Образец предварительного договора купли-продажи квартиры по ипотеке в 2019 году: нюансы составления, бланк

Каждый из нас рано или поздно становится контрагентом – участником сделки купли-продажи жилья. Но бывают ситуации, когда сделку сразу не оформить: у продавца не собран пакет требуемых документов, у покупателя не хватает денег. Первый боится, что хороший покупатель уйдёт. Второй боится, что продавец продаст квартиру другому лицу или поднимет на неё цену.

Здесь и пригодится предварительный договор купли-продажи, который даст время на решение всех проблем и будет гарантией:

  • В продаже квартиры и получении за неё денег для продающей стороны;
  • В передаче ключей и получении права владения на квартиру для покупающей.

Более того, если для покупки квартиры придётся занимать недостающую сумму в каком-нибудь банке, в нём потребуют составить предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке.

Что такое предварительный договор

Предварительный договор или договор о намерениях – своего рода расписка, письменное соглашение между собственником квартиры и человеком, которому она приглянулась, о намерении первого продать и о намерении второго её купить. Такого рода документ – как черновик основного договора, первый шаг к совершению сделки купли-продажи. Он же – первый документ для одобрения ипотеки банком.

Зачем нужен предварительный договор

ПродавцуПокупателю
Дополнительная страховка перед основной сделкой, уверенность в том, что она обязательно состоится.
Предохранение от мошенничества
Гарантия продажи квартирыЗакрепление точной цены, не подлежащей изменению
Гарантия покупки квартиры

Зачем нужен предварительный договор банку

Банки, предоставляющие ипотеку, расценивают предварительное соглашение:

  1. Как подтверждение серьёзности намерений клиента и гарантию, что сделка, под которую выдаётся ипотечный кредит, обязательно произойдёт.
  2. Как документ, предоставляющий конкретную информацию, согласно которой можно точно оценить покупаемую квартиру.
  3. Как доказательство, что квартира чиста с точки зрения закона, не арестована, не заложена, ничем другим не обременена.

Законодательство

В Гражданском Кодексе Российской Федерации предварительному договору посвящена статья 429. В пунктах этой статьи прописано, что:

  • Главное обязательство продающей и покупающей стороны – заключение через определённый период времени основного договора;
  • В случае нарушения одним из участников договора прописанных обязательств и нежелания оформить основной договор, второй участник имеет право обратиться в суд (пункт 4 статьи 445 ГК РФ).

Форма

Предварительный договор похож по структуре на основной и составляется в письменном виде. Он может быть оформлен:

  1. В простой письменной форме, с подписями обеих сторон, без каких-либо печатей;
  2. С подписями, заверенными у нотариуса.

Оба варианта обладают законной силой. Главное, чтобы в любом из вариантов были прописаны условия, по которым продаётся/покупается квартира: цена, характеристики, кто и что должен сделать, к какому сроку и т.д. и т.п. Иначе соглашение может быть признано недействительным на том основании, что в нём не всё было оговорено.

Бланк, образец заполнения

Бланк предварительного договора всегда найдётся на сайте банка-заёмщика или на юридических сайтах. Консультацию по его заполнению можно получить бесплатно у нотариуса или у менеджера банка, где оформляется ипотека.

Образцы заполненных бланков вывешивают на рабочих стендах и папках-книжках финансовых учреждений и в консультационных гостиных юристов. Но лучший вариант заполненного предварительного договора купли-продажи сделают в банке, дающем взаймы.

Как правильно составить предварительный договор купли-продажи (условия, существенные моменты, обязательные пункты)

Договор составляется в двух экземплярах: один – продавцу, один – покупателю. Оба экземпляра равноценны. На каждом ставится две подписи – продавца и покупателя. Каждый экземпляр предварительного договора начинает обладать юридической силой сразу после подписания.

Чтобы не возникло спорных моментов и отказа от заключения основной сделки, прежде чем поставить свои подписи, обе стороны должны понимать, какая и зачем информация прописывается в каждом разделе, пункте, строке.

Шапка

В названии предварительного договора должна отражаться его суть, например, что жильё покупается с использованием банковского займа. Поэтому документ так и должен называться: «Предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке».

Даты и срок действия

Первая дата, обычно прописываемая сразу под шапкой, – дата составления и подписания соглашения. Именно с неё начинается отсчёт действия договора.

Вторая дата, которая прописывается в документе – день или срок совершения основной сделки. Если конкретизировать эту дату стороны не могут, заключение основного договора купли-продажи должно произойти в течение года со дня первой даты. Если та и другая сторона не успела подготовиться к сделке в назначенный срок, они могут договориться друг с другом и назначить новую дату.

