Что такое ипотека в силу договора и в силу закона: главные отличия
Под ипотекой обычно имеют в виду жилищный кредит под залог покупаемой недвижимости. Однако этот термин в широком понимании обозначает просто ссуду, возврат которой гарантирует залоговая недвижимость. Это предполагает разные варианты соотношения кредитования с залогом. Ипотека в силу договора (договорная ипотека) – один из таких вариантов.
Содержание
Что такое договорная ипотека
Обычно взятие жилищного кредита в реалиях РФ предполагает, что залоговым выступает недвижимость – строящаяся или готовая, на которую и взят кредит. Такое кредитование регламентируется законом №102-ФЗ «Об ипотеке» и именуется ипотекой в силу закона.
Но нередко дебитор предоставляет банку уже наличествующую у него залоговую недвижимость, а на ссуженные деньги строит или покупает квартиру, дом, дачу или гараж, которые не становятся одновременно залогом, или тратит их на другие цели. Такой кредит регламентируется договорными отношениями между дебитором и кредитором и именуется ипотекой в силу договора.
Банковские организации предпочитают работать с законной ипотекой: она гарантирует им возврат залога, если заемщик не выполняет условий договора. При оформлении же договорной ипотеки они рискуют, так как кредит фактически не обеспечен залогом, пока не заключен ипотечный договор. И все же многие банки предоставляют услугу и такого кредитования.
Основной риск банка состоит в том, что до регистрирования ипотечного договора выданная банком ссуда остается без обеспечения. Если же этот документ в силу неких ошибок будет признан недействительным, банк рискует потерять деньги. Выходом становится оформление поручительства на период до регистрирования ипотечного договора.
Ипотека в силу закона и в силу договора: отличия
Основные различия между двумя разновидностями кредитования под залог жилья даны в таблице.
Критерий | В силу закона | В силу договора |
Обоснование | По закону | По ипотечному договору |
Залог | Недвижимость, на покупку которой и оформляется ипотека (автоматически) | Любая принадлежащая дебитору недвижимость |
Характер | Целевая | Нецелевая: кредитуемый вправе использовать сумму займа, как пожелает |
Регистрирование | Вместе с регистрированием права собственности | После регистрирования договора купли-продажи |
По заявлению одной из сторон – залогодержателя или залогодателя | По единому заявлению обеих сторон | |
Госпошлина | Не выплачивается | Выплачивается: 1000 р. физлицами и 4000 р. юрлицами |
Нормативные документы
Любая ипотека регламентируется рядом нормативных документов, из которыми важнейшие:
- ФЗ № 102 (об ипотеке);
- ФЗ № 112 (о порядке регистрации прав на недвижимость и возможных с ней сделок);
- ГК РФ.
Эти документы надо тщательно изучить уже на стадии планирования кредита, поскольку в них содержится информация по вопросам, возникающим у большинства потенциальных заемщиков: возможные варианты ипотеки, порядок ее получения заемщиком, составление и регистрирование ипотечного договора, правомочность рекомендаций банка по поводу страхования и др.
Регистрация ссуды в силу договора
В рамках договорной ипотеки регистрирование ссуды первично: без него невозможно наложить обременение на залоговое имущество заемщика.
Сначала регистрации подлежит договор купли-продажи, и уже потом производится учет самого кредита под залог. Поскольку при оформлении ипотеки в силу закона оба этих действия происходят одновременно, становится понятным, почему банковские организации в основном предоставляют именно этот вариант кредитования.
Договорная ипотека не всегда выгодна и для заемщика: в сравнении с законной ипотекой ставку по кредиту поднимают минимум на 1%. Но плюсом ее является свободное использование дебитором взятых под процент денег.
Официальный учет факта ссуды по договору производится в течение 5 дней и требует присутствия дебитора и кредитора.
Регистрация ипотеки в силу договора
Независимо от вида сама ипотека также должна пройти государственный учет. Суть его состоит в подтверждении возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество применительно к заемщику (залогодателю). Информация о регистрировании ипотеки содержится в ГК РФ.
