Федеральный закон 102-ФЗ Об ипотеке (залоге недвижимости): последняя редакция от 31.12.2017

Ипотечное кредитование в России функционирует на основе Федерального Закона №102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г. Далее в статье рассмотрим основные положения данного закона в рамках его последней редакции от 2019 года. 

История появления ипотечного законодательства в России 

В Советский период ипотечного кредитования в России вообще не существовало, поэтому отсутствовало и соответствующее законодательство. Только с 1991 года, когда в стране появилась частная собственность, стали постепенно приниматься законы, связанные с жилищной политикой, что позволило банкам в 1994 году выстроить систему оформления ипотечных займов. А вот нормативная база была ещё очень слабой и требовала создания закона Федерального уровня, который бы регулировал ипотечное кредитование в России.

Такой закон был принят 16 июля 1998 года (ФЗ-№102). В совокупности с Гражданским Кодексом этот нормативный акт остаётся актуальным и по сей день с учётом изменений, которые время от времени вносятся в него. Последняя редакция ФЗ-№102 датируется 1 марта 2019 года. 

Закон содержит 14 разделов, в каждом из которых рассматриваются основные аспекты оформления ипотеки. 

 

ФЗ-№102: общие положения 

Данный закон устанавливает основания возникновения ипотеки, регулирует права сторон и предписывает процедуру регистрации залога и оформления ипотечного договора. 

Изначально закон чётко определяет, что такое ипотека: это право кредитодателя потребовать от заёмщика возврата суммы средств, выданных ему для приобретения жилья в ипотеку. В соответствии с рассматриваемым нами законом, ипотека обязательно подразумевает под собой залоговое обеспечение, в качестве которого выступает приобретаемое имущество. Закладываемая недвижимость остаётся в собственности заёмщика, но кредитор вправе претендовать на неё в случае невыполнения должником своих обязательств по кредиту. 

Договор залога является одним из важнейших документов при оформлении ипотечного займа. В нём прописан список обязательств, покрываемых залогом, при невыполнении которых с залогодателя могут быть возмещены убытки, неустойка, судебные издержки и прочие расходы, которые понесёт залогодержатель.

Предмет залога 

В законе чётко указывается, что может стать предметом ипотеки (ст. 5) и что можно внести в качестве залога. В перечень потенциально подходящего обеспечения входят: 

  • Жилые дома; 
  • Дачи; 
  • Различные виды судов; 
  • Земельные наделы (за исключением участков, обозначенных в ст. 63); 
  • Гаражи; 
  • Машино-места. 

Важный нюанс, на котором акцентирует внимание закон! Жилой дом принимается в качестве залогового обеспечения только в тандеме с участком земли, на котором он расположен. В случае, если земельный участок арендован на 5 и более лет, закладывается право аренды. Разрешение собственника на оформление такой сделки не требуется.

Предмет залога подробно описывается в договоре с указанием наименования, местоположения, достоверных характеристик и оценки. 

Договор ипотеки: какие требования предъявляются? 

Данный вопрос рассматривается во второй главе ФЗ-№102. Согласно закону, кредитный договор – это ключевой документ, устанавливающий ипотеку, но не единственный. Дополнительно ипотека может оформляться по договорам: 

  • Аренды; 
  • Подряда; 
  • Найма; 
  • Купли-продажи и др. 

В ст. 9 оговаривается содержание ипотечного договора, в котором обязательно указываются: 

  • Предмет ипотеки; 
  • Его оценка; 
  • Суть, объём и сроки обязательств. 

Дополнительно (по соглашению сторон) в договор вносятся и другие пункты: о порядке реализации залогового имущества в судебный или досудебный период, о возмещении издержек и пр. 

Если предметом ипотеки становится недвижимость, приобретаемая в рамках предпринимательской деятельности, то учитываются также нормы, предписываемые законом «О потребительском кредите». В таком случае в ипотечном договоре, причём на первой же странице, непременно прописываются стоимость, условия и порядок выдачи займа. К договору прилагается график платежей. 

Обратите внимание! Кредитор не вправе взимать с заёмщика дополнительные комиссии и сборы, не связанные с оформлением ипотеки.

Особенности оформление закладной 

Закладная – это весьма ценный документ, содержащий право требования кредитора, получившего обеспечение, по выполнению обязательств, взятых на себя залогодателем. Но оформление закладной не является догмой при заключении ипотечного договора. Жилищный кредит может оформляться как с применением закладной, так и без неё. 

