Как можно сэкономить на ипотеке и покупке жилья? Это должен знать каждый!

Жилищный кредит – дело хлопотное и сложное. Можно ли повлиять на его стоимость, выбрать самый выгодный тариф, сэкономить на разных этапах оформления и выплат? Если отнестись со вниманием к мелочам и делать всё грамотно, без суеты, сэкономить на ипотеке вполне реально.

Процентная ставка

Для банков ипотека является самой выгодной инвестицией, особенно если сравнить сумму кредита с оценочной стоимостью объекта и ликвидной стоимостью залога. Ипотечные тарифы ниже ставок по другим видам кредитов, но стоимость такого банковского продукта впечатляет.

Условия кредитования в банках могут отличаться, есть немало программ господдержки ипотеки для незащищённых слоёв населения – прежде чем сделать окончательный выбор, изучите все предложения рынка.

В личном присутствии  в отделениях банка нет необходимости, на официальных сайтах есть вся информация с детальным описанием условий жилищных кредитов.

Достаточно выбрать десяток банковских предложений с конкурентоспособными ставками, чтобы проанализировать все расходы. В первую очередь обращайте внимание на банки, в которых открыты ваши личные счета, – зарплатная карта, кредитки, депозиты.

Постоянные клиенты банка с надёжной финансовой репутацией могут рассчитывать на дополнительные скидки, программы лояльности, минимум формальностей при оформлении заявки. Если вам это выгодно в плане экономии средств, не упускайте такую возможность.

Вот вам пример влияния процентной ставки на общую стоимость ипотеки. В нашем случае клиент запрашивает у кредитора 1,6 млн. руб. на  20 лет. С тарифом в 12,9% сумма регулярного платежа – 18 631,36 руб. Для ставки 11,9% – 17 505,92р.  Экономия на одном проценте – 18 631,36 — 17 505,92 = 1 125,44 руб. Общая переплата по кредиту также уменьшается: 1 125,44 * 240 = 270 105, 6 руб.

В расчётах использовали аннуитетную схему платежа  без дополнительных комиссий. С понижением ставки связаны и некоторые другие варианты экономии.Как рассчитывается ипотека

Авансовый взнос

Размер первого платежа – часть оценочной стоимости жилья, которую клиент способен оплатить самостоятельно, – существенно влияет на процентную ставку. Ежемесячный платёж рассчитывают по формуле: оценочная стоимость залоговой квартиры минус тело кредита. Для примера возьмём объект стоимостью 2,4 млн. руб. Банк готов финансировать ипотеку в размере 1,68 млн. руб.

В этом примере величина авансового платежа составит 720 000 руб. или 30%.  Чем больше первоначальный взнос, тем меньше вероятность того, что банку придётся продавать залог для погашения задолженности. К тому же у  кредитора к заёмщикам, которые могут и готовы проголосовать рублём за свою будущую квартиру, сразу возникают симпатии и доверие, увеличивающие шансы на одобрение заявки на самых выгодных условиях.

Если авансовый платёж увеличить до 40-50%, то большинство банкиров готовы снижать тарифы на 2,5-3% – экономия очевидна.

Повлиять на размер своего бюджета непросто, но выбрать вариант квартиры с адекватной оценочной стоимостью вполне реально.

Сроки кредитования

Другой важный критерий при выборе тарифной ставки – срок действия ипотечного договора. Большинство финансовых компаний предлагают сегодня максимальный срок кредитования – до 30 лет. Есть возрастные ограничения – на день последнего платежа по ипотеке возраст заёмщика не может превышать установленного предела.

Такие же требования предъявляют и к поручителям (финансовым, имущественным). Как сэкономить на покупке квартиры в ипотеку  с помощью сокращения срока выплат? Прежде всего, уменьшается переплата, да и ставка понизится.

Вот как это выглядит на конкретном примере:

Сумма кредита, руб. Срок выплат, мес. Ежемесячный взнос, руб./мес. Переплата, руб.
1 200 000 180 15 380,84 1 568 551,2
1 200 000 240 14 273,17 2 225 560,8

В первом варианте ежемесячный взнос  увеличится на 1 143,67 руб., зато общая экономия радует: 657 009,60 руб. Тарифная ставка в примерах одна и та же.

Окончательное решение надо принимать с учетом своих финансовых возможностей – если завысить  их искусственно, нагрузка на семейный бюджет будет неподъемной, а вместе с ней вырастут шансы на ухудшение качества жизни на много лет.

График погашения

Ещё один шанс для экономии – выбор способа  погашения ипотеки.  Существует 2 варианта графика: аннуитетный и дифференцированный. В первом случае долг  возвращают равными частями в течение всего срока. В первую очередь насчитываются проценты на остаток суммы, а на тело кредита уходит незначительная часть.

