Как осуществляется раздел ипотечной квартиры после развода? Судебная практика по разделу квартиры между супругами

Покупка недвижимости посредством привлечения ипотечного кредита для большинства людей становится единственным выходом решения жилищного вопроса. Приобретая жилье, супруги не только пользуется им, но и обязаны совместно погашать банковское обязательство. Здесь важно, на кого заключено соглашение. Как происходит раздел займа при разводе, попытаемся разобраться подробно.

Законодательство

Все отношения супругов регулируются на практике Семейным кодексом. Он гласит, что приобретенное совместно имущество — общая собственность. Ипотечное жилье тоже. При расторжении союза оно делится поровну. Это же касается и кредитных выплат. Возможны исключения, если пара составила брачный контракт и указала в нем особенности погашения кредита.

Что же касается взаимоотношений с банком — в этом вопросе есть 2 нюанса: обязательства не описывает семейный кодекс. Их регулирует гражданское законодательство. Для смены по обязательству о займе должника необходимо получить одобрение кредитора.

Чтобы разделить в ситуации с разводом квартиру, без согласия банка не обойтись, поскольку жилье в залоге у него до момента полного погашения долга.

Действия банка

Кредитные организации отрицательно относятся к смене одного клиента на двух созаемщиков. Крайне редко они одобряют раздел долга. Причина кроется в том, что единое жилье превращается в две его половины, что невыгодно банку. Каждая такая часть меньше стоит, тяжелее реализуется. Чтобы избежать проблемы, банковские структуры привлекают вторую половину семейства, как созаемщика.

Выгоды такого предложения:

• Бывшая пара продолжает нести свои обязательства;
• Производить погашения займа способен любой из двух заемщиков.

Еще одним выгодным решением является возможность обратиться в суд с целью взыскания платежей на такое жилище:

• Каждый из членов пары является должником и обязан платить взносы;
• Можно через суд взыскать общее имущество.

Однако кредиторы могут изначально оформить ипотеку лишь на одного супруга. Такой ход возможен при наличии на руках у семьи брачного соглашения, если оно содержит такие пункты:

1. Все расходы должен погашать лишь обратившийся к кредитору член семьи;
2. При разводе вся жилая площадь переходит только ему в безраздельную собственность;
3. Иной супруг на квадратные метры не претендует.

Раздел заложенной квартиры

Особенности раздела жилья посредством ипотеки зависят от некоторых факторов:

• Времени покупки недвижимости;
• Наличия брачного соглашения с указанием распределения прав и обязанностей при разводе;
• Какой источник дохода будет задействован для погашения займа.

После развода

В случае оформления кредита на обоих супругов-созаемщиков квадратные метры им принадлежат в равных долях. Потребовать погашения ежемесячных платежей либо всего объема долга банковское учреждение может от любого из них даже после развода.

Если в семье имеются малолетние дети, то часть собственности меняется, увеличиваясь для того, у кого они остаются. Руководствуясь этим правилом, выполняют дальнейший раздел задолженности. Если ребенок зарегистрирован в ипотечном жилье, выставленном на продажу, его немедленно нужно выписать, иначе органы опеки сразу заинтересуются ситуацией. Они могут поставить вопрос о необходимости забрать ребенка, поскольку родители неспособны обеспечить ему нормальные условия проживания.

Чтобы избежать подобных ситуаций, желательно сразу заключить договор между собой еще до росписи либо во время совместного проживания, но перед заключением ипотечного соглашения. Тогда одна из сторон сможет быть спокойной, что на нее банк не возложит обязанность выплаты кредитных долгов.

С сертификатом

Материнский капитал — субсидия, выплачиваемая государством. Сумма принадлежит владельцу такого сертификата. Он не входит в общее имущество, поэтому не делится при разводе.

Приобретение недвижимости с привлечением этой помощи обладает рядом особенностей:

• При использовании материнского капитала для покупки жилой площади она признается долевой собственностью всех членов семьи;
• Если квартира куплена в кредит, то доли несовершеннолетним детям выделяются после погашения долга;
• При расторжении брака жилье будет поделено в соответствии с обозначенными частями.

До брака

Однозначно решается вопрос с правом собственности, если кто-то из супругов владел квартирой до свадьбы.

Второму нечего даже пытаться претендовать на любую ее часть. Но в ситуации с оформлением ипотеки проблема появляется:

1. Выплата задолженности в браке происходит из общего семейного бюджета, поэтому каждый член семьи имеет право получить часть жилья;
2. При разводе тот, кто не записан собственником, может требовать возврата части вложенных денег либо своей доли в помещении.

Военная ипотека

Раздел такого имущества имеет отличия от обычного кредитования, поскольку обязательства по погашению долга ложатся на Министерство Обороны. Собственником недвижимости является только военнослужащий, без учета супруги или детей. По этой причине раздел ипотеки проводится без их участия. Собственник не может переписать жилье по договору займа, поэтому возвращать кредит придется только ему своими силами.