Такая мягкость возможна, если покупка квартиры для покупателя не представляет финансовых трудностей. В договоре купли-продажи квартиры по ипотеке дата заключения основной сделки всегда указана и не может быть перенесена. Иначе банк откажет покупателю в ипотечном кредитовании и занесёт в список ненадёжных клиентов.

Расторжение предварительного договора

Расторжение любого договора, и предварительного в том числе, происходит:

  • По обоюдному согласию сторон;
  • При неверном его оформлении;
  • При невыполнении участниками договора своих обязательств. Об ипотечном кредите и доверии в этом случае разговора не ведут.

Сведения о продавце и покупателе

Обязательные требования к указанию личных данных в договоре одинаковы для того и другого контрагента.

Это:

  • Фамилия, имя, отчество;
  • Гражданство;
  • Пол;
  • Год рождения;
  • Номер и серия паспорта, кем и когда выдан;
  • Регистрация по адресу проживания.

Если продавцов/покупателей несколько – квартиру продают/покупают, например, супруги – личные данные должны быть указаны в порядковой последовательности на каждого.

Если одну из сторон представляет другой человек (третье лицо) по доверенности, в предварительном договоре купли-продажи указываются реквизиты доверенности, заверенной у нотариуса.

Сведения об объекте

Объектом или предметом договора купли-продажи называют квартиру, которую покупатель собирается купить у продавца с использованием ипотеки. Чем больше предоставленной информации о квартире, тем точнее будет её оценка и надёжнее шанс получить одобрение на сумму запрашиваемого кредита.

В договоре должны быть указаны:

1. Тип дома:

  • Многоквартирный;
  • Малоэтажный;
  • Загородный;
  • Год его постройки.

2.Местоположение и характеристика объекта:

  • Точный адрес с указанием населённого пункта, района, области, улицы, номеров дома и квартиры;
  • Этаж, где находится квартира и этажность дома;
  • Общая/жилая площадь;
  • Количество комнат (метров, доли).

3.Состояние объекта (ремонт, без ремонта, в каком состоянии коммуникации) с описью предметов, мебели, которые переходят к покупателю.

4. Отсутствие обременений:

  • Квартира не находится под арестом, нет иска, нет судебного решения;
  • На квартире не висит ипотека, квартира не в залоге;
  • На квартиру не оформлена рента;
  • Квартира не арендована и не сдана в аренду.

Правоустанавливающие документы

В предварительном договоре должны быть указаны серия, номер и дата получения документа, подтверждающего право продавца на распоряжение квартирой. Это:

  1. Свидетельство о государственной регистрации прав.
  2. Выписка из ЕГРН (Единого Государственного Реестра Недвижимости), которую может получить через МФЦ (Многофункциональный Центр) любой гражданин РФ. Главное достоинство выписки – актуальность информации о собственнике (собственниках), об обременениях, обо всех сделках с квартирой или её долей.

Нет правоустанавливающих документов – сделка не состоится. Выписка из ЕГРН насторожила – не стоит заключать предварительный договор.

Количество проживающих (прописанных) и сроки их выписки

Хорошо, когда собственник у квартиры один и никто, кроме него, в квартире не проживает. Такое явление – редкость. Перед заключением предварительного договора стоит попросить продавца предоставить:

  • Справку формы 9, в которой указаны все зарегистрированные в квартире лица.
  • Справку формы 12, в которой указаны все выписанные из квартиры без своего присутствия лица (в тюрьме, исчез и т.п.), во избежание неприятных сюрпризов после покупки.
  • В договоре нужно указать период времени (срок), за который все прописанные выпишутся и освободят квартиру.

Цена, задаток, аванс

Главный пункт предварительного договора, который радует покупателя, – фиксированная цена за квартиру, не подлежащая изменению. Как часть стоимости квартиры продающему может быть передан задаток. Эта сумма не только прописывается в договоре, но и оформляется долговой распиской. А в договорном документе указывается, что при срыве основной сделки купли-продажи:

  • По вине продавца – продавец вернёт покупателю полученный задаток в двойном размере;
  • По вине покупателя – задаток остаётся у продавца.

В качестве первого платежа может быть внесён и аванс. На него не обязательно оформлять дополнительное соглашение, сумма аванса просто указывается в соответствующей строке предварительного договора. Аванс возвращается покупателю по первому требованию. А в случае невыполнения обязательных условий продавцом, сумма возвращаемого аванса, в отличие от задатка, не увеличивается.

