Федеральный закон 102-ФЗ Об ипотеке и залоге имущества с комментариями специалистов

Все вопросы, связанные с ипотечным кредитованием регулирует основной законодательный акт – федеральный закон об ипотеке (ФЗ-102 от 16.07.1998 года). Сегодня работает актуальная редакция документы, с поправками, внесенными в 2019 году. Узнать подробности о порядке оформления и выплаты ипотечной ссуды можно в представленном материале.

Общие положения

Ипотека в России появилась лишь в конце 20 века. Сегодня механизм жилищного кредитования продолжает требовать развития. Первые предпосылки формирования ипотечного регламенты появились в 1991 году.

Лишь 16 июля 1998 года был принят ФЗ-102 о порядке и условиях оформления ипотечной ссуды. Фактически, документ продолжает функционировать в начальном виде, за исключением ряда поправок, внесенных в ходе работы системы кредитования.

Требования, обеспечиваемые ипотекой, обозначенные в законе

Приобретение жилья на заемные средства имеет ряд особенностей, которые нужно знать. Существенные требования выдвигаются к работе ипотечного механизма. В ФЗ-102 можно прочитать о порядке оформления ипотеки и о всех требованиях к залоговой собственности.

Раздел закона о залоговом имуществе

В ФЗ-102 представлен полный перечень обязательств, которые покрываются залогом. Вся подробная информация описывается в кредитном соглашении. Для подтверждения права залогодержателя на объект, составляется закладная. Не все имущество предоставляется в качестве залога, а только то, которое проходит по критериям.

Определение прав залогодателя в законе об ипотеке

Клиент, оформляет залог на имущество, должен знать, что у него есть определенные права. Гражданин может прочитать об этом подробно в ФЗ-102. Основные права состоят в следующем:

1. Залогодатель вправе пользоваться имуществом по своему усмотрению и по его прямому назначению даже при обременении.
2. Владелец имущества может его использовать для извлечения дохода.
3. Вся прибыль достается собственнику, а банк не может претендовать не деньги.

Даже при реализации собственности в ходе аукциона у собственника есть первоочередное право погасить долг и получить назад свое имущество.

Требования, предъявляемые при оформлении договора ипотеки

По гражданскому кодексу РФ, соглашение о получении заемных средств составляется в обязательном порядке. Чтобы документы получил правовую значимость, важно соблюсти требования, прописанные в законодательстве.

В соглашении должна присутствовать информация:

• Предмет ипотечной ссуды и его оценка;
• Сущность принимаемых обязательств, со стороны соискателя и со стороны кредитора;
• Объем и сроки выполнения указанных обязательств.

Всесторонне описать предмет залога. Это позволит в дальнейшем его идентифицировать. Обязательно в договоре нужно указать местоположение, название, дать описание объекту недвижимости. Когда речь идет об арендованном имуществе, действуют те же правила.

Когда есть необходимость, в соглашение по ипотеке добавляются условия, при которых запускается механизм реализации залога пи судебном взыскании. Обязательно указывается порядок досудебного урегулирования проблемы.

Договор ипотеки

Соглашение по ипотеке с физическим лицом, покупающим квартиры, должно быть составлено с учетом норм, прописанных в законе о потребительском кредите. В обязательном порядке должны быть соблюдены условия:

• На первой странице документа должна быть указана полная стоимость кредита.
• За действия, которые не разрешены законом, с заемщика никакая плата взиматься не может.
• Условия и порядок выдачи займа должны быть заранее представлены клиенты, чтобы он мог в любое время их изучить. Оптимальным вариантом является размещение на сайте кредитора.
• Совместно с соглашением, заемщику должен быть выдан специальный график платежей.

Помимо подписания самого договора, клиенту придется подписать еще и сопутствующие бумаги. Здесь можно указать закладную.

Закладная

По факту, речь идет о ценной бумаге, именного типа, где прописано право требования залогодержателя об исполнении взятых заемщиком обязательств. При подписании закладной, залогодатель обязуется передать имущество в распоряжении банка, если денежных средств на оплату взятой жилищной ссуды у него нет.

В ФЗ-102 обязательного требования о составлении закладной нет. Данное требование – это индивидуальное условие банковского заведения. Клиент вправе соглашаться или не соглашаться на такой исход.

Закладная оформляется залогодателем или совместно с третьим лицом, когда имущество принадлежит двоим гражданам. В закладной должна быть четко отражена информация:

1. Название документа;
2. Личные данные заемщика и кредитора. Реквизиты, контактные данные;
3. Дата и место подписания кредитного договора;
4. Сумма к выплате по соглашению, а также, проценты;
5. Срок исполнения взятых обязательств;
6. Полное описание залога и отметка о гос.регистрации документа;
7. Указание о наличии/отсутствии обременений со стороны третьих лиц;
8. В конце документа ставятся подписи всех участников.

