Способы срочного выкупа ипотечных квартир

Ипотечные обязательства – серьезная нагрузка на бюджет, ведь выплаты растягиваются на десятилетия. За такое время всякое может случиться – потеря работы или инвалидность, повлекшие ухудшение платежеспособности, смена места жительства, развод и другие непредвиденные проблемы вынуждают заемщика выходить из программы.

При  желании улучшить свои жилищные условия и приобрести квартиру в более престижном районе, большей площадью  реализация ипотечного жилья также поможет решить вопрос.

Если планы относительно жилья изменились, его надо продать. Выкуп ипотечных квартир у банка избавляет от долгов заёмщика, а для нового покупателя предоставляет шанс сэкономить. Все сделки с недвижимостью сопряжены с разной степенью риска, поэтому важно знать все особенности процедуры. Когда появляется угроза кредитной задолженности, квартиру как можно скорее надо выставлять на продажу.

Как можно продать ипотечную квартиру?

Выкупают такое жилье по-разному: при непосредственном участии кредитора, у собственника без посредников или с помощью торговой площадки банка и аккредитованного риэлторского агентства.

  1. Непосредственно у собственника. Продавать свою квартиру будет ее владелец, но все свои действия он согласовывает с банком. Стоимость такого жилья будет адекватной, если поджимают сроки – на продажу дают 3 месяца.  Обычно  хозяин жилья просит максимальную цену. Продавец может продавать недвижимость с долгами, но это рискованный для покупателя способ, так как продавец после получения задатка и снятия обременения может сбежать, заболеть, умереть. Оформление договора поможет выиграть вопрос, но его решение явно затянется.
  2. Через агентство. Продавать жилье будет риэлтор, у банка дополнительной прибыли нет. Поэтому и цену можно назначать любую. Сначала заключают договор, по которому жилье переходит к кредитору. После продажи погашают долг и передают бывшему владельцу остаток денег (если они есть). Иногда проблемное жилье предлагают новым претендентам на ипотеку. Преимуществом для них будет сниженный тариф по кредиту.
  3. Открытый аукцион. Банк выкупает залоговую недвижимость, если есть серьезные нарушения графика выплат, у клиента снизилась платёжеспособность, а самостоятельно заниматься продажей арестованного жилья у него возможности нет. Аукцион проводят по решению суда, поэтому риски для обоих сторон минимальные. Срок реализации такого жилья – до 2-х месяцев с момента ареста.

Выкуп по программе Trade-in

Trade-in представляет собой программу, разработанную для обмена жилплощади с помощью взаиморасчетов. Если сравнивать с привычными сделками купли-продажи, то выкуп недвижимости таким способом происходит параллельно с  покупкой другой собственности.

Ипотечные квартиры также подходят для этой программы. Кредитор забирает недвижимость покупателя и выставляет ее на торги. Вырученные деньги используют для покупки новой квартиры. Если для первого взноса своих  денег достаточно,  кредит не потребуется.

Важно учитывать, что жилье, которое принимает участие в программе trade-in, продают на 25% дешевле! Среди других ее достоинств:

  • Выкуп жилья за один день;
  • На всю сделку уходит не более трёх дней;
  • Покупатель получает жилье сразу в собственность без всяких обременений.

Из серьезных минусов можно назвать разве что занижение стоимости жилья на четверть, поэтому этот вариант можно рекомендовать как крайний. Для начала стоит попытаться продать недвижимость самому или с помощью услуг риэлторов, но обычным способом – по договору купли-продажи.Trade in квартиры

Выкуп закладной у банка

Владелец  подобных ценных бумаг обладает правом:

  1. Залога на ипотечную жилплощадь;
  2. Получения  денег в счет оплаты долга заёмщика в соответствии с договором по жилищному  займу.
Смотрите на эту же тему:  На каких условиях Сбербанк дает ипотеку на строительство частного дома?

При выдаче ипотечного кредита  банк иногда продаёт закладную третьим лицам – независимой финансовой компании или специальному фонду. Для кредитора такая продажа дает шанс вернуть свои инвестиции в долгосрочный проект, чтобы заставить деньги снова работать на банк. Важно, что согласие заёмщика для продажи закладной не нужно.