Регистрирование договорной ипотеки (в отличие от законной) производится не одновременно с договором купли-продажи квартиры, а отдельно на основании составленного ипотечного договора.
Для ее проведения залогодатель (заемщик) и залогодержатель (банк) должны подать в ЕГРН совместно составленное и заверенное заявление. Присутствие обеих сторон ипотечного договора обязательно. Документы на регистрацию, включая заявление, могут быть переданы для дальнейшей с ними работы и в МФЦ.
Если ипотека возникла на основании нотариально заверенного ипотечного договора, то зарегистрировать ее можно на основании заявления удостоверившего ее нотариуса. Это значительно ускоряет процесс. Такое решение возможно и в случае, если присутствие одной из сторон договора по объективным причинам при его регистрации невозможно.
Срок регистрирования составляет 5-7 рабочих дней со дня принятия регистрирующей организацией полного пакета документов по ипотеке, в который кроме заявления включаются:
- Ипотечный договор со всеми приложениями к нему (со снятой копией);
- Квитанция о выплате госпошлины;
- Договор купли-продажи;
- Закладная на недвижимость;
- Документ об оценке имущества;
- Акт приема-передачи.
Обычно банк активно помогает заемщику в оформлении и сборе необходимых документов, поскольку его сотрудники хорошо ориентируются во всех тонкостях государственной регистрации ипотеки и заинтересованы в признании договора действительным.
После внесения договора в единый реестр (ЕГРН) заемщик получает свидетельство о праве собственности с отметкой об обременении на принадлежащую ему недвижимость, выступающую как залог.
Ограничение прав и обременение объекта недвижимости
Обременение объекта недвижимости – временное ограничение прав на нее собственника. Ипотека – наиболее частое обременение залоговой недвижимости. Суть такого обременения заключается в том, что, пока жилищный кредит не выплачен полностью, залоговая недвижимость фактически принадлежит банку.
Разумеется, банк не может сделать с залоговой недвижимостью все: продать ее, впустить в нее квартирантов или кого-то в ней прописать. Но и залогодатель на время выплаты кредита под залог недвижимости ограничен в своих правах на собственность.
Залоговую недвижимость нельзя:
- Продавать;
- Передавать в пользование третьему лицу безвозмездно;
- Сдавать в аренду (по условиям ряда банков).
Все эти возможные действия должны быть согласованы с банком, но понятно, что финансовая организация, кредитующая заемщика, не позволит ему передать права на залоговую недвижимость кому-то другому.
Однако передача недвижимости в залог не делает заемщика безоговорочно бесправным: он может без согласования с банком регистрировать в ней супруга/супругу, детей и т.д. А если оформлялась ипотека в силу закона, то он имеет полное право (и должен) зарегистрировать в залоговом жилье себя самого.
После полной выплаты жилищного кредита заемщику/залогодателю требуется снять обременение с залогового жилья.
Как снять обременение по законной ипотеке
Если кредитуемый выполнил долговые обязательства в срок или досрочно, для завершения отношений с кредитором следует провести процедуру снятия обременения с залогового жилья и вернуть его собственнику все права на принадлежащую ему недвижимость.
Процедура снятия обременения может быть проведена через ЕГРН или МФЦ. Обычно в ней участвуют обе стороны договора: заемщик и представитель банка. Организации, осуществляющей снятие обременения с залогового жилья, нужно предоставить полный пакет документов, свидетельствующий о погашении ипотечного долга.
Документы эти рассматриваются в пределах 3-5 рабочих дней (при посредстве МФЦ рассмотрение длится несколько дольше), после чего заемщик получает выписку о выполнении обязательств перед банком и снятии обременения с залога.
После этого к бывшему уже дебитору возвращаются все права на недвижимость, служившую залогом: она может быть продана, подарена или сдана в аренду – банк теперь уже не имеет на нее никаких прав.
Договорная ипотека – не самый популярный вид кредитования. Однако она может быть удобна, если клиенту банка требуются деньги, а банку – весомое обеспечение. Обычно такую ссуду выдают банки с крупными активами. Так подобную услугу оказывает Сбербанк, Тинькофф, Россельхозбанк.
Вам также может понравиться: