Как самостоятельно купить квартиру без риелтора и опыта? Пошаговая инструкция по покупке дома или квартиры без привлечения риелтора в 2024 году

Рынок недвижимости совершенствуется с каждым годом. Однако риски, которые существовали 5–10 лет назад при покупке квартиры, до сих пор актуальны. Увы, закон не регулирует этот вопрос на 100 %, а наказание нечистоплотных риэлторов не предусмотрено в той мере, которая вызвала бы страх у предпринимателей в отношении посредничества при купли-продажи.

Отсюда у человека есть два варианта приобрести жилье: обратиться за помощью к юристам (несмотря на сотрудничество с риэлторами), самому копаться в законодательстве, контролировать все процессы. Оба пути имеют свои сложности. Работа с юристом – дополнительные траты денег, самостоятельно – времени. Потому опытно попробуем рассказать о разных способах продажи и покупки недвижимости с выгодой для инициатора процесса (сделки).

Плюсы и минусы самостоятельного приобретения квартиры

Покупая жилье без риэлтора, человек принимает на себя все возможные юридические риски. Из положительных сторон можно назвать:

1. Экономия. До 3 % от стоимости жилья. С учетом средних цен – немалая сумма.
2. Психологическая свобода. Риэлтор – человек, заработок которого зависит от удачного результата сделки, что потом – его мало интересует. Задача посредника – найти, свести стороны, забрать деньги. При наличии у специалиста амбиций и мощного темперамента клиент просто может ощутить психологическое давление и сделать свой выбор без должного рассуждения. Но ведь после покупки он уже не может предъявлять к посреднику никаких претензий.
3. Личное взаимодействие с хозяевами. Посредник никогда не знает объект полностью. Обычно работа агентств заключается в получении теоретической информации, они смотрят и разбираются с тонкостями каждой квартиры. Механизм уже укоренился на рынке, и очень трудно его изменить. Когда вы обращаетесь к риэлтору, он подбирает жилье по вашим параметрам. Если есть невыгодные подводные камни (не противоречащих закону, но способных испортить жизнь покупателю), их просто замалчивают. При личном общении с продавцом есть возможность понять условия проживания, порядочность соседей и т. п.

Негативные стороны существуют. Работа с риэлтором – это реальная экономия времени. Ведь ваша задача – довериться и отдать впоследствии деньги на сделку и специалисту за помощь. И избежать здесь неприятностей можно при детальном описании своих пожеланий. То есть риэлтору необходимо дать такие правильные вводные:

• Место расположения жилья (особенности транспортной развязки, инфраструктуры, коммуникаций, наличия зеленой зоны и т. п.).
• Количество комнат, этажность, общая площадь, наличие дополнительных помещений, конфигурация санузла и пр. Чем подробнее будет описание, тем более точно специалист подберет вариант.
• Соседи (насколько они спокойные, интеллигентные и пр.). Если вы собираетесь жить в многоквартирном доме, на этот вопрос надо обращать внимание. Ведь соседи с уголовным прошлым, пьющие, со странным поведением – потенциальная угроза покупателю и его семье.
• Особенности подъезда, дома. Возраст, планировка, состояние подъезда: наличие 2-х или 1 выхода, аккуратность площадок, тип лифта, его работоспособность (при покупке квартиры на верхних этажах).
• Предполагаемый бюджет. Надо озвучить цифры специалисту, особенно в большом городе, где промежуток стоимости может быть объемным.
• Особенности юридического оформления. Кто будет заключать, у какого нотариуса (если есть пожелания у клиента). Если нет, обычно организационные вопросы берет на себя посредник.

Перед покупкой квартиры от застройщика и не только стоит проработать риски, взвесить все «за» и «против» того или иного варианта.

Где искать квартиры на продажу

Простой способ – просмотр бесплатных досок объявлений в Сети. Сайты предлагают услуги. В разделах выкладываются объявления от частных лиц о продаже недвижимости. Однако плотность современного рынка велика, на таких досках скорее найдется предложение от риэлтора, чем от прямого хозяина имущества. Этот способ – не самый удобный. Поэтому рассмотрим иные методы, как купить квартиру без риэлтор.

Поиск в социальных сетях

На ресурсах «ВКонтакте», Facebook существуют специальные группы, где любой авторизованный пользователь может разместить свое объявление. Там найдется необходимая информация о квартире: описание, фото, особенности. Можно напрямую пообщаться с продавцом.

Спецсайты по сделкам с недвижимостью

Еще одним вариантом для поиска становятся профильные сайты. На них продажа имущества происходит от хозяев или от застройщиков.