Выкупая закладную, покупатель фактически приобретает право получать ежемесячный доход от выплат по ипотеке. Для этого кредитор отправляет клиенту уведомление с реквизитами нового владельца закладной, на которые  в дальнейшем  надо переводить выплаты.

Для заёмщика важно, что выкуп закладной – не повод изменить условия договора: процентная ставка, сроки и другие его параметры остаются прежними. Если клиент добросовестный, то выкуп закладной не должен создавать ему дополнительных проблем.

Досрочное погашение или пролонгацию – все нюансы можно обсуждать с новым  владельцем ценных бумаг.

Выкуп  у банка на торгах

Кредитор  принимает решение о  размещении залоговой жилплощади на торговой площадке, если она стала собственностью кредитора по его решению. Или клиент решил продавать квартиру, а найти покупателя не смог.

Жилье, которое выставляют на  аукцион,  реализуют по  привлекательным ценам. Перед продажей банк проверяет объект, чтобы он был юридически чистым.

Алгоритм участия в торгах банка:

  • Оформление  цифровой подписи;
  • Регистрация на  площадке;
  • Выбор своего варианта;
  • Подача заявки на участие (можно личном кабинете);
  • Перевод задатка (до 20% от первоначальной цены жилья);
  • Участие в торгах: цену недвижимости определяет спрос;
  • Объект достается покупателю, предложившему максимальную цену;
  • Закрытие торгов;
  • Оплата второй части стоимости жилья.

Следует учесть, что  участникам, не выигравшим торги,  задаток возвращается полностью. Если покупатель, выигравший квартиру, откажется от сделки, то он свой задаток потеряет.

Какую документацию готовить

Для грамотного проведения сделки надо подготовить и проверить следующие документы:

  • Разрешение кредитора (когда ипотечную квартиру продает ее владелец – заёмщик);
  • Паспорт хозяина жилья;
  • Выписку из домовой книги – все жильцы, включая детей, должны быть выписаны;
  • Справка ЖЭКа, подтверждающая отсутствие коммунальных долгов;
  • Разрешение органов опеки (если есть несовершеннолетние дети – продажа жилья не должна ухудшать их жилищные условия);
  • Нотариально заверенное разрешение супруга (в том числе и бывшего) на продажу жилплощади, если она приобреталась в период брака.

При  переоформлении ипотечного жилья надо приглашать экспертов для независимой оценки жилья. Наличие и проверка комплекта документов существенно снижает риск покупателя при переоформлении залоговой квартиры.

Выкуп  залогового жилья у Сбербанка

При оформлении ипотеки в этом банке в договоре указывается и возможность продажи залоговой квартиры. Здесь же прописывают и условия такой сделки.  Вопрос реализации ипотечной  жилплощади надо согласовать с банком. Чаще всего он сам реализовывает такое имущество на своих площадках. Если новый заёмщик платежеспособен, имеет положительную финансовую репутацию, кредитор переоформит на него ипотеку без проблем.

Выкуп ипотечной квартиры у ВТБ

Недвижимость, которая находится в залоге у этого банка, реализуют путем переоформления ипотечных обязательств на покупателя. Кредитор может продать жилье и за наличные, если долг по ипотеке будет погашен полностью. ВТБ продаёт  проблемную жилплощадь и на торгах. Подготовка документации и  ведение сделки находятся в компетенции банка.

Выкуп ипотеки в Альфа банке

Реализацией ипотечной недвижимости финансовое учреждение не занимается, но и не препятствует  подобным сделкам. Если заёмщик решил продать квартиру с невыплаченными ипотечными долгами, вопрос надо согласовать с банком. Разрешение выдают в письменной форме.  Выбор  покупателя, подготовка документации, проведение сделки – все этапы в этом случае находятся в компетенции заёмщика.

Этапы  выкупа ипотечной жилплощади

Для начала о намерении продать ипотечный объект надо поставить в известность кредитора. После всех согласований заёмщик готовит сделку самостоятельно.