Какую информацию содержит закладная? 

ФЗ-№102 содержит перечень данных, которые залогодержатель обязан внести в закладную, а именно: 

  1. Наименование документа («Закладная»).
  2. Имя залогодателя/данные паспорта (для физлиц) или наименование и местоположение организации (для юрлиц). 
  3. Реквизиты держателя залога. 
  4. Данные о заёмщике. 
  5. Сроки, место заключения, основание ипотечного договора. 
  6. Сумма кредита, срок выполнения обязательств, проценты. 
  7. Данные о предмете залога. 
  8. Оценка залога. 
  9. Отметка о госрегистрации закладной. 
  10. Наличие обременения правами сторонних лиц. 
  11. Подписи всех сторон. 
  12. Дата передачи закладной. 

Важный нюанс! Закладную можно переуступить стороннему лицу. Утерянная закладная восстанавливается путём оформления дубликата.

После погашения ипотечного долга закладная возвращается залогодателю, после чего с имущества снимается обременение. 

Регистрация ипотеки в Госоргане 

Ст. 19 гл. 4 закона обязывает регистрировать ипотечную сделку путём внесения соответствующей записи о в Единый госреестр недвижимости (ЕГРН). Порядок данной процедуры регулируется ст. 53 Закона о госрегистрации (ФЗ-№ 218). 

Чтобы зарегистрировать сделку, залогодателю и залогодержателю необходимо подать совместное заявление в регистрирующий орган. Заявление может быть подано также нотариусом, который заверил договор. Если имеется закладная, то она прикладывается к договору ипотеки. 

Сохранность предмета ипотеки 

Почему в Федеральном Законе акцентируется внимание на этом вопросе? Всё дело опять же в залоге. Несмотря на то, что имущество, приобретённое в ипотеку, остаётся в залоге у кредитора, закон отдаёт право распоряжения этим имуществом залогодателю, который вправе извлекать из этого имущества выгоду для себя. Кредитор же не вправе претендовать на получаемый залогодателем доход, но может проверять заложенное имущество (п.1-2 ст. 34). 

Со своей стороны залогодатель обязан содержать залоговое имущество в надлежащем виде, производить ремонт в случае необходимости за счёт собственных средств (ст. 30). 

Статья 31 посвящена процедуре страхования, которая предусматривается условиями кредитного договора. Обычно страховка производится за счёт залогодателя. 

Важно! Закон предписывает кредитору предпринимать все необходимые меры для сохранности предмета залога, а в случае возникновения угрозы утраты – незамедлительно предупредить об этом залогодателя.

Что значит последующая ипотека? 

Статья 43 закона рассматривает вопрос вторичного залога имущества тому же самому или другому кредитору. Здесь важно обратить внимание на один нюанс: в первоначальном договоре может содержаться условие, запрещающее последующую ипотеку (п. 2). В подобном случае повторная сделка будет признана недействительной, даже если потенциальный залогодержатель ничего не знал об этом запрете. 

Также стоит учитывать порядок взыскания кредита при последующей ипотеке, предусматривающей погашение долга в порядке очереди, начиная от первого кредитора. В остальном последующая ипотека ничем не отличается от первичной. 

Уступка прав по договору ипотеки 

Залогодержатель вправе переуступить право требования выполнения обязательств по ипотеке стороннему лицу. В роли третьей стороны может выступать не только банк, но любая организация, даже не имеющая лицензии на осуществление деятельности по кредитованию. Новый залогодержатель становится на место первоначального кредитора, получая все права по обязательству, обеспеченному залогом (п. 2 ст. 47). 

Закладная передаётся посредством составления простого письменного договора, в котором указывается новый залогодержатель. 

Важная деталь! ФЗ-№102 запрещает указывать данные нового залогодержателя прямо на закладной. Подобная запись не будет считаться действительной (п. 5 ст. 47).

Взыскание 

Принудительное взыскание долга проводится в случае невыполнения заёмщиком своих обязательств и нарушений условий ипотечного договора (ст. 50). Взыскать с нарушителя долг можно 2 путями: 

  • Путём внесудебного урегулирования (если прописано в договоре); 
  • Через суд (ст. 51). 

