Обзор рынка ипотечного кредитования в России в 2024 году

Ипотека для клиента – способ получить крышу над головой, для банка – заработать. Ипотечный рынок в РФ стремительно развивается, образуя новые сегменты и предложения. О том, какими тенденциями живёт эта часть финансового рынка страны и его перспективах поговорим далее.

Ипотечный рынок: основные понятия

Прежде, чем углубляться в дебри цифр и статистики, было бы правильным разобрать основные понятия темы.

Ипотечный рынок является сегментом финансового рынка, где перераспределяются кредитные средства, залогом по которым выступает недвижимость. Он объединяет ипотечное кредитование и ценные бумаги, выпущенные на основе выданных кредитов.

Его делят на:

1. Ипотека на первичном рынке обозначает непосредственно кредитование заёмщика банковским учреждением или финансовой организацией, имеющей право на выполнение подобных действий.
2. Вторичный представляет собой рынок ценных бумаг, обеспеченных закладными по уже выданным займам. Он также бывает первичный и вторичный. В первом случае речь о появлении ценных бумаг среди организаций-кредиторов. Во втором – персонифицированные обязательства по кредитам и закладным, трансформировавшись в обезличенные доходные документы, пускают в оборот, где их могут выкупить инвесторы.

Спрос на ценные бумаги подкрепляется залогом недвижимости со стороны плательщика, и гарантиями и страхованием со стороны государства.

Российское законодательство разрешает выпуск и реализацию отдельных типов бумаг:

• Облигации. Дают возможность владельцу в оговоренный срок получить их цену, а также гарантируют выплату процентов.
• Сертификаты участия обеспечивают право владельца на недвижимость, используемую в качестве обеспечения ипотеки, распоряжению ею в случае непогашения займа.

Смысл вторичного рынка в том, чтобы найти финансы, за счёт которых будет существовать первичный рынок, т.е. заработать деньги, чтобы выдать больше кредитов.

История возникновения ипотечного рынка в России

История ипотечного кредитования в Российской Федерации датируется 1995 годом, когда после распада Советского Союза банковские организации вновь реанимировали эту сферу. Для получения кредита необходимо было собрать длинный список документов, и то, одобряли его не всем.

Однако история российского государства знает и более ранние случаи выдачи ипотек. В дореволюционной России такой вид кредита под процент выдавался знатным господам и дамам для приобретения недвижимости. Это явление не было массовым, ибо зажиточная элита не слишком нуждалась в дополнительных средствах, а с приходом к власти большевиков и вовсе сошла на нет. Кредитование в стране не осуществлялось вплоть до конца ХХ века.

Сейчас на календаре 2019 год, ипотечный рынок обрёл новые очертания, оброс новыми предложениями. Пакет необходимых для получения финансов документов сократился до паспорта и справки о доходах, а заявка рассматривается исходя из дохода всех членов семьи. Помимо объектов с подтверждённым правом собственности выдаются ипотеки под приобретение ещё строящихся домов и квартир, коммерческой недвижимости и постройки собственного домика.

Понимая важность государственного участия и регулирования программы ипотечного кредитования населения, в 1997 году в РФ появился специализированный орган – АИЖК, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию.

В список его обязанностей входят:

• Унификация и стандартизация системы выдачи кредитов гражданам;
• Выполнение операций для поддержания стабильности и развития вторичного рынка;
• Оказание технической помощи банковским организациям;
• Рефинансирование банков, занимающихся ипотечными кредитами.

Основная задача АИЖК – поддержание ликвидности банковских организаций, выдающих ипотеки населению. Агентство выкупает у них долгосрочные кредиты на жильё на деньги инвесторов. Частники покупают ценные бумаги, выпускаемые органом под гарантию правительства страны, обеспеченные реальными долговыми обязательствами получателей кредитов. Риск невозврата остаётся на банке.

Виды ипотечных кредитов в России и перспективы их развития

Вид кредита зависит от типа недвижимости, на которую оформляется займ. Если в начале 90-х вариантов было немного, по прошествии 25 лет многое изменилось.