Смотрите на эту же тему:  Где лучше взять ипотеку на вторичное жилье под низкий процент? Самые выгодные предложения банков [y] года

Процесс можно разбить на несколько шагов:

  • Поиск подходящего покупателя;
  • Составление предварительного  договора о намерениях;
  • Оформление задатка в сумме, которая необходима для погашения  кредитного долга;
  • Погашение ипотечных обязательств;
  • Выдача заёмщику закладной;
  • Визит представителя банка и клиента в Регистрационную палату, чтобы снять с объекта обременение;
  • Подписание договора купли-продажи;
  • Передача остатка денег (через банковскую ячейку или лично покупателю);
  • Регистрация  прав нового владельца.

После регистрации сделки бывший владелец жилья получает доступ к своим деньгам из  ячейки.

Если у покупателя недостаточно денег, чтобы выкупить  недвижимость,  жилищный кредит можно переоформить. Владелец жилплощади получает  свою часть выплаченных денег, остаток ипотечной задолженности переходит к новому заёмщику. Переоформление возможно при условии достаточной платежеспособности покупателя.

Алгоритм продажи недвижимости при участии банка:

  • Выдача  письменного разрешения на продажу;
  • Уточнение размера ипотечных обязательств;
  • Размещение денег в  ячейках: в одной – часть долга для банка, в другой – остаток для продавца;
  • Подписание договора купли-продажи;
  • Регистрация сделки;
  • Вскрытие одной банковской ячейки для погашения задолженности;
  • Получение закладной;
  • Снятие с залоговой квартиры обременения;
  • Переоформление прав собственности;
  • Вскрытие другой ячейки для передачи продавцу средств, оставленных покупателем.

Риски при выкупе

Всякая сделка с недвижимостью потенциально опасна. При продаже залоговой квартиры могут выявиться досадные недоразумения:

  1. На обремененной жилплощади зарегистрированы  дети или жильцы, которые там временно не проживают (учатся за границей, служат в армии и т.п.) – для проверки юридической чистоты жилья потребуется выписка из домовой книги.
  2. Претензии  супругов на свою долю в недвижимости – без нотариально заверенного согласия  совладельца (в том числе и бывшего супруга) сделка не состоится.
  3. Кто-то из жильцов может отказаться выезжать из проданной квартиры, и проблему придется решать новому владельцу. Сложнее всего выселять детей,  инвалидов и других прописанных иждивенцев.
  4. Оспаривание законности сделки –  для продажи необходимо официальное разрешение, выданное кредитором. При судебных разбирательствах между кредитором и клиентом продажу жилья придется отложить. Если прежним владельцам удается оспорить в суде решение банка о продаже ипотечного жилья, его придется вернуть. Случай редкий, но средства, потраченные на переоформление, возврату не подлежат.
  5. Имущество, купленное в ипотеку, иногда закладывают несколько раз и без уведомления основного кредитора. После продажи жилья «пострадавшие» банки будут требовать через суд компенсацию.

Чтобы свести риск к минимуму, продавать залоговую квартиру лучше всего при участии банка. Кредитор обязательно проверит все документы, учтет все нюансы.

Выгода выкупа ипотечных квартир

При  такой сделке  есть возможность получить дисконт. На банковских торгах недвижимость можно купить с 15%-й скидкой.  С учетом цены квартиры  экономия будет существенной – до 500 тысяч руб. Если торговаться с владельцем жилплощади, тоже можно рассчитывать на положительный результат.

Часто люди продают ипотечную недвижимость из-за невозможности оплачивать кредит (потеря работы, развод, ухудшение состояния здоровья) или из-за переезда на ПМЖ. В такой ситуации можно рассчитывать на скидку за срочность. Государство заинтересовано решать спорные вопросы оперативно, поэтому формальности удаётся  уладить быстро.


Российское законодательство предлагает несколько вариантов выкупа ипотечной недвижимости. Осталось оценить свои возможности, взвесить все «за» и «против» и принять оптимальное решение.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

Adblock
detector