Закладная передается кредитору и хранится у него. Клиент получает только дубликат. Обременение может быть снято с залога лишь при условии, что вся сумма долга была возвращена клиентом в банк.

Регистрация ипотеки

По закону, договор ипотеки должен быть зарегистрирован в Росреестре. Это связано с тем, что кроме указанного положения, регулирует процесс и ФЗ-218 «О госрегистрации недвижимости». На основании этого документа, все сделки с недвижимостью проходят через регистрацию в гос.органе.

Основанием для проведения такого мероприятия становится заявление поданное залогодателем и залогодержателем. В рамках процедуры, происходит регистрация права заемщика на жилье и прав кредитора на обременение.

Сохранность ипотечного имущества

Залогодержатель не вправе запретить собственнику имущества пользоваться им по прямому назначению. Более того, собственник моет извлекать прибыль из этого объекта, а кредитор не вправе претендовать на доход.

Залогодатель принимает на себя обязательства по обеспечению сохранности заложенного имущества. Собственник обязан своевременно производить ремонт на собственные деньги, содержать жилье или коммерческий объект в надлежащем состоянии.

Последующая ипотека

Такое соглашение обеспечивается повторным залогом уже заложенного имущества. Это может быть обеспечение по одному и тому же займу. Необходимо, чтобы все условия первоначального соглашения соблюдались.

Когда в первичном кредитном договоре, установлен запрет на передачу имущества в залог при последующей ипотеке, оформление соответствующей сделки будет являться нарушением закона.

Переуступка

Право залогодержателя заключается в том, что он может передавать возможность требования исполнения обязательств по ипотеке третьему лицу. Если банк захочет уступить залог третьей организации, то достаточно оформить это все специальным соглашением. Лицо, получившее право, автоматически становится кредитором.

Взыскание

При несвоевременной выплате денежных средств по ипотеке, кредитор вправе потребовать принудительного взыскания долга с клиента. Есть два варианта решения проблемы:

• Принудительное – через судебное разбирательство;
• Досудебное – проблема решается путем достижения договоренности между сторонами.

Если второй вариант не прописан в соглашении о кредите, то кредитору остается обратиться только в суд. Взыскать долга нельзя, если период просрочки меньше трех месяцев, а остаток долга – меньше 5% от суммы.

Реализация имущества

Собственность, принадлежащая должнику, может быть выставлена на торги. Проведение аукциона регулируется положениями ГК РФ и процессуальным законодательством. Торги проводятся в следующем порядке:

1. За 30 суток, но не позднее, чем за 10 суток до проведения аукциона размещается объявление с информацией о том, где и когда будет проводиться мероприятие.
2. Лица, желающие принять участие в торгах должны внести залог в 5% от начальной стоимости объекта. Человек, предложивший максимальную цену, объявляется победителем. Остальным, залоговая сумма возвращается по завершению аукциона.
3. В день аукциона составляется и подписывается победителей протокол. Решение будет действовать в течение пяти суток. По истечении этой даты с человеком заключается договор купли-продажи.

Внесудебная реализация имущественных объектов происходит по стандартной схеме, с той лишь разницей, что торги организует уполномоченный представитель залогодержателя. Сумма, полученная от продажи, распределяется между залогодержателем, а остаток подлежит возврату залогодателю.

Кредитор обладает правом оставить имущество себе, а должник, в любой момент до закрытия торгов, сможет остановить взыскание, полностью погасив долг. Когда присутствует лишь один покупатель, торги признаются несостоявшимися. Аналогичное решение принимается, если начальная сумма не возросла или победитель не смог оплатить нужную сумму. За отсутствие платы со стороны победителя предусмотрена правовая ответственность.

Особенности ипотеки на землю

Оформить ипотеку на земельный участок можно, если оборот объектов не ограничен законом. Размер надела тоже не должен быть меньше установленного размера. В качестве залога могут быть представлены участки ИЖС. Кредиты выдается на:

• Приведение купленного участка в порядок;
• На застройку;
• На покупку территории.

Решение о возможности передачи имущества в залог принимается на муниципальном уровне.

Когда собственник желает построить на территории здания или сооружения, спрашивать залогодержателя не требуется. Важно, чтобы в договоре не было пунктов, противоречащих этому.

В дальнейшем, строения также станут предметом залога. Это как раз тот момент, когда работает принцип неделимости, то есть строения не могут существовать отдельно от участка, они тоже включаются в залог.