Используя вышеперечисленное, можно купить квартиру у владельца жилья, избежав посреднических услуг.

Журналы, газеты

Иной способ – использовать печатные СМИ. Газета «Из рук в руки» – бесплатное издание, которое есть во многих городах России. Также работают специализированные издания, посвященные сделкам с недвижимостью.

«Сарафанное радио»

Нужно расспросить друзей, близких, коллег или знакомых. Узнавая у тех, кому вы доверяете, можете найтивариант напрямую с порядочными продавцами. Это обезопасит вам от возможного мошенничества и от услуг риэлторов. Но, используя этот метод, пренебрегать услугами юриста не стоит. Проверка чистоты документов, сделки – первостепенная задача покупателя.

Можно спросить у консьержа, если таковой имеется в доме, где бы вы хотели купить квартиру. Они знают о каждом жильце, могут дать полезную информацию.

Расклеивание объявлений

Дедовский метод – самостоятельно расклеить объявления о покупке квартиры около подъездов тех домов, где планируется выбор жилья. Здесь надо быть внимательным и клеить так, чтобы предложение не было сорвано дворником или жильцами.

Советы при поиске и покупке жилья

Несколько опытных советов помогут избежать ошибок при поиске квартиры. Рассмотрим их подробнее:

• Проверенные источники. Использовать для поиска только ту информацию, которой доверяете лично вы. Если есть тень сомнения, лучше сразу отказаться от затеи, искать другой путь покупки.
• Искать координаты застройщика. Просматривать объявления именно от строительных компаний, предлагающих уже достроенную недвижимость. При условии, что вас устраивает именно первичное жилье. Застройщиков найти нетрудно, достаточно ввести соответствующий запрос в поисковик либо, если город небольшой, посмотреть на недавно сданные дома. Обычно на досках у подъездов есть рекламная информация о строительной организации.
• Сузить круг. Удобнее сначала выбрать 10 объявлений, на которые сразу обратили внимание, затем из них методом здравого рассуждения стоит выбрать 3, которые и будут просматриваться. Это поможет за короткое время подобрать подходящий вариант и остановиться на нем для покупки.
• Разговор с владельцем. Общение с хозяином имущества – верный способ снизить различные риски после покупки. Видя человека перед собой, можно понять его намерения, узнать мотивы продажи и т. п. Даже если сделкой занимается риэлтор, стоит добиться встречи с прямым владельцем, пусть и в присутствии специалиста агентства недвижимости.
• Самострахование. Для личного спокойствия можно воспользоваться услугами знакомого нотариуса, юриста либо рекомендованного специалиста. Стоит обратиться в консалтинговую компанию, предлагающую ряд подобных услуг.
• Проверить счета. В каждом городе, квартале, доме – своя система выставления счетов за коммунальные услуги. В одних может быть общий счет, куда внесены дополнительные услуги: освещение подъезда, вывоз ТБО, уборка территории и т. п. В других – водоснабжение, отопление, канализация. В третьих – членские взносы, если дом принадлежит объединению, кооперативу.

Важно получить все справки об отсутствии задолженности по квартирным платежам на дату сделки купли-продажи. Возможен риск того, что на момент начала продажи владелец рассчитался по всем счетам. Но за период, пока квартира находилась в продаже, добавился новый расход коммуникаций, который может отобразиться не сразу, а уже после покупки и въезда новых жильцов. Это особенно важно, если недвижимость покупается в ипотеку.

Первичный осмотр квартиры

Почему важно быть внимательным? Люди бывают разные, и далеко не всегда стремятся что-то делать в пользу противоположной стороны. В деле продажи многие ищут выгоду, а потому желают скрыть некоторые нюансы. Они не критичны, но после покупки и въезда могут стать неприятным сюрпризом для новых жильцов. Теперь несколько советов при первичном осмотре квартиры:

1. Время суток. Выбирать лучше день, желательно светлый. При таком освещении хорошо заметны проблемы с ремонтом. Ведь не хочется дальше нести затраты на приведение отделки в порядок.
2. Стены, пол, потолок, окна, двери. Если в первых трех объектах легко сразу увидеть недостатки, то качество стеклопакетов, проемов, дверных полотен лучше рассмотреть поближе. Открыть, закрыть (с позволения владельца, т. к. хамство в таких случаях – не выход, а лишь характеристика покупателя с негативной стороны).
3. Коммуникации. Внимание стоит уделить инженерным системам: состоянию труб, радиаторов отопления, газовых колонок, водонагревателей, плит и т. п. Неисправное отопление и электричество – опасно для жизни!
4. Вентиляция. Немаловажно просмотреть размещение и состояние вентиляционных отверстий.
5. Дополнительные помещения. Балконы, лоджии, кладовые и прочие помещения должны быть хорошо изолированы. Важна безопасность, особенно – состояние балконов на верхних этажах.