Внесудебный порядок взыскания возможен в 2 случаях (ст. 54-55): 

  • Просрочка по ипотеке составляет не более 3 месяцев; 
  • Остаток долга нет превышает 5% от общей суммы. 

Стороны вправе заключить также мировое соглашение. В остальных случаях вопрос взыскания решается через суд. 

Обратите внимание! Если суд не удовлетворил иск по взысканию имущества с должника, кредитор вправе обратиться в судебную инстанцию повторно.

Самый волнующий для должника вопрос: возможно ли взыскание долга через реализацию имущества?

Смотрите на эту же тему:  Ипотека по двум документам в Сбербанке в [y] году: условия и проценты

На самом деле данная мера указана в законе, но применяется кредиторами крайне редко и только после того, когда были предприняты более лояльные меры решения проблемы. 

Порядок реализации имущества 

Залоговое имущество реализуется на аукционе после публичного объявления торгов. Организация аукциона не регулируется законом, рассматриваемым в данной статье. Эти вопросы отражены в Гражданском Кодексе (ст. 447-449). 

За 10-30 дней до проведения аукциона в газете публикуется объявление с указанием информации о предмете торга. Участники торгов вносят задаток в сумме 5% от начальной стоимости имущества. Побеждает тот, кто предложит самую большую сумму, остальным участникам внесённый задаток незамедлительно возвращают. 

Торги будут считаться несостоявшимися, если:

  • Задаток внесён только одним покупателем; 
  • Начальная цена имущества не возросла; 
  • Победитель торгов не внёс остаток суммы.

Должник вправе внести необходимую сумму, погасить долг и оставить за собой имущество вплоть до момента закрытия торгов (ст. 60). 

Вырученные за реализацию имущества средства распределяется между всеми кредиторами, остаток возвращают залогодателю (п. 1-5 ст. 61). 

Ипотека жилых помещений 

Сразу стоит оговориться, что нормы, указанные в главе 8 ФЗ-№102, распространяются только на приватизированное жильё, находящееся в собственности физлиц и организаций. Нельзя приобрести в ипотеку муниципальное жильё. 

Подчеркнём основные особенности ипотеки жилых помещений, установленные в данной главе: 

  • Если в число собственников жилья входит ребёнок, потребуется согласие органов опеки. 
  • Жильё, приобретённое за счёт кредитных средств, становится залоговым сразу же после регистрации ипотеки. 
  • При оформлении в ипотеку строящегося дома, обеспечением становятся оборудование и материалы, а после завершения строительства в залог передаётся готовый дом. 
  • Квартира, купленная по программе «Военная ипотека», передаётся в залог кредитору и государству. 

Важным пунктом в данной главе является ст. 58, в которой прописан порядок обращения взыскания на жилплощадь. 

Список документов, необходимых для оформления ипотеки жилого помещения, урегулирован данным законом в части недвижимости. Перечень документов для заёмщика формирует кредитная организация. 

Ипотека предприятий и нежилых помещений 

Закон акцентирует внимание на следующих особенностях: 

  • Предприятие приобретается в ипотеку совместно со всем имуществом и земельным участком. Оно может быть заложено только при одном условии: если сумма долга перед кредиторами составляет не менее 50% от его оценочной стоимости. 
  • Нежилое помещение передаётся в залог вкупе с участком земли. 

Залогодержатель не вправе ограничивать залогодателя в плане использования помещения. 

Особенности земельной ипотеки 

Закон допускает ипотеку на землю, которая не изъята из оборота государством или превышает установленный законом минимальный размер (ст. 63). Под обременение попадают даже участки, которыми владеет муниципальный фонд, но при соблюдении следующих условий: 

  • Земельный надел выделен под застройку в рамках государственных программ. 
  • Получено согласие муниципального органа на ипотеку. 
  • Кредит выдаётся на обустройство данного участка. 

Участок земли передаётся в залог сразу же после регистрации прав собственности. Построенные на участке сооружения (а возведение построек допускается без согласия залогодержателя – п. 1 ст. 65) будут впоследствии также переданы в залог (ст.69). 

Реализация земельного участка также проводится в виде открытых торгов. 

Важная деталь касается сельскохозяйственных угодий: закон запрещает проводить торги земель сельхоз назначения до того, как будет собран с них урожай.