1. Займ на покупку вторичного жилья.
   Нашли квартирку или дом с уже оформленным правом собственности и хозяином, который горит желанием продать недвижимость? На объекты вторичного рынка недвижимости рассчитан подобный займ. После оформления кредита сразу же оформляется право собственности, и можно заселяться.
2. Корпоративные займы.
   Сотрудники, много лет отдавшие государственным предприятиям вроде “РЖД”, могут рассчитывать на облегчённые условия получения денег и сниженный процент по кредиту.
3. Кредит на строящееся жильё.
   Финансирование незавершённого проекта – один из самых рисковых вариантов, учитывая количество недостроенных объектов и внезапно обанкротившихся застройщиков. Для получения денег организация, занимающаяся строительством, должна пройти проверку банка, выдающего кредит, но это не гарантирует успешное выполнение работ в заявленный срок.
   Решить эту проблему пытаются на законодательном уровне, отменив ДДУ, что означает запрет на финансирование недостроенных объектов – право собственности будет передаваться уже после окончания строительства.
4. Кредит на строительство частного дома.
   Для получения указанного типа финансирования нужно предоставить документы на право собственности на землю, готовый проект и смету от одобренного застройщика.
   В прошлом году в РФ была запущена пилотная программа “деревянного кредитования”. Результаты проекта пока сложно назвать положительными, ибо среди клиентов он не пользуется спросом. Банки же оказались не готовы к внедрению инициативы.
5. Ипотеки с льготными условиями.
   Отдельные категории граждан имеют право на менее затратные условия кредитования: военные, многодетные семьи, социально-незащищённые слои населения. Для них предусмотрено снижение процентной ставки, рефинансирование, однако недвижимость они вправе купить у строго определённых продавцов и застройщиков.
   В административно-территориальных единицах страны внедряются программы кредитования работников бюджетной сферы, однако они не распространены повсеместно.
6. Выделение займа под залог. Для получения необходимой суммы можно использовать имеющуюся в распоряжении недвижимость в качестве залога. На руки владелец получает размер оценочной стоимости квартиры/дома/коммерческого помещения. Организациям не столь важна конечная цель получения финансов, поэтому клиент тратит их по своему усмотрению.

Основные игроки

На 1 января 2019 года в РФ насчитывается 410 кредитных и финансовых организаций, имеющих лицензию на выполнение ипотечного жилищного кредитования населения.

Главными акторами, обеспечивающими гарантии и упрощённые условия получения денег, считаются банки.

Крупнейшие доноры ИЖК: Сбербанк, группа ВТБ и Россельхозбанк, имеющие наивысшие показатели.

Условия банков

Чтобы получить деньги, необходимые для приобретения жилья, большая часть россиян обращается к ипотекам, условия предоставления которых неодинаковы в разных учреждениях и для разных категорий людей. На сайте выбранного банка описаны необходимые сведения по услуге, мы же расскажем о двух самых популярных вариантах.

Статистика рынка ипотеки РФ и его основные показатели

Статистический учёт отраслей финансового рынка страны ведут ФСС (Служба статистики) и Центральный банк РФ. Анализируя объём, условия выдачи кредитов и число организаций, которые занимаются ипотечным кредитованием, специалисты ведомств получают информацию о текущем состоянии рынка в России.

Первичный рынок

Центробанк ежемесячно подводит итоги деятельности банковских и финансовых учреждений в данном направлении, параллельно подсчитывая уровень задолженности по ипотечным жилищным кредитам.

Традиционно в начале года цифры выдачи значительно меньше, уровень возрастает к осени, оставаясь высоким до конца декабря.

Исходя из информации Банка России, с 2017 года наметилась тенденция на увеличение объёма жилищного ипотечного кредитования в стране. Так, наибольшим месячным показателем 2017 года стала декабрьская цифра в 290 463 млн рублей, в 2018 году – 301 552 млн руб., также выданные в декабре. Для сравнения в январе текущего года население получило кредитов на сумму 340 912 млн рублей.

Наиболее заинтересованы в подобной услуге жители Центрального Федерального округа. Самые большие показатели приходятся на москвичей, которые в январе 2019 года получили 45 917 млн рублей. Это превышает совокупные показатели Орловской, Костромской, Тамбовской, Ивановской, Липецкой, Курской и ещё 10 областей.

Относительно цифр средневзвешенной ставки:

1. В 2017 году наибольшее число 11,94%, наименьшее – 9,8%;
2. В 2018 году максимально поднималась до 9,85%, а опускалась до 9,41%;
3. Говорить о 2019 годе пока рано, но январские цифры закрепились на уровне 9,66%.

Поскольку неуклонно растёт количество и суммы ипотечных кредитов, растут и задолженности.

На начало 2019 года задолженность по ИЖК составила свыше 6,3 миллиарда рублей. Годовой прирост отрицательный и исчисляется 23,9%. 61, 3 миллиона из этой суммы – просроченные задолженности. Лидерами по просрочкам являются жители Республики Карелия, Орловской и Ивановской области.

Вторичный рынок

Приведём статистику вторичного рынка ипотечного жилищного кредитования по состоянию на 1 января 2019 года. Центробанк указывает, что данные в отчёте собраны за последний квартал 2018 года. Для простоты восприятия они не разделены по административно-территориальному признаку.

Прогноз по рынку

Прогнозы относительно рынка ипотеки в Российской Федерации возможны в долгосрочной перспективе на фоне мирового экономического кризиса, непрекращающегося потока санкций. Представители регулятора неоднократно предрекали повышение процентной ставки по кредитам.

Увеличение задолженности и рост просрочки вынудит людей обращаться за рефинансированием займов, что подразумевает передачу долговых обязательств другому банка под более выгодный процент.

Темпы роста объёмов кредитования сохранятся, поскольку жилищную проблему в стране решают посредством этого метода. В каком направлении будет двигаться сегмент – будем наблюдать.

Основные условия для получения ипотечного кредита в 2024 году

Вторая пенсия военным пенсионерам после 60 лет: необходимые документы и сроки для оформления

Условия выдачи ипотеки от Россельхозбанка в 2024 году