Со временем соотношение меняется, так как сумма, которая уходит на оплату процентов, уменьшается, а размер платежа остаётся фиксированным. Для примера возьмём регулярный платёж 14 273,17 руб. Схема списания средств в первые три месяца выглядит следующим образом:

Месяц Месячный платёж, руб. Проценты, руб. Тело кредита, руб.
Первый 14 273,17 13 250,00 1 023,17
Второй 14 273,17 13 238,70 1 034,47
Третий 14 273,17 13 227,28 1 045,89

Дифференцированный тип  погашения представляет собой платёж, который состоит  из 1/240 части тела кредита (если договор оформлен на 20 лет) и  процентов, насчитанных на остаток долга в конкретном месяце.

При таком графике погашения в самом начале платежи будут большими, но постепенно, за счет сокращения выплат по процентам, сумма его будет уменьшаться. Если в этом же примере изменить способ погашения, схема будет выглядеть так:

Месяц Месячный платёж, руб. Проценты, руб. Тело кредита, руб.
Первый 18 250 13 250 5 000
Второй 18 194,79 13 194,79 5 000
Третий 18 139,58 13 139,58 5 000

Разницу в выплатах процентов видно уже со следующего месяца, а если сравнить общую переплату, то в нашем примере получаем экономию в 628 936 руб. при дифференцированном способе погашения.

Смотрите на эту же тему:  Условия ипотеки в Крайинвестбанке в [y] году

В последнем десятилетии банки всё чаще используют аннуитетную схему погашения задолженности. И дело тут не только в очевидной выгоде для кредитора – не каждый клиент способен сразу после получения ипотеки платить самые высокие ежемесячные взносы, ведь расходы на оформление кредита, ремонт жилья, приобретение мебели также требуют серьёзных вложений.

Способы подтверждения доходов

Экономить на  жилищном кредите (выбирать вариант погашения, сокращать сроки) кредитор позволяет только  тогда, когда размер месячного взноса соответствует месячному семейному бюджету.  Секретами  расчёта банки делятся неохотно, но в среднем месячный платёж не может быть больше половины совокупного месячного дохода семьи.

На консультации уточните у менеджера банка все варианты подтверждения финансовой состоятельности клиента.  Для банка их два:

  1. Доходный – зарплата, пенсия, дивиденды, проценты по депозитам, доход от ренты, комиссионные  и другие регулярные финансовые поступления.
  2. Расходный – все  регулярные  затраты: чеки на покупки (учитывается определённая сумма), квитанции о  кредитных платежах, справки о пополнении депозитных счетов и т.д.Способы подтверждения доходов

Принимают во внимание и расходы-доходы созаёмщиков (супруг или супруга после  подписания договора поручителями становятся автоматически, если другие условия не предусмотрены в брачном договоре).

Ипотека в иностранной валюте

На процентный тариф оказывает влияние и валюта кредита. Российские банки кредитуют в рублях, долларах США, евро, иногда – в швейцарских франках и японских иенах. Среднерыночный тариф по валюте колеблется в пределах 3-5%, но эта разница после конвертации не особо ощутима.

Сэкономить на  займах в иностранной валюте реально только для тех заёмщиков, которые имеют  регулярный  доход в той же валюте. Это может быть рента от сдаваемого в аренду заграничного жилья, депозитный счёт в валюте, зарплата члена семьи, работающего по контракту за рубежом. Не всем такой способ подходит, но как о потенциальном варианте экономии о нём надо знать.

Дополнительные расходы

Процентная ставка – важный критерий стоимости ипотеки, но главным параметром при сравнительном анализе выступают прочие расходы по жилищному кредиту.

К дополнительным затратам относят:

  • Все виды комиссий (разовых, регулярных) за выдачу ипотеки, за пользование деньгами, за досрочное возвращение долга и т.п.;
  • Сбор при обработке ипотечной заявки;
  • Оплата услуг при оценке недвижимости, нотариальном оформлении, комиссионные риэлторам;
  • Платежи по страховкам;
  • РКО ссудного счета;
  • Аренда банковской ячейки.

Можно ли сэкономить на этой статье расходов? Выбирайте предложения с  наименьшей суммой комиссионных. Растущая конкуренция заставляет банки отказываться от многих платных услуг. В банке можно попросить полный перечень аккредитованных партнёров – застройщиков, оценщиков, страховых компаний, нотариусов.

Сравнить расценки за услуги, чтобы выбрать самые выгодные предложения, – ваше законное право.

Если время позволяет, можно отказаться от посредников – брокеров и риэлторов, чтобы заняться оформлением правоустанавливающей документации лично. Залоговую недвижимость также можно застраховать самому. От личного страхового полиса вы имеете полное право отказаться – этот шаг ежегодно даёт реальную экономию в размере полпроцента от остатка ипотечного долга.