И перед тем, как оставить аванс или задаток, стоит рассмотреть документы, узнать, не числиться ли жилье в залоге, нет ли на него иных претендентов, не прописаны ли в нем несовершеннолетние дети. Все эти тонкости могут впоследствии стать серьезным препятствием «чистой» покупки. Добросовестный риэлтор всех их учитывает.

Если речь о первичном жилье, важно запросить документацию застройщика. У него должна быть лицензия, несколько уже заселенных домов. Благодаря этому вы можете узнать у живущих в доме более подробную информацию о продавце и особенностях сотрудничества с ним.

Аванс или задаток

Показание намерений по сделке с использованием финансовых инструментов – нормальная практика современности. Определяется она статьями 380–381 (381.1. Обеспечительный платеж) Гражданского кодекса РФ. Есть две формы обозначения своих намерений при покупке квартиры:

• Аванс. Это платеж, который передается покупателю (уполномоченному лицу) с целью показания серьезности намерений покупателя и в счет будущей транзакции по сделке. Аванс является платежом без законной ответственности. Если сделка не состоялась, он возвращается в своем первоначальном размере, без штрафных санкций. Этот вариант удобен продавцу. Когда покупатель дает ему аванс, после появляются новые желающие купить квартиру, дающие больше, продавец просто отказывается от сделки с предыдущим покупателем, возвращая ему деньги.
• Задаток. Более серьезный обеспечительный платеж (предварительное подтверждение сделки). Оплачивается обычно сумма в 5–10 % от общей стоимости квартиры. Составляется предварительный договор задатка, который регулируется статьей 380 ГК РФ. Если от сделки отказывается покупатель, он не может забрать задаток (то есть данная сумма остается в возмещение принесенного ущерба продавцу). Если же инициатором расторжения взаимоотношений является продавец, он обязан возместить расходы покупателю и вернуть задаток в увеличенном размере.

Аванс – удобная форма демонстрации намерений для продавца, задаток – для покупателя. При выборе квартиры нужно обязательно делать обеспечительный платеж, потому перед оформлением отношений на бумаге необходимо взвесить все «за» и «против» каждой формы финансовой ответственности. Если сотрудничать с риэлтором, подобные задачи можно решить проще.

Оформление сделки купли-продажи

Проведение сделки возможно тремя способами:

1. С риэлтором;
2. Самостоятельно;
3. С нотариусом (и без него).

В первом случае от продавца требуется только компенсация накладных расходов специалиста, в остальном риэлтор все делает сам. Второй случай потребует от владельца жилья времени, собранности и подкованности в некоторых законах. Третий вариант можно использовать как при продаже с риэлтором, так и без него. Перед сделкой стороны посещают нотариуса.

Специалист проверяет по внутренним базам состояние жилья, нет ли на него претендентов, не идут ли по имуществу тяжбы, не наложен ли на него арест. Если есть какие-либо препятствия к продаже, нотариус их озвучивает. И продавцу дается определенный срок на решение этих вопросов.

Оформление сделки – строгое мероприятие, требующее внимательности и подготовки всех документов. Отсутствие одного может стоить полного срыва продажи либо ее затяжки. Чтобы сделка состоялась, потребуются следующие бумаги:

• Свидетельство о праве собственности. От продавца либо от доверенного лица. Во втором случае обязательно наличие доверенности установленного образца на лицо, занимающееся продажей.
• Документ, удостоверяющий личность. Это паспорт, если задействован несовершеннолетний владелец – потребуется свидетельство о рождении. Документ необходим покупателю и продавцу.
• Согласие супруга. Если имущество продается человеком, состоящим в браке, без соответствующего документа сделки не будет. Если имущество будет продано без согласия второго супруга, нового владельца могут ждать судебные тяжбы от него. И чаще суд будет не на стороне покупателя.
• Согласие органов опеки. Этот документ важен, если собственник несовершеннолетний. Разрешение может быть выдано только при условии подтверждения будущего адреса ребенка (место, где он будет дальше прописан).
• Кадастровый паспорт. Технический документ, который выдается БТИ. Срок его должен не превышать 5 лет с момента выдачи. В противном случае необходимо заказать новый.
• Справка об отсутствии долгов по коммунальным и иным платежам за квартиру.
• Выписки из ЕГРП и домовой книги (сроком не более 1 месяца). В этих документах можно просмотреть всю историю квартиры, наличие на ней арестов, фигурирование ее в судебных процессах и т. п.
• Три экземпляра договора купли-продажи. Первый и второй выдается сторонам сделки, третий – регистратору.
• Дополнительные документы: справка о дееспособности. Она выдается в случае неадекватности продавца в силу возраста или состояния здоровья. Так как совершив сделку при плохом самочувствии, в силу инвалидности или возраста она может быть признана судом недействительной, а договор расторгнут в одностороннем порядке.
• Свидетельство о смерти и свидетельство о браке. И тот и другой документ необходим в случае, когда продавец состоял или состоит в браке. Первое свидетельство указывает на то, что не нужно брать разрешение второго супруга. Документ, подтверждающий наличие брака, – причина для получения согласия супруга на сделку.
• Доверенность. Документ не обязательный, если и покупку, и продажу совершают непосредственные участники процесса (нынешний и будущий владелец жилья). Во всех остальных случаях предусмотрено наличие доверенности. Важно проверить ее подлинность и сроки действия для дальнейшего оформления чистой сделки.