Ипотека на нежилые помещения

В отдельном разделе описываемого закона представлены особенности, касающиеся оформление ипотечной ссуды на нежилое помещение. Нужно учитывать моменты:

• Любое предприятие – это единый комплекс. Передается в ипотеку со всем имуществом, расположенным на территории, включая земельный надел.
• Отдельно стоящее строение становится залогом, вместе с участком.
• Залогодержатель не вправе ограничивать заемщика в пользовании имуществом.
• Предприятие передается в залог, если сумма долгов составляет больше половины оценочной стоимости. Срок требований к взысканию – от года с момента подписания договора.

В дальнейшем, принудительно выполнить кредитные обязательства, заемщика-предприятие, может заставить лишь судебный орган по результатам разбирательства.

Ипотека жилых домов и квартир

Определенные требования предъявляются к жилым домам, при передаче их в залог по ипотечной ссуде. Условия, которые необходимо учитывать, выглядят так:

1. Когда в жилище прописаны дети, требуется разрешение службы опеки.
2. При строительстве жилья, ипотека может получить обеспечение материалам или оборудованием. После застройки, залогом становится дом.
3. По военной ипотеке, дом находится в залоге у банка и у ведомства, которое выплачивает долг.

Помещения, находящиеся в муниципальной собственности не могут быть оформлены по ипотеке и переданы в залог.

Сроки оформления процесса, обозначенные в законе

С учетом типа недвижимости, которая выступает в роли залогового имущества, регистрация проводится в разные сроки:

• Жилая недвижимость – 5 суток;
• Нежилой комплекс – 15 суток;
• Остальные объекты – до месяца.

Когда договор залога проходит заверение в нотариате, процедура оформления может быть сокращена на 5 суток, но не более того.

Что может помешать сделке?

Причин срыва операции по совершению ипотечной сделки может быть несколько. В основном, решение приостановить процедуру оформления, исходит от участников процесса. По ст. 20 ФЗ-122, Регпалата может вынести отказ о внесении данных в госреестр, но при наличии веской причины. Когда причина имеется, каждый участник должен быть оповещен по правилам. Все данные, по вопросу можно найти портале Росреестра.

Только на этом этапе допускается корректировка сделки. Если во время достижения договоренности была оформлена закладная, то внесение дополнительных изменений не ращрешается. Приостановка регистрации осуществляется до месяца. Это нужно для исправления неточностей и ошибок.

Процесс снятия обременений по ипотеке

Обременение с залогового имущества можно снять, только при одном условии. Кредит должен быть погашен в полном объеме. После того, как последняя сумма переведена в банк, нужно сделать следующее:

1. Обратиться к кредитору и взять у него справку о полном закрытии долга по кредиту.
2. Получить в банке закладную.
3. С документами, обратиться в Росреестре. Подать заявление.
4. Получить свидетельство о собственности на жилье, но без обременений.

Процедура может потребовать некоторого времени, но вопросов, этот этап у заемщика не вызывает. Следует удостовериться, что обременение действительно было снять, иначе потом пользоваться имуществом и совершать с ним правовых сделки будет невозможно.

Последние изменения и действующая редакция закона

Ипотечный закон был несколько раз пересмотрен и в документе появились следующие поправки:

• Предметом ипотеки стали машино-места. Теперь покупатели могут оформить ссуду на приобретение стоянки.
• Регистрация ипотечного соглашения теперь не обязательная к выполнению.
• Перестали действовать п. 1 ст. 22, п.3. ст. 25. А также, перестали работать ст. 27-28. В положениях речь шла об оспаривании регистрации ипотечной ссуды.
• В 2019 году были пересмотрены ставки на жилищные займы. С начала года они установлены на уровне в 9-11,4%.
• Теперь сумма взыскания с должника напрямую зависит от ставки ЦБ РЦ.
• Суммы неустоек и штрафов стали меньше. Теперь, должникам смягчили штрафы. Ранее, сумма равнялась 20% в год, а теперь будет оплачивать с учетом базовой Ставки ЦБ РФ.

Есть вероятность, что будет принят закон о кредитной амнистии, в рамках которого установят мораторий на досрочное погашение взятых займов. До сих пор программа не получила одобрения чиновников.

Федеральный закон 102-ФЗ «Об ипотеке» содержит все обязательные условия получения и возврата ипотечного займа. Для людей, собирающихся оформить жилищную ссуду, с данным документом стоит предварительно ознакомиться. В акт периодически вносятся поправки, направленные на улучшение условия погашения займа гражданами.

Федеральный закон 102-ФЗ Об ипотеке (залоге недвижимости): последняя редакция от 31.12.2017

Новый федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" – действующая редакция 2024 года

Что такое "закладная" при ипотеке? Как оформить закладную на квартиру по ипотеке и зачем она нужна?