Обсудите с продавцом квартиры возможность сделки без аренды депозитарной ячейки, в противном случае стоит сократить ее аренду до минимальных сроков. Если подойти к этим расчётам со всей ответственностью, то можно сэкономить 1-5% как разово, так и ежегодно.

Отдельным пунктом в перечне вариантов экономии стоит рассмотреть условия банков в разделе получение ипотечных средств. Обычно предлагают два варианта выдачи денег: наличными или переводом с одного банковского счёта на другой. Комиссия при обналичивании составляет около 0,5%, при переводе берут до 1,5%. На каждом миллионе только при выдаче кредита можно сэкономить 10 тысяч рублей.

Объекты кредитования

При покупке ипотечной квартиры у заёмщика есть выбор: купить ее на рынке вторичного жилья или оформить договор долевого участия  (ДДУ). Из соображений экономии квартира в новостройке выйдет дешевле. Особенно если соглашение оформляют буквально на стадии рытья котлована. Риски в этом случае максимальные, поэтому стоит разобраться, как этих «подводных камней» избежать.

  1. Выбираем компанию-застройщика. О репутации застройщика говорит число объектов, которые сданы в срок. Узнайте, как проходила процедура передачи объекта дольщикам, нет ли претензий у новосёлов к строителям спустя некоторое время после заселения. Проще всего добывать нужные сведения в интернете, но «черный пиар» конкурентов может повлиять на достоверность, поэтому надо изучить несколько источников. Проверяют не только строителей, но и учредителей-инвесторов: сколько лет компания в этом бизнесе, какие у нее активы? Бывает, что фирмы с подмоченной репутацией меняют  название или делают полный ребрендинг, чтобы позиционировать себя как молодую развивающуюся компанию. Вряд ли можно доверять таким обещаниям.
  2. Изучаем документацию. Оформить ДДУ проще, чем кредит в банке – минимум формальностей и требований, реальная экономия времени (все вопросы можно решить за один-два визита). Уже при первой встрече у застройщика можно требовать:
  • Свидетельство о регистрации и постановке на учет в налоговой;
  • Учредительную документацию;
  • Выводы аудиторских проверок (за последний год);
  • Финансовые отчеты, утвержденные контролирующими органами (за 3 года);

У компании-застройщика должны быть документы на участок – свидетельство о праве собственности или аренды, а также разрешение на строительство на  земельном участке.  Изучать  список  можно и самому, но  делать выводы  надо после консультации с авторитетным юристом.

  1. Анализируем косвенные факторы. Параллельно надо уточнить, какие банки-партнёры кредитуют выбранный объект. Если застройщик аккредитован в малоизвестном или новом банке, это должно стать поводом для размышлений: однодневные банки открывают для однодневок-застройщиков. Если строительная фирма аккредитована в крупных банках с надёжной репутацией и солидными активами, можно считать их потенциальными партнёрами.
Смотрите на эту же тему:  Электронная регистрация ипотеки через Сбербанк - в чем выгода? Плюсы и минусы

Ситуации, когда заёмщики становятся заложниками долгостроя, не такая уж редкость. Что делать,  когда срок  сдачи  жилья в эксплуатацию превысил  договорённости на  полтора года и более?

Теоретически договор  расторгают и в одностороннем порядке. Сделать это можно  спустя 2 месяца после окончания срока действия ДДУ. Но практически дольщики не спешат расставаться с заветной мечтой о своём жилье, чтобы попытаться вернуть свои деньги.

В соответствии с ФЗ «Об участии в долевом строительстве» платить пеню (1/150 ставки рефинансирования ЦБРФ в день)  застройщик обязан за каждый день просрочки. Для примера: если ипотека на 5 млн. руб., то при ставке рефинансирования ЦБРФ 8,25% пеня будет составлять 8,25/150 * 5  млн./100 = 2 750 руб./день.

Если  попытаться дождаться  желанной квартиры, компенсация за просрочку существенно сэкономит расходы по ипотеке. Можно и не  увидеть желанного финала, но это уже аспект юридический, а не финасовый.

Следует учесть, что банк, финансировавший вашу ипотеку в новостройке, ждать результатов войны с застройщиком не будет. При нарушении графика платежей он может передать дело в суд или переуступить право на вашу квартиру другому заёмщику.

Налоговые вычеты

Законодательство предусматривает два типа налоговых вычетов:

  1. Имущественный – при покупке квартиры в ипотеку;
  2. Вычет по ипотечным процентам.Имущественный налоговый вычет

Первый вариант предусматривает выплату 13% стоимости жилья, если сумма не превышает 2 миллиона руб. Это значит, что реально можно рассчитывать на возврат 2  млн. * 13% = 260  тыс. руб.  Средства  компенсируют один раз, если размер уплаченного за год подоходного налога равен или превысил размер вычета.

Реальный пример расчёта:

  • Зарплата – 10 тыс. руб./мес.;
  • Годовой  доход = 10  тыс.*12 мес. = 120 тыс. руб.
  • Подоходный налог = 120 тыс. * 13% = 15, 6 тыс. руб.
  • Максимальный вычет – 15, 6 тыс. руб.

Расчет будут делать каждый год, пока не выплатят всю начисленную сумму. Воспользоваться такой возможностью можно только один раз в жизни. Пенсии и стипендии  в этих процедурах не участвуют (они не облагаются налогами).

Вычет по ипотечным процентам (независимо от суммы) составляет 13%. Для примера: если ипотека на 1,2 млн. руб., то за 20 лет на выплату процентов уйдет 2 225 560,8 руб. С такой суммы налоговый возврат составляет 2 225 560,80 * 13% = 289 322,90 руб.

Учтите, что автоматически налоговые перерасчёты никто делать не будет. Право на вычет надо обосновывать предоставлением заявления в соответствующие органы и комплектом документов:

  • Декларацией (по форме 3-НДФЛ);
  • ДДУ;
  • Справкой о доходах (форма 2-НДФЛ);
  • Документами, подтверждающими оплату жилья (копиями);
  • Свидетельством о регистрации прав собственности;
  • Ипотечным договором;
  • Справкой об удержании процентов.Вычет по ипотечным процентам

О  программах господдержки и возможностях материнского капитала

Процедура хлопотная, но и экономия существенная. Изучая способы экономии на ипотеке, нельзя игнорировать возможности, которые предлагают льготные программы господдержки.

  1. «Молодая семья» – проект, в котором 30% стоимости жилья компенсирует государство.
  2. Программа развития села рассчитана на молодых специалистов, которые проживают и работают в сельской местности постоянно.
  3. Военная ипотека, программы для учителей и врачей – список целевой категории льготников расширяется, узнайте, какие из них работают в вашем регионе.Молодая семья программа

Отдельно стоит отметить возможности материнского капитала – практически все банки, работающие с

ипотечными программами, позволяют компенсировать сертификатом авансовый платёж или использовать средства для оплаты любой части кредита.

Иногда  банки даже пересчитывают размер ежемесячного платежа после такого взноса.

Рефинансирование

Ипотека рассчитана на долговременное сотрудничество с банком, при нынешних темпах инфляции ситуация на финансовом рынке меняется каждый год. Даже после заключения договора с банком стоит продолжать мониторить ситуацию с банковскими предложениями, ведь остаток задолженности всегда можно перекредитовать в другом банке, если ваш не готов менять условия.

Схема рефинансирования выглядит так: один банк погашает задолженность перед другим и  новый кредитор подписывает с заёмщиком договор на других условиях. Какая польза от рефинансирования?

  • При необходимости можно менять валюту ипотеки.
  • При желании устанавливают другой срок кредитования (особенно, если в предыдущем банке досрочное погашение было платным).
  • Реально снизить процентный тариф, если соотношение оценочной стоимости залога к сумме кредита изменилось к лучшему.
  • Если рыночные индикаторы заметно снизились, можно  заменить фиксированную ставку  плавающей.

Недостатком такого способа экономии будет автоматическая потеря возможности воспользоваться налоговым вычетом, а также расходы на повторную оплату страховки, оценки, банковских услуг.

Переплата за удобные платежи

Иногда из-за лени или по незнанию клиенты выбирают не самые экономные, а просто удобные способы оплаты. Если нет желания стоять в очередях, можно оплатить долг и через онлайн-банк.

В Сбербанке комиссия по переводу денег в другой банк составит 1%. При месячном платеже 42 442 руб. только комиссионных банку надо отдать 424,42 руб. Этот способ оправдывает себя, если вы находитесь в командировке или за границей. Может, за комфорт это и справедливая плата, но подарить банку за 20 лет ипотеки лишних  101 860,8 руб. готов не каждый.

В условиях конкуренции для привлечения новых клиентов банки упрощают формальности с подачей документов, предлагают онлайн-сервисы для дистанционного оформления кредитов, разрабатывают программы лояльности. Но рисковать с ипотекой стоит только после просчёта всех гарантий реальной экономии.

(5 оценок, среднее: 4,80 из 5)
Загрузка...
Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

Служба поддержки

Есть вопрос по выбору микрозайма, займа под залог или другого финансового продукта? Наши консультанты окажут быструю и квалифицированную помощь по удобному для вас способу связи.

Способы связи:

support@bizneslab.com

@bizneslab

8 (981) 688-55-55

Горячая линия

Бесплатный номер телефона по России:

8 (800) 800-803-805

Наталья
специалист службы поддержки
Adblock
detector