Чтобы избежать мошенничества на всех этапах сделки, требуется вооружиться внимательностью и законодательными документами РФ, касающимися данного вопроса. Проверив каждую бумагу на подлинность, воспользовавшись услугами нотариуса или риэлтора, сможете значительно обезопасить себя от противоправных действий с имуществом.

Далее происходит регистрация договора в МФЦ (многофункциональный центр) либо Регистрационной палате (Росреестре). Можно выделить следующий план действий при покупке квартиры:

• Поиск предложения.
• Переговоры с продавцом (возможный торг, обсуждение удобных дат проведения мероприятий продажи).
• Внесение аванса или задатка (документальное оформление).
• Юридическая экспертиза. Проверка наличия справок, свидетельств и т. п. Контролируется их подлинность и актуальность.
• Подписание и регистрация договоров купли-продажи.
• Финансовый расчет (передается оставшаяся сумма, за исключением аванса или задатка).
• Оформление акта приема-передачи имущества.

Оплата может проводиться по соглашению сторон: несколькими частями, через банковские ячейки, наличными на руки либо через перевод на расчетный счет (платежную карту) продавца. Выгода при покупке квартиры будет, если покупатель отнесется внимательно к каждому этапу сделки, вникнет в суть вопроса либо все-таки доверит его риэлторам. Но в этом случае необходимо быть готовым к денежным тратам.

Риски при покупке вторичного жилья

Есть несколько опасностей:

• Приобретение по поддельной доверенности. Признак – низкая цена. Обычно так поступают злоумышленники. Они входят в доверие к пожилым, выпивающим, одиноким людям. Далее недвижимость переоформляется на подставных лиц, после чего быстро выставляется на продажу. Документы в такой ситуации не всегда в порядке.
• Приватизация с нарушением закона. У каждого объекта своя история. Проверять недвижимость нужно с момента приватизации. В этом процессе переоформления квартиры должны участвовать те, кто в ней был зарегистрирован. Если приватизация незаконна, сделка последующей купли-продажи признается недействительной. Любой исчезнувший родственник может появиться через некоторое время и заявить о своих правах.
• Продажа без согласования. Сначала необходимо выяснить количество владельцев недвижимости. Если они – супруги (состояли в браке на момент оформления квартиры), нужно согласие на продажу обоих. Сделку нельзя оформить без органов опеки и попечительства, если в квартире зарегистрированы (или являются ее собственниками) несовершеннолетние дети. Каждый владелец должен одобрить продажу объекта.
• Неучтенное наследство. Стоит проверить, как недвижимость досталась последнему владельцу. Если объект перешел по наследству, нужно проконтролировать, не могут ли другие родственники претендовать на имущество. Если права таких лиц нарушатся при сделке, ее признают недействительной.
• Долги. Неуплаченные взносы за капремонт становятся заботой нового владельца квартиры – переходят «по наследству». Проверять задолженности нужно до оформления сделки. К тому же в договоре стоит указать, что долги не переходят новому собственнику.

Это далеко не все риски. Каждый вариант нужно прорабатывать самостоятельно. Вот поэтому многие стараются обращаться к риэлторам. Если иметь дело с ответственным специалистом с хорошей репутацией, можно одним обращением к нему устранить целый список таких рисков. В итоге сделка будет оформлена на законных основаниях, без негативных последствий.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры по ипотеке в 2024 году: нюансы составления, бланк

Способы срочного выкупа ипотечных квартир

Порядок раздела квартиры купленной по ипотеке в 2024 году