г.
Для оформления сделки нужно выбрать предложение на сайтах банков при его наличии, подать запрос, пройти необходимые процедуры.
Как снизить процент по ипотеке?
Те, кто не попадает в льготную категорию людей, могут воспользоваться стандартными методами сокращения расходов. Сюда относятся реструктуризация, рефинансирование и т.д. В ряде случаев клиент должен соответствовать определенным требованиям, предъявляемым банками.
Реструктуризация
Реструктуризация – изменение условий существующего договора. Банк может сделать больше срок и так повлиять на уменьшение ежемесячного платежа, либо вообще сообщить о снижении процентной ставки, но это бывает редко. Другой распространенный вариант – изменение валюты (для ипотеки в евро, долларах, йенах) и установка фиксированной ставки на весь оставшийся период.
Пик востребованности услуги пришелся на 2015-2016 годы после резкого падения курса рубля. Некоторые банки предоставляют льготный период – дают временную отсрочку, в течение которой клиент вносит на счет минимальную сумму.
Основания для предоставления реструктуризации:
- Изменение условий оплаты труда, потеря работы или трудоспособности;
- Служба в армии или призыв;
- Нахождение в отпуске по уходу за ребенком до полутора или 3-х лет.
Хорошие новости: те, кто попал в трудную жизненную ситуацию, могут рассчитывать на 6-месячную отсрочку выплат или сокращение платежа в этот период. Закон принят 18 апреля 2019 г. Вступит в силу через 90 дней. Информация при отсутствии просрочек за это время не вносится в кредитную историю.
Если финансовое состояние существенно изменилось не в лучшую сторону, нужно обязательно рассмотреть возможность реструктуризации, чтобы еще больше не усугубить положение. Соберите необходимые документы и подайте заявку онлайн или через отделение.
Частично-досрочное погашение
Частично-досрочное погашение – наиболее эффективный способ сокращения задолженности. Если есть возможность параллельно откладывать деньги – делайте это, а накопленную сумму вносите на р/с поверх планового платежа. Найдите подработку на своей же работе или в сторонней организации.
Что нужно:
- Разместить денежные средства на счету;
- Написать заявление о частичном погашении долга.
В назначенное время деньги спишутся и пойдут на погашение основного долга. Если выбрано уменьшение срока, итоговая переплата станет меньше, так как на отсутствующую сумму не смогут начисляться проценты. Ежемесячный платеж останется неизменным.
В качестве альтернативы можно выбрать уменьшение платежа, но первый вариант предпочтительнее. Второй хорош если платить по счетам стало проблематично и других вариантов решения проблемы не предвидится.
Сумма идет на погашение основного долга, но сначала покрываются начисленные проценты. Имейте это в виду перед тем, как внести деньги.
Еще один нюанс, требующий вашего внимания – у ряда банков есть ограничения на выбор способа погашения при использовании системы « Личный кабинет». Это может быть только снижение ежемесячного платежа. Для сокращения срока нужно обращаться в отделение. Одной из таких организаций является ПАО «Сбербанк».
Обращение о снижении ставки
На уменьшение ставки идут не все банки, какие-то из них приостанавливают рассмотрение заявлений (пример – Сбербанк с 11 сентября 2018 г). На положительное решение могут рассчитывать лица, имеющие проблемы на работе, временно или полностью утратившие трудоспособность, взявшие на иждивение ребенка или родившие, вследствие чего стало не хватать денег, имеющие ребенка с инвалидностью.
Для получения консультации нужно позвонить в свою организацию и узнать о такой возможности, потом подготовить документы, включая подтверждающие доходы и написать заявление.
Рефинансирование
Процедура представляет собой выдачу нового займа на частичное или полное погашение предыдущего. Предлагается по ставке ниже первичной. Направлена на уменьшение долговой нагрузки (размера ежемесячного платежа). Для реализации нужно выбрать банк, ознакомиться с условиями, оформить заявку, подать документы, заключить сделку. Рефинансируются только кредиты, выданные в рублях.
Особенности предоставления средств индивидуальны:
- Минимальная и максимальная суммы – 300-500 т.р./7-45 млн. р. Размер кредита – 80-90% от стоимости объекта;
- Срок – от 1 до 30 лет;
- Ставки – ̴10.1%-10.9%;
- Необходимость залога объекта недвижимости, иногда – имущественных прав требования.