Остаток оговорённой квартирной стоимости вносится после получения ипотеки. Условия окончательного расчёта с продавцом и получения права собственности на квартиру покупателем тоже прописывается в договоре. Заверяют документ и всё, в нём прописанное, подписи продавца и покупателя.

А здесь необходимо внимание

№ п/пОшибка при заключении договораНа что обратить внимание, чтобы ошибки не было
1.Не проверили соответствие фамилии (имени, отчества)Фамилия, имя, отчество, указываемые в договоре, должны соответствовать фамилии, имени, отчеству, указанным в паспорте и правоустанавливающих документах. Ошибка в написании имени, отсутствие ссылки на причину изменения фамилии может послужить веским аргументом для расторжения предварительного договора.
2.Не уточнили, есть ли долги по коммуналкеУ покупаемой квартиры не должно быть долгов по квартплате и коммунальным платежам. Такую справку предоставляют в бухгалтерии управляющей компании. Если долги есть и большие, их сумма прописывается в договоре как зачёт в стоимость оплаты. В противном случае долги придётся выплачивать покупателю после совершения сделки
3.В квартире остались постоянно прописанные лицаНе собственники, прописанные в квартире постоянно, имеют право на бессрочное пользование жилым помещением. Они могут не выписаться, пока действует предварительный договор. В этой ситуации перед заключением основного договора нужно получить от прописанных нотариально заверенное письмо, что они знают о продаже и обязуются выписаться в указанный срок.
4.Не учтена долевая собственность – появились другие собственники – претенденты на покупку.1. Квартира принадлежит нескольким собственникам (общая долевая собственность) Например, комната в коммуналке, или половина квартиры у бывшего супруга. Сделка состоится, когда другие собственники откажутся от своего преимущественного права на выкуп доли соседа. Отказ желательно заверить у нотариуса. Предварительно каждому претенденту необходимо отправить почтовое извещение (с уведомлением о вручении) о том, что комната (доля) будет продаваться.
2. Квартира принадлежит нескольким собственникам (совместная долевая собственность). Например, квартира приобретена по государственной программе помощи многодетным семьям. В этом случае распоряжение возможно только всеми владельцами одновременно. В договоре, как продавцы, прописываются все собственники.
5.Заключили предварительный договор на новостройкуПредварительного договора купли-продажи квартиры в новостройке застройщик и, следовательно, покупатель заключить не могут. Такой формы договорённости между ними не может существовать по закону. Купить жильё в новостройке можно:

  • Став членом жилищного кооператива;
  • Использовав жилищный сертификат;
  • Заключив Договор Долевого Участия (ДДУ) с застройщиком согласно 214 Федеральному Закону.

Банки, работающие с аккредитованными строительными компаниями, принимают участие в составлении договора на приобретение квартиры с использованием ипотеки. Такой документ всё равно относится к ДДУ. Его оформление будет состоять из трёх шагов:

  1. Бронирование квартиры.
  2. Оформление ипотечного договора.
  3. Оформление основного договора – договора долевого участия.

Заключение основной сделки

Все обязательства предварительного договора, в том числе и пункты, включённые по требованию банка, сторонами исполнены. Наступает срок покупки квартиры по ипотеке.

И в банк предоставляется вместе с предварительным договором и приложенными к нему бумагами (правоустанавливающими документами, отчётом оценщика, отказом от покупки других собственников, долговой распиской) выписка с расчётного счёта, подтверждающая наличие у покупателя суммы для первого взноса.

Устанавливаются сроки и способ выдачи ипотеки, подписывается ипотечный кредит, оформляется основной договор купли-продажи. И вот итог: продавец получает свои деньги, а покупатель – квартиру. Задача предварительного договора исполнена.

Предварительный договор купли-продажи квартиры в ипотеку – спокойная возможность подготовиться к продаже/покупке жилья, взвесить свои силы и совершить сделку без споров, разногласий и неприятных сюрпризов. Банки ценят таких клиентов и всегда им помогут в составлении предварительного договора грамотно, с учётом всех нюансов, с согласованными сроками получения ипотеки и последующих выплат.

(5 оценок, среднее: 4,80 из 5)
Загрузка...
Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

Служба поддержки

Есть вопрос по выбору микрозайма, займа под залог или другого финансового продукта? Наши консультанты окажут быструю и квалифицированную помощь по удобному для вас способу связи.

Способы связи:

support@bizneslab.com

@bizneslab

8 (981) 688-55-55

Горячая линия

Бесплатный номер телефона по России:

8 (800) 800-803-805

Наталья
специалист службы поддержки
Adblock
detector