Раздел долевого участия при ипотеке

Максимальной проблемой становится соглашение, предполагающее долевое участие. Усугубляется она при ипотечном кредитовании, когда оба договора были оформлены на одного члена семьи. Права собственности он на заложенную квартиру еще не имеет, поскольку оно появится лишь после постройки дома. При разводе разрешено только требовать передачи будущей квартиры. Из-за этого суд, рассматривая конкретную ситуацию, вынесет одно из таких решений:

• Не изменит прав одного супруга по заключенному договору. За ним сохраняться и обязанности в отношении погашения займа. Второму супругу назначат только материальную компенсацию.
• Решит, что второй из супругов обладает правом на получение своей части в квартире, когда введут в эксплуатацию все здание. Тогда и обязанности по кредиту придется обоим супругам выплачивать поровну.

Остается еще вариант, когда кто-то уступает свое право на долевое участие, что можно совершить и без суда. Но банк должен согласиться на такое решение ситуации.

Кредитные обязательства и алименты

Иногда недвижимость по решению суда передается лишь жене, на попечительстве у которой находятся дети. Суд в таком случае обязывает мужчину также выплачивать его половине денежную компенсацию за свою долю жилой площади. Одновременно судебная инстанция возлагает на супруга обязательства по выплате алиментов на содержание малышей.

Нередко мужья предлагают иную схему погашения — они зачисляют алименты, как возложенные на них компенсации. Но это незаконно. Все равно бывший муж должен платить алименты детям, даже в том случае, когда супруга должна ему будет немалую сумму средств.

Аренда

Некоторые семьи после расторжения брака сдают квартиру, находящуюся под залогом, чтобы полученные средства перенаправить на погашение займа. Но подобные действия считаются незаконными, так как недвижимость находится в залоге у кредитной организации. Поэтому заключение соглашения аренды невозможно без одобрения банка.

Варианты решения

Встречаются различные ситуации в судебной практике, касающейся раздела ипотеки. Хотя основных вариантов развития ситуации все три. Они такие:

1. Разрешено после получения судебного решения продать квартиру, чтобы направить вырученные деньги на закрытие ипотеки. Оставшиеся деньги супруги смогут поделить поровну. Такой вариант выглядит удобным, но практически его сложно осуществить. Сначала требуется получить согласие банка на реализацию жилья. Нередко учреждение одобряет сделку, но вполне может и отклонить ее. Чаще такое происходит, когда банк после процедуры потеряет существенную часть своих процентов. Для компромисса иногда банк предлагает после продажи и погашения займа использовать весь остаток средств для первоначального взноса на новую ипотеку. Она оформляется на приобретение уже двух квартир. Фактически происходит размен недвижимости. Есть еще одна проблема при таком варианте развития событий. Квартира имеет обременение, чтобы его снять, требуется несколько процедур. Они существенно затягивают время сделки. Из-за этого продать такое жилье непросто. Да и мероприятием придется заниматься разводящимся супругам совместно. При конфликтных отношениях сложно добиться взаимопонимания, поэтому остается лишь судебный путь решения.
2. Когда в кредитном договоре фигурирует лишь кто-то из супругов, для другого остается вариант отказа от жилья. Тогда необходимо просить суд, чтобы квартира вместе с ипотекой перешла тому, на кого они были оформлены. Отказавшийся же партнер имеет право требовать компенсации. Ее размер равен половине денег, которые были выплачены за годы брака по кредиту. Тогда банк не будет возражать, ведь нет необходимости менять кредитный договор. Не требуется и согласия банка, чтобы разделить такую квартиру. Но такой выход возможен лишь при условии, когда ипотека оформлена на кого-то одного.
3. Если оба предыдущих варианта совсем не устраивают, суд делит недвижимость вместе с долгом поровну. Одновременно определяют, какой размер платежей обязаны вносить каждый из бывших супругов. Хотя это не снимает обязанности с того, на кого зарегистрирован договор, выплачивать полную сумму долга. Иначе банк начнет процедуру реализации жилья с аукциона. Никакие заявления, что просрочку допустил второй супруг, не принимаются. Хотя в ситуации, когда кто-то один заплатил за бывшего супруга, он имеет право требовать возмещения понесенных расходов.

Пока нет четких ориентиров в судебной практике, позволяющих четко вырабатывать решения при разделе жилья. Часто схожие дела имеют кардинально разные решения. Поэтому перед обращением в суд желательно заручиться поддержкой опытного юриста, который не раз вел подобные процессы.

Соглашение

Если приобретенная недвижимость в ипотеку — это частный дом, то нередко его можно разделить: обустроить в нем изолированные квартиры со своими отдельными входами и собственными коммуникациями. При возникновении подобной ситуации кредитная организация может разделить долг супругов и получить в залог уже 2 жилых объекта: по одному на каждую часть займа.

Хотя это затратный и длительный процесс, но вполне реальное развитие сюжета. Доступно иногда разделить подобным образом и квартиру, трансформировав ее в коммунальное жилье. Однако тогда у каждого из супругов должна быть собственная изолированная комната. Практика показывают, что банки редко идут на такое действие.

Когда поделить невозможно

Бывшая пара может не требовать от кредитора разделить их обязательства по выплатам, а заключить между собой договор:

• О срочной продаже жилья;
• О выкупе доли кем-то одним;
• О совместном погашении платежей;
• О досрочном закрытии займа.

Через суд

При отсутствии действующего брачного соглашения и договоренности по вопросу погашения долга дело раздела имущества рассматривается районным судом. Для обращения требуется подать исковое заявление, которое будет рассмотрено в порядке гражданского судопроизводства. На основании всех доводов (за и против) судья вынесет окончательное решение.

Образец иска

Оформляется иска в судебную инстанцию согласно требованиям ГПК РФ. В документе указываются обстоятельства спора. Это может быть:

• Сведения о времени приобретения недвижимости;
• Данные, на кого оформлен заем;
• Информация об источниках доходов, за счет которых проводилось погашение кредита;
• Наличие брачного договора.

Образец типового искового заявления такой:

Судебная практика

Судя по судебной практике, касающейся раздела заложенных квартир, заметно, что банки практически никогда не соглашаются делить ипотеку. Им невыгодно получать вместо уже проверенного должника двух, заменяя целую квартиру, легко реализуемую через аукцион, ее половинками. Они обе, при не возврате кредита, повиснут на банковском балансе.

Предупреждение проблем

Сколь бы ни казалась безоблачной предстоящая жизнь в браке, заранее никто не способен предсказать будущее. Никому в голову не приходит идея разводиться, когда предстоит свадьба. Приобретение квартиры — весьма серьезное мероприятие, которое связано с серьезными финансовыми затратами. Запланировав приобрести жилье в ипотеку, молодой паре стоит заранее выяснить все «подводные камни» такого шага.

Основная допускаемая семьями ошибка — приостановление после развода выплаты ежемесячных платежей. Этого нельзя делать до момента вынесения судебного решения о разделе имущества и ипотеки. Для банка никакие семейные обстоятельства не становятся основанием одобрять отсрочку выплат.

Даже развод не должен стать препятствием для погашения долга. Банк вправе потребовать его досрочное закрытие, когда имеются сомнения в вероятности возврата денег. При длительной просрочке заложенную недвижимость обычно выставляют на торги, запрашивая стоимость, существенно ниже рыночной.

Перед посещением банка с целью оформления ипотеки рекомендуется заключить брачный договор. В нем непременно нужно зафиксировать действия супругов при разводе в отношении покупаемого жилья и ипотеки. Это гарантия недопущения в дальнейшем множества проблем. Такое решение экономит время и нервы, необходимые для урегулирования вопроса по разделу заложенной квартиры.

Продажа жилья

Продать жилье, находящееся в обременении банка, возможно только с разрешения кредитора. Подобная процедура не всегда оправдана и довольно неудобна по причине появления дополнительных сложностей с кредитором.

Также весьма сложно найти потенциального покупателя на такой объект недвижимости. Если и удастся решить подобную задачу, то квадратные метры придется продавать по сниженной цене, себе в убыток.

Действия, когда кто-то отказывается платить

Нередки ситуации, когда кто-то из бывшей семенной пары не желает погашать долг за свою часть жилой площади. Тогда соглашение переоформляется на платежеспособного заемщика. С другого участника дела осуществляется снятие всех тяжб по погашению, но ему и отказывают в доле причитающейся недвижимости.

Если же кто-то из созаемщиков не желает платить и отказываться от прав собственности на часть жилья, тогда существуют такие способы решения подобных обстоятельств:

• Ипотеку гасит одна из сторон;
• Кредитор выставляет недвижимость на продажу, а вырученные средства направляет на погашение долга.

Во время продажи кредитор нередко занижает сумму, которая часто равна остатку долга. Это делается с целью ускорения процесса погашения ипотеки.

Для получения положительного исхода дела, чтобы раздел ипотечных обязательств завершился для вас благоприятно, требуется подойти к этому делу весьма ответственно. Мирное соглашение позволяет сэкономить много времени и сил.

Порядок раздела квартиры купленной по ипотеке в 2025 году

Ипотека для пенсионеров в Сбербанке: дадут ли пенсионеру ипотечный кредит в Сбербанке в 2025 году?

Как заработать на свою квартиру без ипотеки: ТОП-5 лучших способов заработка + советы по накоплению денег