Все о продаже ипотечной квартиры, нахоядщейся в залоге у Сбербанка в 2019 году

Главным условием ипотечного договора является предоставление обеспечения по кредиту в виде залога. Для этого может быть использована любая жилая недвижимость. Большинство заемщиков уверены в невозможности дальнейшей продажи залогового объекта до полного погашения займа. Но подобное мнение ошибочно. Продажа залога возможна, но при определенных условиях. Мы расскажем о способах реализации ипотечной квартиры от Сбербанка.

Возможные причины продажи

Во время погашения ипотеки у заемщика может появиться потребность в продаже объекта, выступающего обременением по залогу. Процесс продажи жилой недвижимости, используемой в качестве залога по ипотеке, регулируется ГК РФ и Федеральным законом №102. Законопроектов, запрещающих продажу подобного жилья, не существует, поэтому решение вопроса зависит только от финансовой организации.

Сбербанк, разрешая клиентам получить ипотеку, становится субъектом, который для снижения своих рисков берет имущество в залог. Ему также выгодна быстрая продажа имущества. Но все действия проводятся только после согласования с банком.

Для получения согласия заемщик должен предоставить весомые причины необходимости продажи залога. После рассмотрения предоставленных аргументов, банк принимает решение. Чем серьезнее мотив реализации квартиры, тем выше шанс на получение положительного решения.

Продажа ипотечного жилья возможна по следующим причинам:

  1. Переезд на ПМЖ в другой город или регион;
  2. Изменение численности членов семьи (рождение ребенка, замужество/женитьба или развод);
  3. Решение увеличить площадь жилья;
  4. Полная или частичная потеря способности работать;
  5. Ухудшение финансового состояния в результате весомого снижения зарплаты или сокращения с рабочего места.

Если банк отклонил заявку заемщика на реализацию ипотечной квартиры, то ее продажа возможна после погашения всего долга.

Продажа залоговой квартиры через Сбербанк

Независимо от причин продажи имущества, первым шагом всегда является подача заявки в банк. Она оформляется на имя руководителя компании. В ней излагаются обстоятельства, вынуждающие продать недвижимость.

Получив от Сбербанка положительное решение, клиент может выставить квартиру на открытый рынок. Так как банки заинтересованы в реализации объекта, то они оказывают помощь в проводимых операциях. Они содействуют в поиске покупателя, следят за юридической чистотой сделки и финансовой безопасностью.

С 2012 г. в банковских организациях РФ была отменена комиссия за досрочное погашение ссуд. Депутаты Госдумы приняли по этому поводу надлежащие законопроекты, в результате которых заемщики теперь избегают дополнительных трат при реализации ипотечных объектов.

Пошаговый алгоритм продажи залогового имущества при участии Сбербанка:

  • Заключается временный договор купли-продажи.
  • Покупатель переводит деньги. Часть из них идет на погашение займа. Оставшаяся часть оставляется на сохранении в ячейке банка (при наличном расчете) или на аккредитивном счете (при безналичном расчете).
  • Заключается соглашение о хранении оставшейся после полного погашения займа суммы.
  • Заключается официальный договор купли-продажи.
  • С залогового объекта снимается обременение.
  • Осуществляется переоформление квартиры на новых владельцев.

Для максимальной безопасности сделки Сбербанк в большинстве случаев сам занимается составление и сбором документации.

Другим способом реализации ипотечной квартиры является передача долговых обязательств на покупателя. Вместе с ними он также получает право собственности на жилье. Эта процедура должна быть оформлена юридически правильно, чтобы в дальнейшем не возникло никаких неприятностей.

Но для ее свершения также требуется разрешение банка. Кредитная организация одобрит потенциального покупателя, только если он будет отвечать требованиям, включая стабильный заработок и официальную работу.

Следует помнить, что при этой схеме реализации условия кредитования для нового заемщика могут быть изменены. Он может не отвечать условиям оформленной ранее ипотеки, поэтому происходит переоформление. Если ранее ипотека была взятой семейной парой по программе «Молодая семья», то покупатель может не попадать под эту категорию.

Продажа ипотечной квартиры без помощи Сбербанка

Иногда продажа залогового имущества возможна без участия банка. Но решив осуществить реализацию объекта самостоятельно, заемщик обязан в первую очередь оповестить о своем решении банковскую организацию. Если в качестве обременения по кредиту выступает недвижимость, находящаяся еще на стадии возведения, то для ее продажи требуется разрешение от юридического лица, которое занимается стройкой.

В большинстве случаев имущество, являющееся залоговым, реализуется с 10-25%-ной скидкой. А среди покупателей подобных объектов часто встречаются риэлторы, которые скупают подобное жилье по сниженной стоимости, а затем перепродают его.

В такой ситуации реализация квартиры состоит из следующих шагов:

  • Поиск покупателя, согласного на покупку залогового жилья по требуемой схеме, т.е. именно покупатель должен будет погасить кредит перед Сбербанком.
  • Составление временного договора купли-продажи.
  • Погашение оставшегося долга по ипотечному кредиту.
  • Снятие обременения с квартиры (данный этап осуществляется самим заемщиком и сотрудником банка).
  • Составление и подписание официального договора купли-продажи.
  • Регистрация сделки в Росреестре.

Продажа жилья, купленного с господдержкой

При решении продать квартиру, приобретенную с господдержкой, следует быть готовы к ряду ограничений, в особенности, если среди собственников имущественного объекта числятся дети до 18 лет.

При оформлении военной ипотеки

Если военнослужащий, купивший квартиру по программе льготного кредитования, затем решит продать эту недвижимость, то ему необходимо соблюдать ниже изложенный алгоритм действий:

  • В Росвоенипотеку подается заявление, в котором излагаются причины продажи имущества. Также в нем указывается просьба снять обременение с данной квартиры.
  • Подается новая заявка на вторичное участие в программе льготного кредитования (НИС). Повторное участие может быть осуществлено, только если возраст и выслуга соответствует необходимым требованиям. Это делается для сохранения за военнослужащим права на получение военной ипотеки и покупки льготного жилья.
  • От Сбербанка отправляется уведомление в Росвоенипотеку о размере оставшейся задолженности по кредиту. Оповещение должно быть дополнено выпиской со счета и графиком выплаты платежей.
  • Заемщик погашает оставшийся долг из собственных средств. При отсутствии или нехватке личных сбережений, военнослужащий может повторно оформить военную ипотеку, но уже в другой кредитной организации.
  • Деньги из госбюджета, которые Сбербанк получил от Росвоенипотеки при оформлении кредитного договора, переводятся на личный счет клиента (военнослужащего). Их можно использовать на повторное приобретение жилой недвижимости.
  • С квартиры убирается обременение.

Альтернативой этих манипуляций является цессия, т.е. переуступка прав на объект. Новым собственником может стать другой военнослужащий, также участвующий в льготном кредитовании по программе НИС, или простой гражданин. В этом случае снятие обременения с квартиры необязательно. Основная идея этой схемы заключается в передаче долговых обязательств по ипотеке третьему лицу.

При использовании материнского капитала

Семья, получившая при рождении 2-ого или последующих детей материнский капитал (МК), имеет право использовать его на улучшение условий проживания. Многие родители с помощью этих бюджетных средств погашают проценты по ипотечному кредиту. Но бывают жизненные ситуации, требующие продажи залогового имущества.

При решении реализовать квартиру, приобретенную в Сбербанке с использованием МК, в первую очередь надо уведомить банковскую организацию и органы опеки. Только при их одобрении возможно продажа жилья.

В большинстве случаев ипотечные квартиры, купленные с маткапитала, выставляют на продажу при желании расширить жилплощадь, т.е. для покупки более просторной квартиры. Но при принятии подобного решения возможен ряд трудностей:

  1. Разрешение от органов соцопеки можно получить, только если продажа жилья никак не ущемит права детей. Для этого необходимо представить весомые доказательства того, что дети будут обеспечены подходящей жилплощадью.
  2. Продажа жилья разрешается при смене жилищных условий. К ним относится обмен, покупка новой квартиры и возведение дома. Также к возможным причинам относится внесение полученных средств на банковский счет, открытый на имя ребенка (детей).
  3. Реализация залогового объекта возможна только при обязательном выделении долей детям, не достигшим совершеннолетия.

Если данные структуры приняли положительное решение, то процесс приобретения реализации жилья может быть начат. Его алгоритм состоит из следующих шагов:

  • Получение письменного разрешения от Сбербанка и Органов опеки и попечительства;
  • Поиск покупателя, согласного на приобретение жилплощади, которая находится в залоге у банка;
  • Заключение договора купли-продажи;
  • Взятие в банке выписки по остатку задолженности по ипотеке;
  • Оплата долга перед банком;
  • Снятие с квартиры обременения;
  • Поиск и покупка нового жилья.

Если ипотечное жилье, приобретенное с использованием МК, продается по причине покупки нового, то оно должно соответствовать ряду требований. Условия проживания в новой квартире не должны негативно сказываться на качестве жизни детей. К тому же, детям младше 18 лет обязательно должны быть выделены доли в новой жилплощади.

При продаже залогового имущества с использованием МК также возможно использование двух схем:

  1. Заемщик и покупатель оформляют и подписывают договор купли-продажи, а затем новый владелец недвижимости полностью погашает оставшуюся задолженность перед банком. При таком методе сразу после погашения долга с квартиры снимается обременение, и покупатель становится ее полноправным владельцем.
  2. Долговые обязательства по ипотеке переоформляются на покупателя. После свершения сделки он становится должником банка и должен выплатить оставшуюся часть займа.

При отказе органов опеки в реализации залоговой недвижимости, купленной с использованием материнского капитала, игнорировать это решение нельзя. Все сделки с подобной недвижимости тщательно контролируются.

Некоторые заемщики пытаются обойти действующие законны, не получая разрешение на продажу жилой недвижимости у органов опеки. Подобные действия противозаконны и могут привести к последствиям (привлечение к ответственности по КоАП РФ и крупный штраф). К тому же сделка будет считаться незаконной, и ребенок после своего совершеннолетия может ее аннулировать через суд. Продавец в такой ситуации будет вынужден вернуть средства покупателю. А если у него не окажется нужной суммы, то средства взыскиваются в судебном порядке.

Документы для продажи ипотечного жилья

При решении продать ипотечную квартиру, находящуюся в залоге у Сбербанка, без помощи риэлтора, необходимо собрать пакет документов:

  • Паспорта всех членов семьи, которые являются собственниками жилья.
  • Согласие супругов на продажу этого имущества (в письменной форме и нотариально заверенное).
  • Свидетельство о рождении ребенка/детей.
  • Разрешение органов опеки на продажу жилья при наличии детей младше 18 лет. Выдается только при присутствии обоих родителей, даже если они разведены.
  • Выписка из Росреестра.
  • Справка о количестве лиц, которые прописаны на данной жилплощади.
  • Техпаспорт жилой недвижимости. Он выдается в БТИ или МФЦ.
  • Справка об отсутствии задолженности за оплату коммунальных услуг. Выдается в ТСЖ или ЖЭК.
  • Документ, в котором зафиксирована рыночная цена объекта. Должна быть выдана оценочной компанией, имеющей гослицензию. Подобрать такую компанию можно через Сбербанк, так как он с ними сотрудничает.

Главными условиями при решении продать ипотечную квартиру от Сбербанка является разрешение на реализацию от банка и поиск покупателя. Существует ряд причин продажи подобного жилья, но не все из них банк может посчитать весомыми. При оформлении ипотеки с господдержкой или при наличии детей до 18 лет процесс несколько осложняется. Но каждый случай индивидуален, поэтому рекомендуется обратиться за консультацией в кредитную организацию и к опытному юристу.

(6 оценок, среднее: 4,67 из 5)
Загрузка...
Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

Служба поддержки

Есть вопрос по выбору микрозайма, займа под залог или другого финансового продукта? Наши консультанты окажут быструю и квалифицированную помощь по удобному для вас способу связи.

Способы связи:

support@bizneslab.com

@bizneslab

8 (981) 688-55-55

Горячая линия

Бесплатный номер телефона по России:

8 (800) 800-803-805

Наталья
специалист службы поддержки
Adblock
detector