Для одобрения нужно соблюсти правила:
- Погасить задолженность при ее наличии;
- На протяжении последнего года своевременно вносить плановые платежи на счет (у Газпромбанка допускается не более 2 просрочек продолжительностью до 29 дней);
- Обратиться за услугой после того, как пройдет не меньше полугода с момента заключения первичного ипотечного договора и останется до его завершения не менее 3 месяцев.
Рефинансировать можно только те кредиты, по которым ранее аналогичная программа не была инициирована (включая реструктуризацию).
Какой вариант наиболее выгоден?
Банк не обязан идти навстречу – снижать ставку или иным способом предлагать выгоду заёмщику. Это его воля, часто связанная с возможностью извлечения выгоды для себя. Поэтому если есть основания для ослабления условий со стороны банка, но кредитная организация не отвечает взаимностью – нужно идти в суд и защищать свои права.
Из перечисленных способов каждый имеет свои плюсы и минусы, но частично-досрочное погашение всегда в приоритете, так как уменьшается сумма долга и итоговая переплата при сокращении срока.
Предложения банков
Узнавать о возможности реструктуризации или рефинансирования нужно заранее. Сотрудники банка сами не позвонят и ничего не предложат. Сегодня услуги предоставляют многие кредиторы. Среди них Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк, Росбанк, Промсвязьбанк, Открытие, МКБ, Почта банк, Россельхозбанк и др.
Ставки – от 9.9% до 15% (Финсервис). ВТБ и Сбербанк занимают средние позиции (от 11% и 12.9% соответственно). 10.8% дает Газпромбанк, 9.9% – МТС, Райффайзен, Открытие, Промсвязьбанк. ДОМ.РФ – от 10.5% (до50% от стоимости недвижимости).
АИЖК
Действующее название – ДОМ.РФ. Предоставление кредитов осуществляется в офисах АО «Банк ДОМ.РФ» или партнерах в регионах. Обязанности клиента:
- Своевременное внесение платежей;
- Оплата страховых взносов ежегодно по договору имущественного страхования (дополнительно (если выбрано) – несчастные случаи и болезни);
- Своевременное информирование кредитора в случае изменения данных для связи.
Программы: «Новостройка» (10.5%), «Семейная ипотека» (6%), «Перекредитование», «Рефинансирование на объекты Urban Group», «На готовое жилье» (10.5%), «Под залог недвижимости» (11%), «Военная ипотека» (10.3%). Отдельно идут льготные региональные программы, по которым ставка начинается от 7.5% процента.
Государство выделяет «ДОМ.РФ» субсидии на возмещение недополученных доходов. Поэтому компания работает со всеми государственными, льготными и социальными программами кредитования.
Документы и общие требования
Так как улучшение условий (иногда мнимое) происходит не просто так, а после предоставления доказательств, кредитор обязательно потребует документы, подтверждающие уровень дохода или потерю работы/трудоспособности.
В зависимости от кредитной организации это могут быть: копия приказа об изменении условий трудового договора, копия приказа о предстоящем сокращении, документ, подтверждающий постановку на учет в центре занятости населения/потерю трудоспособности/инвалидность и т.д., справки других кредиторов и иные похожие документы в зависимости от ситуации.
Обязательными являются:
- Справка о доходах 2-НДФЛ, налоговая декларация (для ИП), справка о размере пенсионных выплат (пенсионерам);
- Копия трудовой/справка о занимаемой должности/копия договора.
Компания ДОМ.РФ при отсутствии подтверждения дохода запрашивает паспорт и любой иной документ на выбор: СНИЛС, водительские права, удостоверение личности сотрудника федеральных органов власти/военнослужащего.
На что стоит обратить внимание?
Реструктуризация/рефинансирование/снижение ставки выгодны при возникновении проблем с выплатами, поэтому и существуют. Выгода по % минимальна, редко кто предложит разницу в 2-3% годовых. Использовать услугу нужно в крайнем случае. Плюс для заёмщика – уменьшение нагрузки здесь и сейчас, минус – больше итоговая переплата.
По итогу преимущество получается мнимым, но когда процедура – единственный выход, остается выбрать только его.
Вам также может понравиться:
(6 оценок, среднее: 4,83 из 5)
Загрузка...