Требования по ипотеке, обозначенные в законе 

Данный раздел обычно встречается в банковских договорах об ипотеке. Взыскивая долг с заёмщика, залогодержатель вправе рассчитывать на: 

  • Получение основной части долга, актуальной на момент обращения; 
  • Компенсацию процентов за обслуживание займа; 
  • Оплату штрафов и неустоек; 
  • Компенсацию судебных издержек; 
  • Возмещение расходов, связанных с реализацией имущества (ст. 3-4). 

Права залогодателя, обозначенные в законе 

Закон отдаёт право собственности на приобретаемое в ипотеку имущество залогодателю. Только после регистрация права недвижимость может быть передана в залог. 

Обратите внимание! Не могут стать залогом для ипотеки земельные наделы, изъятые из оборота государством (заповедные зоны, территории, используемые в государственных целях и пр.), объекты культурного наследия, памятники архитектуры, неприватизированные и аварийные участки.

В данной главе оговорены также нюансы, касающиеся супругов, передающих имущество в залог. Отдельный пункт посвящён порядку передачи в залог долевого имущества. 

Сроки оформления ипотеки, обозначенные в законе 

Сроки оформления сделки зависят от типа недвижимости, покупаемой в ипотеку. Процедура регистрации проводится в рамках следующих сроков: 

  • Для оформления жилых помещений – 5 дней; 
  • Для нежилого фонда – до 15 дней; 
  • Для остальных объектов максимальный срок производства составляет 1 месяц. 

Возможен ли отказ в регистрации ипотеки? 

Ст. 20 ФЗ-№102 предупреждает о возможном отказе заявителю в регистрации ипотечной сделки. Такое решение принимается служащими Росреестра по весьма серьёзной причине (отсутствие всех необходимых документов, обнаружение технической ошибки в предоставленных данных и пр.). Уведомление об отказе отправляется всем участникам сделки. 

На этом же этапе заявители могут откорректировать данные или принести нужный документ, т.е. устранить возникшую проблему (ст. 23 п.1-2). Но если в пакете документов присутствует закладная, то внести какие-либо изменения в ход сделки уже нельзя. 

Важно! Приостановить процесс регистрации для внесения изменений можно на период до 1 месяца.

Как снимается обременение с ипотеки? 

С предмета залога снимается обременение в следующих случаях: 

  1. В Росреестр поданы заявление и закладная от залогодержателя с пометой о выполнении заёмщиком обязательств по кредиту. 
  2. Ипотека прекращена по судебному решению (п. 1-4 ст. 25). 
  3. При оформлении «военной ипотеки» в регистрирующий орган подано соответствующее заявление от органа исполнительной власти.

Снятие обременения

Нововведения и текущая версия закона 

До 2018 года рассматриваемый нами закон пересматривался около 20 раз. Последняя редакция закона датируется 1 марта 2019 года. Нововведения коснулись нескольких статей, а именно: 

  • Введён новый предмет ипотеки – машино-место. 
  • Снято условие об обязательной регистрации договора ипотеки. С 1 марта 2019 г. ипотечный договор регистрируется только при необходимости. 
  • В последней версии закона отменён регламент по срокам, порядку, приостановлению и отмене регистрации. Теперь эти вопросы регулирует ФЗ-№218. 
  • Отменён ряд пунктов: п.1 ст. 22, п.3 ст. 25. Полностью утратили своё значение ст. 27-28, касающиеся порядка оспаривания процесса регистрации ипотеки. 
  • Изменения коснулись также процентных ставок по ипотечному кредиту с господдержкой: с текущего года они варьируются в пределах 9 – 11,4%. 
  • Сумма возмещения, согласно последней версии закона, теперь будет зависеть от ставок Центробанка. 
  • Смягчены штрафы и неустойки для должников. Если ранее штраф составлял 20%, то в текущем году размер будет зависеть также от ставки ЦБ РФ. 

 


Смотрите на эту же тему:  Условия выдачи военной ипотеки в [y] году

 

Как видите, Федеральный Закон № 102 даёт глубокое представление о процедуре ипотечного кредитования. То, что в данный нормативный акт часто вносятся поправки, говорит лишь о том, что закон оперативно реагирует на изменение ситуации в стране, позволяя развивать сферу жилищного строительства и кредитования. Думается, что в скором времени мы расскажем о новых изменениях, внесённых в этот закон.

 

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

Adblock
detector